Przewidywanie wysokości przyszłych stóp procentowych to zadanie dość karkołomne, jednak zadziwiająco wiele osób próbuje tego dokonać – można uznać, że zdecydowana większość kredytobiorców, biorących kredyty na zmienny procent, na 25, czy 30 lat, to właśnie próbuje robić. Nadal bardzo często jest tak, że o zakupie mieszkania/wzięciu kredytu decyduje aktualna wysokość raty, czyli w praktyce poziom stóp procentowych (dlatego więcej kredytów branych jest przy niższym chwilowym oprocentowaniu, a mniej przy wyższym, kiedy zdrowy rozsądek podpowiada coś zupełnie przeciwnego). Kredytobiorcy, których rata dochodzi do 40% dochodów (a takich jest bardzo wielu) zakładają najwyraźniej, że stopy procentowe (zauważalnie) nie wzrosną (ewentualnie liczą na jakiś inny cud). Jest to o tyle kiepskie założenie, że żyjemy w czasach historycznie najniższych stóp procentowych i ich potencjał wzrostowy zdaje się być znacznie większy niż potencjał do spadku (eksperymenty z ujemnymi stopami procentowymi pojawiły się dopiero niedawno i przyniosły szereg negatywnych skutków). Przewidywanie wysokości stóp na dystansie 25, czy 30 lat jest oczywiście zupełnie niemożliwe, za to można zobaczyć, jak rzecz może wyglądać w najbliższej przyszłości.

Bardzo ciekawy artykuł o stopach procentowych można było niedawno przeczytać na blogu IndependentTrader:

https://independenttrader.pl/kiedy-wzrosna-koszty-kredytu.html

Warto się z nim zapoznać, żeby poznać nieco szerszy kontekst całego tematu – my skupimy się na tych aspektach, które mają bezpośredni związek z rynkiem mieszkaniowym. Tematem stóp procentowych zajmowaliśmy się już 4 lata temu – od tamtego czasu nic się specjalnie nie zmieniło, więc warto poczytać:

Kiedy wzrosną stopy procentowe

Na początek dwie podstawowe kwestie. Tak wygląda historia polskich stóp procentowych:

A tak wyglądały polskie stopy na tle innych krajów, o znacznie dłużej „historii kredytowej”:

Z powyższych dwóch obrazków wynikają 2 podstawowe kwestie – po pierwsze, tak niskie stopy procentowe jak obecnie, to zjawisko historycznie bardzo nietypowe, a po drugie, stopy procentowe w Polsce były prawie zawsze wyższe od tych w Europie/USA/Szwajcarii. Nie jest to oczywiście nic dziwnego – żeby ktoś chciał pożyczać komuś kapitał w złotówkach, czyli w walucie z punktu widzenia świata śmieciowej, pożyczkobiorca musi zaoferować lepsze warunki/wyższe odsetki niż w walucie „pierwszoligowej”.

No dobrze, ale co w związku z tym wszystkim? Nasza „niezależna” Rada Polityki Pieniężnej na czele z „wybitnie niezależnym” prezesem NBP, chciałaby, aby stopy pozostały na niezmienionym poziomie co najmniej do roku 2020 (czyli przypadkowo do czasu po wyborach parlamentarnych). I niby to znaczy, że tak powinno być, skoro to właśnie ta rada o wszystkim decyduje. Problem polega na tym, że światowe agencje ratingowe (nie to, żeby były one jakąś wyrocznią, bo ich reputacja jest, delikatnie mówiąc, dyskusyjna) obstawiają nieco inny scenariusz – ostatnio agencja Fitch stwierdziła, że stopy procentowe wzrosną w Polsce w 2019 roku (o 0.5 punktu procentowego) oraz w 2020 (o tyle samo). O tym, że wysokość stóp procentowych bywa niekiedy wymuszona przez rynki finansowe (i nie zależy od woli rządzących), przekonali się ostatnio Turcy, podnosząc „awaryjnie” stopy z 12 do 17.75% po tym, jak lira zaczęła spadać spadkiem swobodnym. Polska zdaje się być w dużo lepszym położeniu niż Turcja, niemniej jednak wysokie zadłużenie dolarowe (rządu i przedsiębiorstw) rodzi ryzyko, że w przypadku umocnienia dolara i wzrostu kosztu pożyczania w dolarach, awaryjne podnoszenie polskich stóp wcale nie jest takie wykluczone. Warto rzucić okiem na poniższy wykres z bloga tradera21, na którym widać relację zadłużenia dolarowego do PKB w poszczególnych krajach (czyli potencjalne ryzyko zaistnienia kryzysu walutowego, w przypadku zbyt długiego utrzymywania lokalnych stóp procentowych na zbyt niskim poziomie):

Polska jest tu niestety w czołówce, ustępując nieco Turcji, wyprzedzając za to rychłego bankruta, czyli Argentynę. Oczywiście powyższe zestawienie nie dowodzi, że Polskę czeka kryzys walutowy – pokazuje tylko, że trzeba dbać o stabilność waluty, bo jakikolwiek problem w tej kwestii może bardzo szybko doprowadzić do kryzysu na miarę Turcji, czy Argentyny.

Projekcje NBP zakładają najbardziej prawdopodobny poziom inflacji w okolicy 3% już w 2019 roku – jeśli stopy się do tego czasu nie zmienią, będziemy mieli coraz bardziej ujemną realną stopę procentową (pamiętajmy, że aktualna wysokość stóp procentowych była wg RPP „odpowiednia” także w okresie statystycznej deflacji 2 lata temu i ma być odpowiednia wkrótce, przy inflacji 3% :) Wysokość naszych stóp jest oczywiście bardzo silnie uzależniona od polityki monetarnej Europejskiego Banku Centralnego – ten ma zakończyć drukowanie euro z końcem roku, a szanse na pierwszą podwyżkę stóp procentowych pojawią się w drugiej połowie 2019 roku. W międzyczasie FED regularnie (i wygląda na to, że nieco szybciej niż jeszcze niedawno wszyscy się spodziewali) podnosi stopy – już teraz stopa procentowa w USA (przy podobnej inflacji) jest wyższa niż w Polsce, a do końca 2019 roku ma wzrosnąć o kolejne 1.25 p. p.

Wszystko to sugeruje, że RPP może być „zmuszona” podnieść stopy wcześniej niż by tego chciała (niż by chciał PiS?). Najpewniej będzie to wynikać z polityki innych głównych banków centralnych – jeśli Polska chciałaby się z ogólnego trendu wyłamać, to niestety duże zadłużenie dolarowe powoduje, że kryzys walutowy stanie się bardziej prawdopodobny (na razie wydaje się on być bardzo nieprawdopodobny).

Zakładając jako realistyczny scenariusz nakreślony przez Fitch, wzrost stóp procentowych o 1 p. p. do końca 2020 roku przełoży się na wzrost raty kredytowej kredytu w złotówkach o 80 zł miesięcznie na każde 100 tys. pozostałe do spłaty. Nie jest to jeszcze na tyle dużo, żeby wpędzić w problemy jakąś poważną grupę kredytobiorców, albo spowodować zauważalne ograniczenie akcji kredytowej, niemniej jednak każdy wzrost kosztu pieniądza będzie działał w kierunku spowolnienia, zwłaszcza tak mocno, jak obecnie, rozkręconej kredytowo gospodarki. Należy pamiętać, że problem dotknie nie tylko strony popytowej – deweloperzy, zwłaszcza ci więksi, korzystają często z obligacji emitowanych najczęściej na zmienny procent (WIBOR + marża) – dla nich też wzrost stóp procentowych nie będzie korzystny.

Jakie to wszystko może mieć przełożenie na rynek mieszkaniowy? Efekt będzie pewnie bardziej psychologiczny niż praktyczny – bardzo duża grupa kredytobiorców złotówkowych nigdy nie spotkała się ze wzrostem wysokości raty, bo w zasadzie od 7 lat stopy procentowe w Polsce spadają lub pozostają stabilne (pamiętajmy, że przy +/- 200 tys. kredytów udzielanych rocznie i nieco ponad 2 milionach aktywnych kredytów w tej chwili, ponad połowa kredytobiorców nigdy w trakcie spłacania kredytu nie widziała wzrostu stóp procentowych/raty i może się nieco zdziwić, że takie zjawisko ma miejsce).

Amerykański FED planuje podnieść swoje stopy z zera jakiś czas temu do ~3% w „długiej perspektywie” – gdyby i u nas stopy o tyle wzrosły, to byłby to już wzrost zauważalny, bo oznaczałby ratę wyższą od obecnej mniej więcej o połowę (oczywiście dla tych, którzy niedawno rozpoczęli spłacanie kredytu – im dłużej ktoś już spłaca, tym wzrost stóp jest mniej odczuwalny, bo udział części odsetkowej w racie jest niższy). Taki wzrost powinien już mieć zauważalny wpływ na poziom akcji kredytowej, a co za tym idzie także na sprzedaż/ceny mieszkań. Pamiętajmy, że wyższe stopy procentowe oznaczają także zmniejszenie się liczby inwestorów mieszkaniowych. O ile aktualne 3.5% zysku z wynajmu mieszkania to sporo więcej niż na lokacie, o tyle wzrost stóp procentowych (a więc i oprocentowania lokat) może tę relację całkowicie odwrócić.

Podsumowując… coraz więcej osób ma świadomość, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w średniej perspektywie czasowej (kilka lat) zależy od ceny kredytu (pochodną ceny jest jego dostępność). Już nawet w mediach głównego nurtu można bardzo często spotkać takie „newsy”. Jeśli stopy procentowe pozostaną bez zmian do 2020 roku (jak chce tego PiS/RPP) i nie dojdzie do tego czasu do jakiegoś poważnego ogólnoświatowego kryzysu, to na rynku mieszkaniowym niewiele się zmieni – ludzie nadal będą brać kredyty (przy dość wysokim wzroście PKB akcja kredytowa ma szansę nadal przyspieszać), ceny coś tam wzrosną lub coś tam spadną (ostatnie kilka miesięcy pokazuje, że raczej to pierwsze), a deweloperzy będą budować coraz więcej (i coraz drożej – pytanie, czy zdołają wzrost kosztów przerzucić na klientów). Hossa opisywana w poprzednich dwóch wpisach pewnie się jeszcze rozkręci.

Jeśli stopy wzrosną tak, jak oczekuje tego część uczestników rynku (czyli o 1 p. p. do końca 2020 roku), pewnie nadal niewiele to zmieni – nieco wyższe raty raczej nie ograniczą zauważalnie skłonności do zapożyczania się na 30 lat (dopóki gospodarka się nieźle kręci), aczkolwiek media zaczną się rozwodzić nad tym, że rata może jednak rosnąć i wiele osób będzie tym faktem zaskoczonych. Dopiero przyspieszenie tempa podwyżek stóp na wzór amerykańskiego FEDu miałoby szansę powstrzymać aktualny bum mieszkaniowy – w innym przypadku powstrzyma go dopiero prawdziwe „bum” przy okazji najbliższego kryzysu, którym jak zawsze, zdecydowana większość będzie bardzo zaskoczona.
W grze pozostaje oczywiście scenariusz „turecki”, czyli kryzys walutowy wskutek zbyt długiego zaniżania wysokości polskich stóp, jednak jakoś nam się nie wydaje, żeby polski rząd chciał się przeciwstawiać światowym rynkom finansowym (nie na darmo premierem jest ex bankier ;) i pewnie RPP będzie robiła dokładnie to, co wszyscy (czyli dokładnie tak, jak było do tej pory).

Tak, czy inaczej, czasy ultra taniego kredytu zdają się powoli odchodzić do lamusa – czy jeszcze kiedyś świat do nich wróci, tego nie wiadomo (najbliższy kryzys pokaże, czy znowu będziemy z nim walczyć tym, co było jego bezpośrednią przyczyną – zbyt tanim kredytem, czy może jednak będzie to okazja na wymianę całego systemu finansowego na inny, który tradycyjnie z początku będzie wyglądał bardzo atrakcyjnie, a później okaże się kolejną, celową wtopą). Wiadomo natomiast, że nad polskim rynkiem mieszkaniowym, który kręci się teraz coraz szybciej i wiele osób nie dostrzega tu żadnego problemu, ciążą różne, potencjalne zagrożenia – niektóre są niezbyt prawdopodobne (kryzys walutowy), inne bardziej (spadki na rynkach akcji z historycznych rekordów i wzrost stóp procentowych mogą zainicjować kolejny poważny kryzys finansowy), inne wydają się być nieuniknione – wzrost kosztu kredytu nawet do historycznej średniej (czyli mniej więcej to, co się powoli dzieje w USA), spowodowałby „normalizację” cen mieszkań. Wszyscy jesteśmy przyzwyczajeni do taniego, powszechnie dostępnego kredytu – mamy silne obawy, że takie czasy nie będą trwały wiecznie, bo do tej pory każdy kredytowy bum kończył się kryzysem (kiedy kredyt przestawał być tani) i nie bardzo wiadomo, dlaczego tym razem miałoby być inaczej.

Przez lata istnienia rynków finansowych powstało wiele różnych „mądrości”, które w prosty sposób opisują czasem bardzo skomplikowane zjawiska. Najczęściej dotyczą one szeroko rozumianego inwestowania, ale bardzo łatwo można je przełożyć także na rynek nieruchomości. W końcu rynek nieruchomości jest jednym z kluczowych elementów gospodarki i świata inwestycyjnego – nie na darmo mówi się, że budowlanka jest kołem zamachowym gospodarki (napędza wiele kolejnych branż powiązanych).

Sytuacja w sektorze nieruchomości bardzo często jest wyznacznikiem sytuacji w całej gospodarce, co widzieliśmy bardzo dobrze chociażby w Polsce, w ciągu ostatnich 20  lat. Po okresie wysokiej inflacji i bańce „dot-com’ów” po 2000 roku świat (i Polska) pogrążony był w maraźmie gospodarczym. U nas było to szczególnie widoczne – wysokie stopy procentowe, wysokie bezrobocie, rachityczny wzrost gospodarczy. Sytuacja na rynku mieszkaniowym była całkiem niezła jedynie dla kupującego – z punktu widzenia tego, co dziś uważa się za dobrą koniunkturę w mieszkaniówce, czyli wysokie ceny i dużo kredytów, było zupełnie odwrotnie. Po obniżeniu stóp procentowych i wejściu Polski do UE, doszło do szybkiego gospodarczego rozwoju (finansowanego w sporej części kredytem), co przełożyło się na rynek mieszkaniowy (gdzie nisko oprocentowany kredyt, zwłaszcza w znienawidzonym teraz franku szwajcarskim, zadziałał ze zdwojoną siłą). Potem przyszedł kryzys w 2008 roku i pierwsze, historyczne spadki cen na rynku mieszkaniowym. Dalej mieliśmy znowu trochę marazmu, zakończonego lokalnym dołkiem gdzieś w okolicach największych problemów strefy euro (2012), a później powolny wzrost gospodarczy (i przyspieszenie na rynku mieszkaniowym), znowu spowodowany znacznymi obniżkami stóp procentowych. Ostatnie 2 lata to już znaczne przyspieszenie w gospodarce oraz hossa (bum?) mieszkaniowy.

Jak więc widać, rynek mieszkaniowy szedł w parze z sytuacją gospodarczą, a więc i rynkiem inwestycyjnym. W tym układzie nie jest dziwne, że inwestycyjne „mądrości” można z łatwością przełożyć na rynek mieszkaniowy i tym się zajmiemy w niniejszym wpisie.

1. What goes up must come down.
   Ten absolutny inwestycyjny klasyk uczy, że to, co wzrosło za bardzo, prędzej czy później (za bardzo) spadnie (tak samo jest zresztą w drugą stronę). Ostatecznie liczą się fundamenty i realna (na dłuższą metę) wartość danego aktywa. Moda, spekulacja, czy dodatkowe uwarunkowania (kredyt, podatki, regulacje rządowe) mogą wpływać na ceny różnych rzeczy i utrzymywać je na sztucznie zawyżonych lub zaniżonych poziomach, ale prędzej, czy później, wszystko wróci do równowagi. Na rynkach mieszkaniowych mieliśmy bardzo wiele baniek, które pękały (bardzo często z dużym hukiem) – w okolicach 2008 roku mieliśmy wręcz wysyp takich przypadków (USA, Hiszpania, Irlandia, Węgry), ale patrząc dalej w przeszłość tego rodzaju bańki/krachy zdarzały się na świecie co chwilę (ekstremalnym przypadkiem jest tu Japonia, która po pęknięciu swojej bańki nie podniosła się w zasadzie do tej pory). Mechanizm powstawania bańki jest zawsze ten sam – pojawia się czynnik, który powoduje, że nagle opłaca się posiadać daną klasę aktywów (w przypadku nieruchomości wynika to najczęściej ze znacznego spadku oprocentowania kredytu), ceny powoli rosną, tematem interesuje się coraz więcej osób i widząc, że się opłaca, podkręcają oni koniunkturę. Dalej są już Janusze biznesu, którzy widzą, że skoro w ostatnich latach ceny mocno wzrosły, to teraz też tak będzie i trzeba się załapać na ten „trend” – atmosferę dodatkowo podgrzewają media i spirala się nakręca. Aż wreszcie okazuje się, że ceny tak daleko oderwały się od rzeczywistości, że kolejnych uczestników tej piramidy już nie ma – przy braku nowego finansowania bańka pęka, a ceny spadają, zaliczając często dołek większy niż wynikałby z natury danego aktywa. Były bańki tulipanowe, internetowe, mieszkaniowe, ostatnio kryptowalutowe – mechanizm zawsze ten sam i efekt też taki sam – ci nieliczni, którzy zajęli się tematem na początku zyskali, a większość, która „podłączyła się pod trend” na końcu, straciła (w końcu to ci ostatni sfinansowali zysk tych pierwszych). Na rynku mieszkaniowym było, jest i będzie podobnie – jeśli ceny mieszkań zbyt daleko odejdą od realiów (wyznaczanych przez dochody mieszkańców, zyski z wynajmu, czy koszty budowy), korekta przyjdzie prędzej, czy później.
2. To, co jest drogie, może stać się jeszcze droższe, a to, co jest tanie, może być jeszcze tańsze.
   Ten punkt jest uzupełnieniem poprzedniego – jeśli jakieś aktywo jest już drogie, albo nawet jest w fazie bańki/manii, to wcale nie oznacza, że za chwilę nie będzie jeszcze droższe (tak samo jest oczywiście także w drugą stronę – jeśli coś jest już tanie, to ogólny niesprzyjający sentyment może popchnąć ceny danego aktywa jeszcze niżej – dużo poniżej jego typowej wartości). W naszej ocenie tak właśnie dzieje się teraz na polskim rynku mieszkaniowym – mieszkania, które są drogie (w relacji do dochodów, kosztów budowy, zysku z najmu), stają się ostatnio jeszcze trochę droższe. I w naszej ocenie, jak zawsze, zadziała w końcu efekt z punktu pierwszego – kiedy zabawa kredytowa się skończy, ceny wrócą do realnych poziomów (otwarte pozostaje pytanie, czy będzie to spadek cen nominalnych, czy może stagnacja cen, jeśli uda się rozkręcić inflację bez zauważalnego podniesienia stóp procentowych, co z czasem doprowadziłoby do przywrócenia realnej ceny mieszkań względem dochodów, czy kosztów budowy).
3. Rynek potrafi się zachowywać nieracjonalnie dłużej, niż racjonalny inwestor pozostaje wypłacalny.
   Ten punkt jest dalszym uzupełnieniem dwóch poprzednich – nawet, jeśli jakieś aktywo jest drogie i zdroworozsądkowo tak nie powinno być, to wcale nie wiadomo, czy obstawianie powrotu do normalności będzie w ostatecznym rozrachunku opłacalne. Jak wiadomo, obstawianie czegokolwiek zawsze kosztuje i suma tych kosztów może przekroczyć nasze możliwości. Cóż wtedy z tego, że mieliśmy rację, skoro nasza racja przyszła w momencie, w którym byliśmy już bankrutami. W tym miejscu polecamy wszystkim bardzo fajną produkcję o amerykańskim rynku nieruchomości przed kryzysem: „Big short”. Świetnie widać tam mechanizmy rządzące rynkiem w fazie bańki i problemy tych, którzy (jako nieliczni) tę bańkę dostrzegali (istotą bańki jest zawsze to, że większość jej nie widzi, bo to właśnie „siła finansowa” większości jest w stanie taką bańkę napompować).
   W przypadku rynku mieszkaniowego sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana, bo, jakby nie było, mieszkanie jest towarem pierwszej potrzeby – wielokrotnie spotykaliśmy się z pytaniem, co zrobić, jeśli ceny mieszkań są (zbyt) wysokie, a gdzieś przecież mieszkać trzeba (zwłaszcza, jeśli ma się dzieci). Można czekać na unormalnienie cen, wynajmując mieszkanie (jak my), można też oczywiście kupić (nawet na kredyt), jeśli komuś bardzo zależy na poczuciu stabilizacji (o ile oczywiście nie jest to kredyt z LTV 90% na 30 lat, bo taką sytuację trudno nazwać stabilizacją). Tak, czy inaczej, rynek mieszkaniowy bywa dynamiczny jedynie krótkimi fragmentami, więc oczekiwanie na większe ruchy cen (zarówno w górę, jak i w dół) wymaga wyjątkowo dużo cierpliwości w porównaniu z innymi klasami aktywów.
4. Ostatnie 10% wzrostu zostawiaj dla innych.
   „Trafienie” absolutnej „górki”, albo absolutnego dołka na dowolnym rynku jest wyjątkowo trudne i najczęściej sprowadza się do przypadku – podobnie jest na rynku mieszkaniowym. Jeśli ktoś inwestuje i cena mieszkania rośnie, to dobrze jest sprzedać wtedy, kiedy na rynku panuje duży ruch i ze sprzedażą nie ma problemów. Spadki (zwłaszcza po bańce) mają to do siebie, że są szybkie. Rynek mieszkaniowy w ogóle jest niezbyt płynny (poza szczytową fazą bańki), więc w razie wystąpienia załamania, szybkie pozbycie się mieszkania po jako tako sensownej cenie może okazać się po prostu niemożliwe, powiększając tym samym straty. Chciwość nigdy nie jest dobrym doradcą i po osiągnięciu odpowiedniego zwrotu z inwestycji, należy z danego rynku wychodzić – liczenie na osiągnięcie maksymalnego możliwego zysku prawie zawsze prowadzi do straty. Faza bańki, czy przegrzania danego rynku zdradza najczęściej pewne objawy (kiedy przykładowy „taksówkarz” poleca inwestowanie w dane aktywo), więc dla rozważnego inwestora sprzedaż w okolicach górki, ale nie zupełnie na samym szczycie, nie powinna stanowić specjalnego problemu.
5. Nierobienie niczego jest często tym, co powinno się robić.
   Jak mawia IdependentTrader, rynek sam podrzuca okazje inwestycyjne. Kiedy akurat żadnej nie widać, to nie ma co na siłę inwestować w coś, co nie rokuje może jakoś super dobrze, ale brakuje ciekawszych alternatyw. W przypadku rynku mieszkaniowego mamy wrażenie, że właśnie taki teraz mamy moment – deweloperzy sprzedają dużo, wzrasta liczba kredytów, ale perspektywa wzrostu stóp procentowych powinna działać trzeźwiąco na tych, którzy spodziewają się niebotycznych zysków na rynku mieszkaniowym. Klasycznym przykładem są tu inwestorzy, kupujący aktualnie mieszkania na wynajem tylko dlatego, że stopa zwrotu jest wyższa niż na lokacie. Kiedy stopy wzrosną, sytuacja się odwróci – jeśli dodatkowo dojdzie do jakiegoś (nawet niespecjalnie dużego) kryzysu, ceny na rynku najmu, który jest bardzo silnie skorelowany ze stanem gospodarki (będąc jednocześnie bardzo dynamicznym), mogą szybko spaść tak, jak stało się to po 2008 roku (dodatkowo trzeba pamiętać, że wtedy sytuacja demograficzna w Polsce była znacznie lepsza, a i mieszkań na wynajem było znacznie mniej). Oczywiście na rynku mieszkaniowym sens tego rodzaju inwestycji sprowadza się w zasadzie i tak do tego, czy ceny mieszkań wzrosną, czy spadną – 3.5% rocznie z wynajmu to może być znacznie mniej niż roczna zmiana wartości mieszkania. Biznes wynajmu mieszkań ma jeszcze ten problem, że ciężko z niego wyjść szybko bez strat – mieszkanie (jeśli nie jest jakąś specjalną okazją cenową) raczej nie sprzedaje się z dnia na dzień, a do tego dochodzą przecież koszty transakcyjne (notariusz, PCC, pośrednik) i niemały stres przy okazji transakcji za setki tysięcy złotych. Warto inwestować w wynajem mieszkań, kiedy stopa zwrotu z takiej inwestycji jest przyzwoita (historycznie za typowy przedział uznawano 4-8% rocznie) i kiedy jest duża szansa na wzrost ceny mieszkania. Nie wydaje się nam, żeby teraz był taki moment.
6. Nie łapie się spadających noży (kupuj drogo, sprzedawaj jeszcze drożej).
   Kolejny punkt, który dotyczy głównie inwestorów, ale i standardowy klient na rynku mieszkaniowym może na nim skorzystać. Ponieważ spadki cen na różnych aktywach są w zasadzie zawsze szybsze niż poprzednie wzrosty, trzeba bardzo uważać, jeśli dokonuje się transakcji na spadającym rynku. Mocno spadający rynek (zwłaszcza po bańce) potrafi spaść dużo poniżej historycznej średniej (tak, jak wcześniej dużo powyżej historycznej średniej wzrósł). Kupowanie w takim momencie potrafi być bardzo zaskakujące, bo z reguły nikt nie potrafi dobrze przewidzieć ostatecznej skali spadków. Warto zaczekać na jakąś większą stabilizację ceny – lepiej kupić po odbiciu, niż przed dołkiem (nawet, jeśli to oznacza ten sam poziom). W naszej ocenie rynek mieszkaniowy w Polsce jest drogi, co wynika (jak wszędzie) z taniego kredytu i jego dużej dostępności. Kiedy kurek taniego pieniądza zostanie zakręcony, sytuacja powinna powoli zacząć wracać do historycznej normy. Jeśli się tak stanie, nie warto kupować po pierwszych spadkach – warto kupić wtedy, kiedy sytuacja się ustabilizuje (czyli stopy procentowe będą odpowiednio wyższe przez dłuższy czas), a inwestować wtedy, kiedy rynek będzie miał szansę dokonać odbicia (czyli wtedy, kiedy stopy znowu zaczną spadać). I tak dochodzimy do kolejnego punktu.
7. Kupuj, gdy leje się krew.
   To podstawowa zasada inwestycyjna – nie kupuje się wtedy, kiedy kupują wszyscy (wszak to standardowa gra popytu i podaży, a to przecież „wszyscy” generują największy popyt, a więc i najwyższe ceny). Świetnym przykładem był tu polski rynek mieszkaniowy w 2008 roku – „wszyscy” brali kredyty we frankach, bo mieszkania miały drożeć (na Euro 2012 i w ogóle ;) frank miał tanieć, kredyt w zasadzie sam miał się spłacić. Teraz wszyscy są mądrzy, ale w tamtych czasach to był zdecydowanie dominujący pogląd, a to zawsze jest argument przeciwko kupowaniu. Teraz, kiedy znowu kupują „wszyscy” (przynajmniej od deweloperów), kiedy kredyt jest tani (i dlatego to świetny moment na kupno ;) kiedy ma do nas napłynąć połowa Ukrainy, kiedy „opłaca się” kupować mieszkania pod wynajem, dla nas to jest znowu sygnał, że to zły moment. Kupować należy wtedy, kiedy nikt nie kupuje (czyli jest mały popyt, co znaczy, że jest tanio). Taki czas był po kryzysie, w 2009 roku (jedyne zauważalne spadki cen mieszkań w Polsce) i taki czas będzie znowu, po kolejnym kryzysie.
8. Nie ma czegoś takiego jak darmowe obiady.
   Z pozoru nie wydaje się, aby powyższe miało jakiś związek z rynkiem mieszkaniowym, ale związek oczywiście jest. Wszelkie programy rządowe „wspierające” budownictwo mieszkaniowe polegają na tym, że niektórzy dostają coś „za darmo”. Czasem jest to dopłata do kredytu (jak w Rns, czy Mdm), czasem to tańsze mieszkanie do wynajęcia (Mieszkanie+). Niestety zawsze sprowadza się do wydawania pieniędzy podatników – w miarę bezpośrednio, jak w Rns, czy Mdm lub pośrednio, poprzez drenowanie z nieruchomości agencji rządowych, czy spółek państwowych (a więc poniekąd własności całego społeczeństwa). Jeśli państwo daje coś wybranej grupie za darmo (np. mieszkania), to oczywistym jest, że musi się na to złożyć reszta społeczeństwa. Nie dość, że samo w sobie jest to złodziejstwem (dlaczego zabierać komuś siłą, żeby dać komuś innemu?), to często także wypacza rynek (Rns spowodował „zafiksowanie” cen na wysokich poziomach dokładnie wtedy, kiedy rynek zaczął spadać, natomiast Mdm wspierał głównie banki i deweloperów, powodując przy okazji wzrosty cen tam, gdzie limit był wyższy niż cena sensownego mieszkania).
9. Kto nie zna historii, ten skazany jest na jej powtarzanie.
   Punkt ostatni jest chyba najważniejszy – choć w zasadzie nie istnieją 2 takie same kryzysy, czy 2 takie same bańki, to historia pokazuje, że wszystko, co dzieje się teraz, kiedyś się już wydarzyło. Mimo wielu baniek i krachów mieszkaniowych w historii na świecie, do podobnego doszło w USA, Hiszpanii, czy Irlandii, a mechanizmy zawsze były takie same – znaczny spadek kosztów kredytu, towarzyszący temu wzrost gospodarczy (złudzenie wzrostu?) i korzystna sytuacja demograficzna. Te czynniki w sumie wielokrotnie prowadziły już do baniek mieszkaniowych (nie dotyczy to oczywiście tylko rynku mieszkaniowego – zbyt tani kredyt i towarzyszący temu silny wzrost gospodarczy prowadzi na końcu do ogólnego krachu na wielu aktywach, kiedy dopływ nowego pieniądza kończy się wraz ze wzrostem kosztów kredytu).
   Aktualnie zaczynamy powoli wychodzić z kredytowej degręgolady – banki centralne skończyły lub kończą drukowanie pieniądza (FED nawet „odkręca swój bilans”) i zaczynają podnosić stopy procentowe. W dotychczasowej historii to praktycznie zawsze było receptą na recesję i kryzys. Doprawdy trudno się spodziewać, żeby tym razem było inaczej – zwłaszcza, że tym razem uzależnienie od kredytu i jego wpływ na wszystkie rynki jest historycznie wyjątkowo wysoki. A że rynek mieszkaniowy jest wybitnie zależny od kosztu pieniądza, to ma on szansę w przyszłym kryzysie wypaść wyjątkowo kiepsko…

Rynek nieruchomości jest rynkiem jak każdy inny –  może niezbyt dynamicznym, ale procesy na nim zachodzące najczęściej są zgodne z tym, co dzieje się ogólnie w gospodarce (w końcu to właśnie ten rynek tworzy sporą część gospodarki). Dlatego warto się interesować ogólnymi procesami ekonomicznymi, bo one znajdują przełożenie na rynek mieszkaniowy. W końcu w inwestowaniu najważniejsze jest to, żeby znać się na tym, co się robi, a zdobywanie wiedzy zawsze jest najlepszą inwestycją.
Jeśli więc zastanawiasz się, co czeka polski rynek mieszkaniowy, zastanów się, co czeka polską gospodarkę i polskie państwo. Państwo, które nawet w czasie prosperity notuje permanentny deficyt budżetowy, w którym dramatyczna demografia prędzej czy później rozłoży na łopatki system emerytalny, w którym chce się budować kolejne wielkie lotnisko, zamykając bez wyraźnej przyczyny całkiem niezłe, istniejące, w którym duże pieniądze idą na programy typu nieokreślony bliżej rozwój elektromobilności, czy budowa elektrowni atomowej (która nie ma nawet ustalonej lokalizacji, ani chociażby decyzji, czy w ogóle powstanie), czy wreszcie w państwie, które za grube miliardy kupuje zupełnie nieskuteczne z punktu widzenia potencjalnego zagrożenia systemy wojskowe. Zastanów się, co czeka państwo, które wg poprzedniej władzy istniało tylko teoretycznie, a premier z nowej władzy twierdzi, że będziemy kopać rowy, inni będą je zasypywać i wszyscy będziemy zadowoleni.
Jeśli poznasz podstawowe zasady działające w ekonomii, poznasz też to, dlaczego rynek mieszkaniowy zachowuje się tak, a nie inaczej. Chociaż czy to Ci w czymkolwiek pomoże, to już zupełnie inna kwestia ;)

Dziś bardzo krótko – wpadł nam w ręce ciekawy fragment rozmowy, który dobrze oddaje ducha dzisiejszych czasów, w których nastąpiło kompletne pomieszanie pojęć i na rynku mieszkaniowym widać to bardzo wyraźnie. Od pewnego czasu dłużnik nie jest już dłużnikiem, tylko jest „posiadaczem kredytu”, mieszkanie należące w praktyce do banku jest mieszkaniem „swoim”, a 30-letni kredyt, który kiedyś uznano by za formę niewolnictwa, jest teraz dobrem pożądanym, wzbudzającym czasem wręcz zazdrość (o zgrozo!).

Krótka rozmowa, z której można wyciągnąć daleko idące wnioski wygląda tak:

Widać tu przejaw powszechnego ostatnimi laty zjawiska (szaleństwa?), w którym przyznanie przez bank kredytu jest niczym złapanie Pana Boga za nogi. Najczęściej jest to kredyt na 25 lub 30 lat, często na granicy możliwości finansowych, praktycznie zawsze na zmienny procent, od dłuższego czasu ten procent jest do tego historycznie niski z ogromnymi (i zdaje się już przesądzonymi) szansami na zauważalny wzrost, a do tego cały ten cud zaciągnięty jest na mieszkanie, które średnio rzecz biorąc jest bardzo drogie. I w takich warunkach cały ten proceder wzbudza powszechną radość – pół biedy, gdyby była to ironiczna radość z sąsiada, któremu „zdechła krowa” (taki „interes” z bankiem to chyba gorsze niż krowa w studni). Niestety radość zdaje się być w tym (i nie tylko w tym) przypadku szczera. Doprawdy trudno zrozumieć, skąd się ona bierze (choć jest takie jedno słowo na g…) – przydałby się już ten kryzys, żeby nastąpiło w końcu otrzeźwienie (tak, jak w przypadku frankowiczów, którzy swego czasu też byli panami życia).
Na razie jednak muzyka gra (stopy nisko, gospodarka się kręci, ceny mieszkań bardziej rosną niż spadają) i ci, którzy nigdy nie widzieli rosnących rat kredytów, albo spadających cen mieszkań, żyją w błogim przeświadczeniu, że zrobienie tego, co robią „wszyscy”, było najlepszą decyzją (a przecież wiadomo, że to właśnie „wszyscy” się mylą, żeby nieliczni mogli zarobić). O ile rozumiemy, że można się cieszyć z „własnego” mieszkania, w którym można wbijać gwoździe nie tylko Mikasą MVA200, w którym teściowa nie podsłuchuje małżeńskich igraszek i w którym dzieci mogą swobodnie obijać ściany nowymi zabawkami, o tyle z faktu zaciągnięcia wieloletniego zobowiązania o zupełnie nieokreślonych warunkach w praktyce cieszyć się chyba niepodobna. A jednak… po raz kolejny widać, że brak elementarnej wiedzy pozwala człowiekowi być szczęśliwym. Pechowo, pewnie po raz kolejny zobaczymy, że to się kończy tak, jak zwykle. Nauka kosztuje – w przypadku mieszkań/kredytów ten koszt będzie jednak bardzo duży i najlepszy dzień w życiu może po latach okazać się dla wielu tym najgorszym.

Chyba że to my jesteśmy dziwni i teraz to są jednak inne czasy, jakich jeszcze nie było i nie będzie tak, jak zawsze, tylko tym razem będzie inaczej. Szkoda tylko, że takie rzeczy mówiono przy okazji każdego tego rodzaju szaleństwa…

Zgodnie z ideą, że warto słuchać ludzi mądrych, proponujemy przeczytać świetny (jak zawsze) artykuł Krzysztofa Kolanego na temat inwestycji w apartamenty wakacyjne:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Strzez-sie-gwarantowanych-7-z-nieruchomosci-7600718.html

Choć tematyka zdaje się być interesująca tylko dla nielicznych czytelników naszego bloga, to w rzeczywistości artykuł wręcz kipi treścią, która jest przydatna w każdym aspekcie rynku mieszkaniowego. Z naszej strony dodamy kilka komentarzy do tego, co napisał p. Kolany, skupiając się szczególnie na tematyce wynajmowania mieszkań (choć nie tylko). Wpis będzie prowadzony wg schematu: fragment z oryginalnego artykułu, nasz komentarz, kolejny fragment, komentarz itd. Także do dzieła!

Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych

Choć gwarantowany zysk dotyczy właśnie z reguły apartamentów wakacyjnych, to w całej aktualnej medialnej nagonce na kupowanie mieszkań pod wynajem można odnieść wrażenie, że i na tym rynku zysk jest „praktycznie gwarantowany” (coś jak na obligacjach GetBacku ;) Ba… są nawet ogłoszenia sprzedaży mieszkań, w których wystawca podaje jakąś magiczną stopę zwrotu z takiej „inwestycji” (dziwnym trafem nie chcąc samemu z niej korzystać), a czasem pisze wręcz o tym, że mieszkanie posiada już najemcę (co może akurat przysporzyć znacznie więcej problemów niż korzyści). Generalnie wszyscy teraz mówią, że kupno mieszkania pod wynajem przynosi taki a taki zysk, który nie jest może jakiś porażający, ale jeśli nie doliczy się kosztów remontów, czasu, w którym nikt naszego mieszkania nie wynajmuje, czasu, który jest potrzebny do prowadzenia takiej zabawy, czy chociażby kosztów transakcyjnych, to wychodzi zdecydowanie więcej niż na lokacie. Do tego takie na przykład NBP twierdzi, że opłaca się nawet kupić mieszkanie pod wynajem na kredyt, bo stopa zwrotu będzie wyższa niż oprocentowanie kredytu – podkreślając co prawda, że ta koncepcja nie uwzględnia kosztów transakcyjnych, ale widocznie dla prawdziwego inwestora te 6, czy 10% wartości mieszkania nie ma przecież znaczenia. Istne perpetuum mobile.

Każde dziecko w Polsce przecież wie, że na nieruchomościach stracić nie sposób [Uwaga, ironia!]

To zdaje się być przekonanie bardzo mocno ugruntowane w narodzie i wywiedzione chyba jeszcze z czasów PRL i wczesnych lat kapitalizmu, w których permanentna wysoka inflacja powodowała, że systematycznie drożało wszystko (a więc i mieszkania). Swoje dołożył rajd z lat 2005-2007, czyli wzrosty cen o 200-300% i tego wrażenia nie zdołały zatrzeć późniejsze spadki (cóż to jest 15% po takich spektakularnych wzrostach?). Generalnie mieszkania uważane są za jedną z najlepszych lokat kapitału – skoro ceny w zasadzie zawsze rosną, a do tego można zarobić na wynajmie (jak ktoś liczy wystarczająco kreatywnie to nawet ze 6%), to co może pójść nie tak? ;)

I bezproblemowo zarabiasz 7-9% bez ryzyka, w standardzie premium i pogardą dla pospólstwa ciułającego swoje grosze na śmiesznie nisko oprocentowanych lokatach bankowych.

Na typowym mieszkaniu pod wynajem zarabia się co prawda mniej (nawet mimo stosowania kreatywnej matematyki), ale jednak bycie landlordem to jest „coś”, a kiszenie gotówki na lokacie, czy w innej skarpecie to dowód życiowej nieporadności. Poza tym… banki zawsze mogą upaść, a mieszkanie raczej stać będzie (choć patrząc na dokonania naszych deweloperów z ostatnich lat nie jest to wcale takie pewne). Tymczasem nikt się nie zastanawia, jaka byłaby wartość mieszkania, gdyby rzeczywiście system finansowy się rozłożył – przy jednoczesnym braku oszczędności i zamrożeniu akcji kredytowej, inwestycja w mieszkanie mogłaby okazać się większą klapą niż utrata części depozytów. Jak by jednak nie było, inwestycja w mieszkanie jest lansowana jako najlepsza i najbezpieczniejsza lokata kapitału, która od lokaty jest wg wielu nawet pewniejsza (podobnych sformułowań używali niektórzy sprzedawcy obligacji GetBacku).

Na krótkookresowym wynajmie w takich miastach jak Sopot, Mielno, Karpacz czy Zakopane można zarobić 30-40 tys. zł rocznie. Nawet płacąc po 8-10 tys. zł za metr wakacyjnego „apartamentu” (o powierzchni rzędu 50-60 m²), przy obecnych stawkach najmu faktycznie możemy liczyć na stopę zwrotu rzędu 7,5-8,5% brutto.

Nawet licząc uczciwie (czyli dodając wszystkie koszty… poza transakcyjnymi, które nie wiadomo, na ile lat rozłożyć) na mieszkaniu pod wynajem w tej chwili się oczywiście zarabia i to znacznie więcej niż na lokacie (dla typowego mieszkania w Warszawie jest to jakieś 3.5 do 4% rocznie „na rękę”). Niektórzy do tego dodają jeszcze (i słusznie) wzrost wartości mieszkania… i tym oto sposobem dochodzimy do kolejnego punktu.

Co może pójść nie tak?!

Jeśli więc ten condohotelowy biznes kręci się od kilku lat, to czemu się do niego nie przyłączyć? I to czym prędzej, zanim sprytniejsi od nas nie wykupią wszystkich apartamentów w Polsce. Ale zanim pobiegniemy po kredyt na 30 lat, choć chwilę zastanówmy się, gdzie stoimy i co może być przed nami. W końcu spekulant to w dosłownym znaczeniu ktoś, kto wpatruje się w przyszłość, usiłując ją przewidzieć (od łacińskiego słowa „speculare”).

Na rynku wynajmu typowych mieszkań jest bardzo podobnie – interes się kręci od paru lat (wcześniej na wynajem było jakoś mniej chętnych no i ceny raczej spadały niż rosły), trzeba kupować nieistniejące mieszkania od dewelopera, bo wszystko, co istnieje i ma jakikolwiek sens, zostało już dawno wykupione przez innych, sprytniejszych. Pozostaje tylko pytanie… co dalej? W przypadku tak mało płynnego aktywa jak mieszkanie (ciężko to szybko sprzedać, a do tego te koszty wejścia/wyjścia…), „inwestycję” należy rozpatrywać w kategoriach długookresowych – to, co jest teraz, jest ważne, ale to, co będzie za kilka lat, może okazać się jeszcze ważniejsze.

Polska gospodarka znajduje się w szóstym roku ekspansji. Roczna dynamika PKB od początku 2017 r. oscyluje wokół 5%, co w warunkach naszego regionu jest tożsame z okresem gospodarczego boomu. Stopa bezrobocia wg BAEL spadła do zaledwie 3,8%, a według wskazań oficjalnych (tzw. bezrobocie rejestrowane) osiągnęła najniższy poziom od 26 lat. Stopy procentowe są od ponad trzech lat rekordowo niskie (Wibor 3M wynosi zaledwie 1,7%), choć inflacja i akcja kredytowa przyspieszają. W Polsce trwa boom turystyczny. Rosną płace i zatrudnienie

To świetne podsumowanie aktualnej sytuacji gospodarczej, którą lekko zaskoczony jest chyba nawet nasz rząd, który zwykle patrzy na świat bardzo optymistycznie i ten optymizm zapisuje w projekcie budżetu. Generalnie jesteśmy w fazie ekspansji, napędzanej w dużej części tanim kredytem, dlatego też…

W takim otoczeniu większość ludzi dostrzega tylko szanse i ma tendencję do ignorowania lub wręcz wypierania ryzyka. Tymczasem w rzeczywistości jest dokładnie na odwrót. To okresy szczytu boomu – a w takim zapewne się obecnie znajdujemy – generują największe ryzyko inwestycyjne. To właśnie teraz inwestor powinien się bać najbardziej. Bo szanse na to, że będzie lepiej, są już niewielkie. A szanse na to, że będzie gorzej (może nawet dużo gorzej), są wysokie.

To, w jakim jesteśmy momencie jeśli chodzi o ceny (sprzedaży i wynajmu), dla inwestora mieszkaniowego powinno być absolutnie kluczowe. Kiepsko jest kupić na górce, bo generuje to sporo potencjalnych kłopotów – ceny mogą spaść, a rentowność inwestycji zawsze będzie niższa niż w przypadku kogoś, kto kupił w dołku. Do tego rynek najmu mieszkań jest bardzo silnie skorelowany z aktualną sytuacją gospodarczą – jeśli jest dobra, chętnych na wynajem naszego mieszkania jest sporo i są gotowi płacić więcej (bo więcej zarabiają). Jeśli sytuacja gospodarcza jest kiepska, chętnych znacznie ubywa, bo albo zarabiają mniej, albo w ogóle nie mają pracy. Patrząc na to, jak wygląda aktualna sytuacja, trudno spodziewać się jeszcze większej liczby chętnych z większym portfelem w przyszłości, za to można spodziewać się sytuacji zupełnie odwrotnej.

Zacznijmy od tego, że gospodarka rozwija się cyklicznie. Po fali ożywienia i boomu ZAWSZE przychodzi spowolnienie lub recesja. Spada wtedy aktywność gospodarcza, nierentowne i niepotrzebne biznesy wypadają z rynku, ludzie tracą pracę, rośnie bezrobocie i maleją dochody konsumentów. Rząd „zaciska pasa” (rzecz jasna naszego, a nie swojego) – podnosząc nam podatki, łata „dziurę budżetową”. W takich warunkach ludzie w pierwszej kolejności rezygnują z rzeczy, bez których spokojnie mogą się obejść. Czyli np. z weekendowych wypadów za miasto czy wakacji nad morzem.

Poza rzeczami, z których zrezygnować jest prosto i stosunkowo bezboleśnie (jak właśnie wspomniane wypasione „wakacje”), są też takie, z których zrezygnować jest trudniej, ale nadal się da. I taką rzeczą jest właśnie wynajem mieszkań. Jeśli kogoś stać na wynajem x pokoi, to w kryzysie może już go nie być stać, wtedy wynajmie x – 1. Jeśli studenci wynajmują całe pokoje, to w kryzysie mogą zacząć wynajmować połowę… przykładów jest tu mnóstwo, a stosunkowo krótkie okresy podpisywanych umów (bardzo rzadko jest to dłużej niż 1 rok) powodują, że rynek jest bardzo dynamiczny i bardzo szybko dostosowuje ceny do aktualnego popytu (podaż jest w zasadzie stabilna, choć w ostatnich latach mieszkań na wynajem zdaje się już zauważalnie przybywać).

Gdy koniunktura gospodarcza ulegnie pogorszeniu, wśród hotelarzy i prywatnych wynajmujących zacznie się walka cenowa na śmierć i życie. Nikt nie będzie brał jeńców.

Podobnie będzie w przypadku typowych mieszkań na wynajem – jeśli liczba i zamożność klientów spadnie, rozpocznie się walka cenowa (kto wynajmuje dłużej ten wie, co się działo w roku 2009, czy później, w latach 2012-2014). Każdy miesiąc bez najemcy to oczywista strata dla właściciela – nie dość, że mieszkanie nie przynosi dochodu, to generuje koszty, które są nie do przeskoczenia (w końcu nawet, jeśli nikt aktualnie w mieszkaniu nie mieszka, trzeba te kilkaset złotych na opłaty do wspólnoty/spółdzielni wysupłać). Lepiej jest więc, żeby ktoś płacił mało, niż żeby nie płacił w ogóle.

Po trzecie, absolutnie kluczową sprawą na rynku nieruchomości są stopy procentowe. Gdy są niskie (jak teraz), to każdy ma zdolność kredytową i może zaciągnąć duży kredyt z (względnie) niską miesięczną ratą. Rośnie więc popyt na domy, mieszkania, condohotele itp., co przy ograniczonej ze swej natury podaży (nie da się z dnia na dzień postawić setek lokali) prowadzi do wzrostu cen. Gdy stopy procentowe rosną, dzieje się odwrotnie. Chętnych na coraz droższy kredyt ubywa, popyt na nieruchomości spada i wraz z nim ceny. Ponadto wraz ze wzrostem stóp procentowych wzrasta atrakcyjność innych inwestycji uważanych za bezpieczne: lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Jeszcze kilka lat temu, gdy zwykła lokata potrafiła płacić 5%, pies z kulawą nogą nie zainteresowałby się aparthotelem przynoszącym 7% rocznie. A teraz to inwestycyjna gratka.

Bardzo podobnie jest z inwestycją w mieszkanie pod wynajem – jeśli aktualna stopa zwrotu (obarczona przecież ryzykiem!) wynosi 4%, to nikt nie inwestowałby w takie mieszkanie, gdyby na lokacie można było zarobić tyle samo. Wynajem mieszkań ma rentowność wyższą niż lokata/stopa procentowa właśnie z powodu tego, że jest to biznes ryzykowny i wymagający wkładu własnego czasu. Dlatego też po dłuższym czasie jego rentowność stabilizuje się na poziomie stopy procentowej powiększonej o wycenę ryzyka i kosztów, która jest mniej więcej stała. Jeśli stopy procentowe spadają, spada też akceptowalna stopa zwrotu z wynajmu, a to oznacza, że „inwestorzy” są skłonni zapłacić wyższą cenę za kupowane mieszkanie. Jeśli stopa procentowa rośnie, to oczekiwany zwrot z inwestycji w mieszkanie też rośnie, co z kolei oznacza sytuację przeciwną – akceptowalna cena za mieszkanie się zmniejsza. Na początku spada po prostu popyt, później spadają ceny (kupujący mieszkania dla siebie jadą na tym samym wózku – mają zawsze do wyboru względnie stabilny cenowo wynajem i ratę kredytu, która zależy od wysokości stóp procentowych – relacja między tymi dwoma elementami decyduje o tym, czy mieszkanie wynajmują, czy jednak kupują; z czasem ta relacja zawsze zmierza do równowagi).

Nieruchomości nie da się sprzedać z dnia na dzień. Jeśli nie zaoferujesz naprawdę sporego dyskonta względem stawek rynkowych (czyli zgodzisz się stracić 10-20%), to proces sprzedaży Twojego apartamentu może zająć rok lub dwa. Albo jeszcze dłużej, jeśli trafisz na bessę i nie będziesz chciał zejść z ceny ofertowej. W szczycie boomu (jak teraz) rynek może zdawać się płynny. Ale podczas bessy jego płynność drastycznie maleje. Jeśli więc np. za kilka lat banki będą płacić 8% na lokacie, a Ty z najmu wykrzeszesz tylko 4% rocznie, to nie będziesz w stanie szybko i bez strat zamienić nieruchomości na gotówkę. Ponadto musisz się liczyć z wysokimi kosztami transakcyjnymi: podatkami i taksami notarialnymi oraz kosztami publikacji ogłoszeń.

Ten punkt w zasadzie w pełni odpowiada rynkowi typowych mieszkań na wynajem i niespecjalnie jest co dodawać. Warto tylko zwrócić uwagę, że w biznesie wynajmu mieszkań zysk z tego tytułu jest bardzo często kwestią drugorzędną, a najważniejsza jest zmiana ceny mieszkania. Cóż z tego, że zarobimy 4% rocznie, skoro roczna zmiana ceny może wynieść o wiele więcej (i bardzo często większe zmiany mają miejsce – ćwiczyliśmy w Polsce takie przypadki w obie strony, choć przypadki wzrostów były póki co częstsze i zdecydowanie bardziej spektakularne). Należy pamiętać, że inwestycja w mieszkanie jest mało płynna – uzyskać cenę typową można najczęściej po dłuższym czasie. Jeśli więc ktoś potrzebowałby szybko pozbyć się mieszkania, musi pogodzić się ze „stratą” względem aktualnych cen (chyba że rynek jest mega rozgrzany i na pniu sprzedaje się wszystko, jak to było chociażby w latach 2006-2008).

Często mówi się, że nieruchomości to bezpieczna inwestycja. Tyle że to nie jest prawda! Inwestycja w mieszkanie/apartament na wynajem obarczona jest wieloma ryzykami, z których istnienia początkujący landlord może w ogóle nie zdawać sobie sprawy. W horyzoncie 20-25 lat nasz lokal będzie wymagał przynajmniej jednego remontu kapitalnego. A to wiąże się ze sporymi kosztami, nierzadko sięgającymi równowartości rocznego przychodu z najmu. Do tego trzeba doliczyć koszty mniejszych napraw, remontów i ulepszeń, które też będą obniżać stopę zwrotu.

Ten punkt znowu jako żywo przystaje do inwestycji w typowe mieszkanie na wynajem. Większość kalkulacji nie uwzględnia faktu, że mieszkanie się zwyczajnie zużywa i zachowanie jego początkowego standardu wymaga systematycznych nakładów (pieniędzy i czasu). Do tego trzeba pamiętać, że budynek też się starzeje – jeśli teraz za nowe mieszkanie płacimy x i za 10 lat też zapłacimy x, to trzeba wziąć pod uwagę, że nasze 10-letnie mieszkanie będzie warte najpewniej mniej niż x, bo nie będzie już nowe/modne. W przypadku wynajmowania mieszkań jest jeszcze dodatkowy czynnik ryzyka w postaci niesolidnych najemców, którzy mogą nie płacić, albo zniszczyć mieszkanie – w polskich warunkach straty z tego tytułu praktycznie zawsze spadają na barki właściciela.

Nie można też zapominać o ryzyku – roboczo nazwijmy go – rządowym. Mam tu na myśli możliwość wzrostu podatków od najmu bądź wprowadzenie podatku katastralnego – czyli pobieranego od wartości nieruchomości. Władza już poczyniła w tej materii pewne przygotowania, od 1 stycznia opodatkowując wszystkie nieruchomości komercyjne warte więcej niż 10 mln zł. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w przyszłości (zwłaszcza w warunkach kryzysu finansów publicznych) próg ten obniżyć.

Podatek katastralny jako hasło pojawia się bardzo często – póki co żaden rząd nie odważył się go wprowadzić (na razie podatki podnosi się tylnymi drzwiami), co nie znaczy, że nie zostanie kiedyś wprowadzony (w końcu na „zachodzie” jest bardzo popularny). Uzasadnienie się oczywiście znajdzie („kto ma drugie mieszkanie, ten jest bogaty, więc może płacić”). Na razie opodatkowano nieruchomości komercyjne, co przeszło bez specjalnego sprzeciwu. O ile opodatkowanie każdej nieruchomości spotkałoby się ze sporym oporem społecznym, o tyle opodatkowanie drugiej i kolejnej mogłoby nawet zyskać społeczne przyzwolenie (w końcu tylko znikoma część społeczeństwa posiada więcej niż 1 nieruchomość, a większość zawsze lubi ograbić mniejszość). W przypadku wynajmu mieszkań jest jeszcze inne zagrożenie – Mieszkanie+. Na razie projekt rozwija się, delikatnie mówiąc, rachitycznie, ale w planach jest budowanie nawet 100 tys. mieszkań rocznie (co w tej chwili wydaje się totalną abstrakcją). Z drugiej strony… skoro w PRL można było budować 3 razy tyle, to właściwie dlaczego tym razem miałoby się nie udać, gdyby ktoś naprawdę chciał? Zarówno kupno jak i wynajem mieszkania po cenach rynkowych jest dla większości Polaków nieosiągalny (choć niektórym się wydaje, że 30-letni kredyt przy historycznie niskich stopach na to pozwala) – żeby zatrzymać zapaść demograficzną, poprawa dostępności mieszkań wydaje się być absolutnie kluczowa. Jeśli wzrosną stopy procentowe, to aktualna dostępność na kredyt odejdzie do lamusa i można się spodziewać coraz to nowych, socjalistycznych pomysłów na rozwiązanie tego problemu. Wynajem od państwa ma jeszcze tę wielką zaletę (dla państwa), że pozwala trzymać obywateli za mordę – podpadniesz, państwo Cię wyrzuca z mieszkania i załatwione.

Inwestor powinien pamiętać, że nie ma żadnej gwarancji zrealizowania obiecanych zysków i że całe ryzyko leży po jego stronie.

Tak samo jest oczywiście z inwestycjami w mieszkanie na wynajem – to, że kiedyś ceny rosły, nie znaczy, że tak będzie w przyszłości. To, że dziś rentowność wynajmu wynosi x nie znaczy, że za 5 lat też tak będzie. Może ceny wzrosną, może zyski z wynajmu też wzrosną… a może będzie zupełnie odwrotnie. Trzeba pamiętać, że taka inwestycja jest zawsze ryzykowna zwłaszcza, jeśli ktoś posiłkuje się kredytem. Jeśli ktoś bierze kredyt na 90% wartości mieszkania i traktuje to jako inwestycję (wkładając w nią własne 10%), to przy wzroście ceny o 10% (pomijając koszty transakcyjne) osiąga zwrot z kapitału na poziomie 100%, czyli… jest moc! Gorzej, jeśli cena spadnie o 10%, wtedy traci 100% swojego kapitału. Potrafimy jeszcze zrozumieć, że ktoś kupuje mieszkanie pod wynajem za gotówkę, ale kupowanie na kredyt z tak wysokim lewarem, to już dla nas czysta abstrakcja (a znamy takie przypadki).

Zysk ze swej natury ZAWSZE jest niepewny. Zysk jest przecież wynagrodzeniem za ryzyko! Ryzyko może być większe albo mniejsze, ale nie da się go zredukować do zera.

Gdyby było tak, że mieszkania nigdy nie tanieją, inwestycja w mieszkanie pod wynajem byłaby oczywiście pozbawiona ryzyka. Jednak, jak zauważa p. Kolany, takie zjawisko w przyrodzie nie występuje – im większy potencjalny zysk, tym większe ryzyko (co świetnie widać przy okazji inwestowania w mieszkanie na kredyt). Oczywiście można powiedzieć, że mieszkanie zawsze będzie coś warte i cena prędzej czy później wróci do obecnych poziomów, ale chociażby przykład Japonii pokazuje, że wcale tak być nie musi (mimo upływu 30 lat od szczytu bańki).

Po trzecie, zawsze warto zadać sobie jedno bardzo proste pytanie: skoro to biznes tak dobry (rentowny, bezpieczny, gwarantowany i w ogóle), to czemu deweloper sam nie pobiegnie po kredyt (dostępny za ok. 4% rocznie), aby „bez ryzyka” zainkasować obiecywane 7%? No właśnie: dlaczego? Ano pewnie dlatego, że sam doskonale zdaje sobie sprawę z ryzyka związanego z taką inwestycją. I woli, aby to ryzyko wziął na siebie ktoś inny.

Na rynku typowego wynajmu sytuacja jest podoba – jest to biznes, jak by nie było, dosyć ryzykowny, dlatego deweloperzy praktycznie się nim nie zajmują (choć były takie próby, kiedy sprzedaż leżała i kwiczała po kryzysie). Każdy może sobie odpowiedzieć, dlaczego… pamiętajmy, że to deweloperzy budują mieszkania, więc ich koszty, a co za tym idzie i stopa zwrotu z wynajmu byłaby dla nich znacznie bardziej korzystna niż dla ich klientów. Tyle że sprzedać mieszkanie od razu i zapomnieć o temacie jest zwyczajnie jeszcze korzystniej.

Po piąte, zawsze warto uważać na inwestycje, które są mocno reklamowane, polecane w mediach i na które po prostu jest moda. Nachalność sprzedaży zdradza, że marże sprzedającego i pośrednika są wysokie, co odbywa się kosztem kupującego. Nie ma tutaj cudów. Zawsze musi być ktoś, kto zapłaci za czyjś zysk. Z kolei moda na jakąś klasę aktywów oznacza, że mamy do czynienia z tzw. owczym pędem. To bardzo popularne zjawisko w sektorze nieruchomości. Pół biedy, jeśli jesteśmy jednymi z pierwszych owiec biegnących na pastwisko. Ale jeśli jesteśmy ostatnimi baranami, to zazwyczaj jako pierwsi zostaniemy ostrzyżeni. Bo kupimy najdrożej i nie będziemy już mieli komu odsprzedać naszej inwestycji.

Jak już wspominaliśmy, inwestycja w mieszkanie pod wynajem jest ostatnio lansowana na każdym kroku (nawet przysłowiowy taksówkarz w to inwestuje). Podobnie było z kredytami frankowymi, funduszami akcji tuż przed załamaniem i z wieloma innymi rzeczami. Aby był zysk, ktoś musi od nas odkupić mieszkanie po wyższej cenie – żeby to było możliwe chętnych musi być więcej niż w tej chwili. Tyle że liczba potencjalnych chętnych jest skończona, więc nie może rosnąć bez końca. Pytanie, czy liczba chętnych na mieszkania przy pogarszającej się demografii i nieuchronnym wzroście stóp procentowych może być większa niż teraz, kiedy kredyt jest historycznie tani, a sytuacja gospodarcza (wzrost PKB, bezrobocie) historycznie bardzo dobra.

Jeśli coś, co przez n ostatnich lat tylko rosło w cenie, jest reklamowane we wszystkich mailingach, gazetach i czasopismach, to także lepiej się trzymać od tego z daleka. I warto pamiętać o podstawowej zasadzie inwestycyjnej: lepiej stracić okazję niż pieniądze.

Ten punkt łączy się z poprzednim – im większe zainteresowanie daną klasą aktywów, tym większa szansa, że za chwilę coś się „rypnie” (świetnym przykładem był niedawno bitcoin). Skoro coś przez lata rosło, to pewnie już mocno urosło. Może urośnie jeszcze bardziej, ale jakby nie było, jesteśmy już coraz bliżej szczytu. Na rynku mieszkaniowym nie widać już potencjału do spektakularnych wzrostów cen (co nie znaczy, że w ogóle wzrostów nie będzie), za to widać spory potencjał spadkowy (chociaż na razie jest to potencjał dosyć teoretyczny). Oczywiście deweloperzy (jak zawsze) twierdzą, że ceny będą tylko rosły, co ma wynikać ze wzrostów cen działek, czy wzrostów kosztów budowy, albo wreszcie z ograniczenia produkcji (to byłby chyba pierwszy przypadek w historii, że przy tak dobrej sprzedaży i tak dobrych marżach producenci ograniczają produkcję). Problem polega na tym, że ceny nie zależą od kosztów, tylko od zdolności kredytowej klientów (pamiętajmy, że deweloperzy, jak każdy przedsiębiorca, starają się „wycisnąć” ze swoich klientów możliwie dużo, zupełnie bez związku z ponoszonymi kosztami). W pewnym momencie sytuacja deweloperów może za to stać się trudna – muszą budować na droższych gruntach, za wyższą cenę, a w przypadku ograniczenia akcji kredytowej (np. po wzroście stóp) liczba klientów może mocno spaść. Dlatego też kupowanie wszelkich „dziur w ziemi” jest tym bardziej ryzykowne im bliżej szczytu się znajdujemy. I to jest dopiero poważne ryzyko – stracić ileś tam na spadku ceny to jest jakiś tam problem, ale wpłacić deweloperowi dużą kwotę i nie otrzymać mieszkania, to jest dopiero prawdziwy klops.

Podsumowując… rynek apartamentów wakacyjnych i ich gwarantowanych zysków rządzi się nieco innymi prawami niż „ogólny” rynek mieszkaniowy, ale podstawowe zasady są takie same. Jeśli wszyscy coś robią, najprawdopodobniej jest to błąd. Jeśli inwestycja jest pewna i pozbawiona ryzyka, najprawdopodobniej jest to kłamstwo. Jeśli inwestujesz w coś bez głębokiego przemyślenia, na szczycie cyklu koniunkturalnego, najprawdopodobniej będzie to wtopa.

PS. Pojawił się kolejny update danych dla Warszawy na naszej mapie cen transakcyjnych (transakcyjne.pl):

Mapa cen transakcyjnych

Aktualnie w bazie mamy już ponad 27 tys. transakcji. Wszyscy, którzy mają wykupiony dostęp czasowy do jakiegoś obszaru, nie muszą niczego specjalnego robić – nowa dane pojawią się im automatycznie.

Choć rządowe instytucje kontrolne i statystyczne sprawiają głównie wrażenie przepalarni pieniędzy podatników, to zdarza im się wyprodukować coś pożytecznego. Ostatnio pojawiły się 2 bardzo ciekawe raporty – pierwszy to wynik badania portfela kredytowego banków za 2017 rok (KNF), który jest kopalnią wiedzy na temat rynku kredytów hipotecznych:

https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/KREDYTY_MIESZKANIOWE_I_KONSUMPCYJNE_2017_61873.pdf

Drugi to krótkie podsumowanie ryku mieszkaniowego w minionym roku, wygenerowane przez GUS:

http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2017-roku,8,1.html

Przyjrzymy się krótko kilku ciekawostkom z tych raportów.

Zakupy gotówkowe.

Od pewnego czasu NBP rozpowszechnia nieprawdziwe informacje, jakoby już nawet 75% transakcji mieszkaniowych odbywało się bez udziału kredytu. Wielokrotnie pisaliśmy o błędach w metodologii tych obliczeń i nawet sami deweloperzy przyznają, że takie wartości są kompletnie oderwane od rzeczywistości, a rzeczywista sprzedaż gotówkowa wynosi od 30 do 40%. W raporcie KNF znajdziemy informację, że w 2017 roku udzielono prawie 120 tys. kredytów na zakup mieszkań:

Tymczasem w danych GUS liczba transakcji lokalowych (a więc także tych usługowych) wyniosła w minionym roku około 200 tys.:

Jeśli podzieli się obie wartości przez siebie, to okaże się to, co musiało się okazać – nadal ponad 60% mieszkań kupowanych jest na kredyt. Oczywiście jest to mniejsza wartość niż w szczycie szaleństwa w latach 2007-2008 (kiedy to udział kredytów potrafił sięgać nawet 90%), jednak do osiągnięcia przewagi transakcji gotówkowych brakuje jeszcze bardzo dużo (zresztą… przy aktualnej wysokości stóp procentowych jest to właściwie niemożliwe). Jak więc widać, rynek nadal ciągną głównie kredytowi kamikaze, a nie żadni inwestorzy, wyciągający miliony ze skarpet i inwestujący w mieszkania pod wynajem (tych szacuje się, że jest około 10%).

Stopy w dół, ceny w górę.

W raporcie GUS prezentowane są ceny transakcyjne z całego kraju – na wykresie od 2010 roku bardzo ładnie widać, jak zależą one od dostępności/taniości kredytu. Na pierwszym obrazku zaznaczono moment, kiedy ceny przestały spadać oraz moment, kiedy zaczął się zauważalny ich wzrost. Na drugim obrazku zaznaczono z kolei momenty 2 poważnych obniżek stóp procentowych przez RPP i jakoś dziwnym trafem wszystko jest ze sobą pięknie zsynchronizowane:

Świetnie tu widać, że podnoszenie stóp (nawet dość krótkotrwałe) przełożyło się na spadki cen (początek czerwonego obszaru), a silne obniżenie stóp najpierw pozwoliło spadki zatrzymać, a później kolejna poważna obniżka spowodowała, że ceny ruszyły w górę.

W oparach absurdu.

Kredyt (przynajmniej ten w złotówkach) pozostaje od dłuższego czasu historycznie tani, a z jego dostępnością nie ma właściwie żadnego problemu. Do tego, banki są skłonne pożyczać zupełnie abstrakcyjne kwoty. Ciekawy artykuł na ten temat można przeczytać tu:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Banki-pozycza-nawet-110-krotnosc-pensji-Zdolnosc-kredytowa-na-razie-stabilna-7604538.html?comments=1#boxArticleComment

Z artykułu wynika, że najbardziej odjechane banki są w stanie pożyczyć gościowi 9-krotność jego rocznych dochodów, kiedy za maksymalny bezpieczny poziom zwykło się przyjmować jego 3-krotność. Co ciekawe, banki najbardziej „niechętne” także oferują kosmiczne kredyty, bo szacują zdolność kredytową na 7-krotność rocznych dochodów (czyli ponad 2 razy wyżej niż „norma” z normalnych czasów na poważnych rynkach). Przy tak ocenianej zdolności kredytowej gość jest w stanie pożyczyć tyle, że rata kredytu pochłania do 55% jego miesięcznych dochodów, przy najniższych stopach procentowych w historii. Wzrost stóp procentowych o 5 punktów procentowych (czyli do stanu z 2008 roku) spowodowałby, że taki kredytobiorca na ratę musiałby przeznaczać całe swoje dochody.

Wydaje się, że takie parametry kredytu to zupełna abstrakcja i nikt czegoś takiego nie bierze/nie daje, ale rzut oka do raportu KNF każe przypuszczać, że tacy kosmici jednak istnieją. Poniżej struktura wysokości raty do miesięcznych dochodów dla kredytów udzielonych w 2017 roku:

Widać tu, że prawie 1 kredyt na 6 to sytuacja, w której rata przekracza połowę miesięcznych dochodów. Zwykle przyjmowano, że bezpieczna relacja to maksymalnie 30% – w 2017 roku mniej niż co 3 kredyt byłby uznany za bezpieczny pod tym względem (pamiętajmy, że mamy do czynienia z najniższymi stopami procentowymi w historii, więc za bezpieczny poziom powinno się uznawać wartość poniżej historycznej średniej).
Dodatkowo warto zauważyć, że 2/3 kredytobiorców to zwyczajnie ludzie biedni (dochody na całą rodzinę do 6 tys. zł to raczej nie domena prawdziwego krezusa):

1/3 kredytobiorców zarabia do 4 tys. zł miesięcznie (czyli licząc na 2 osoby jest to poniżej mediany zarobków w Polsce).

Wszystko to pokazuje, że rynek kredytów jest bardzo niebezpieczny – przy ewentualnym wzroście stóp albo kryzysie gospodarczym (wzrost bezrobocia, utrata pracy) bardzo wiele kredytów ma szansę zakończyć się spektakularnym bankructwem, co odczujemy oczywiście wszyscy, bo w takiej sytuacji zwykło się ratować banki pieniędzmi podatników.

W raporcie KNF jest jeszcze jedna ciekawa rzecz – rozkład udzielonych kredytów w zależności od wieku klienta:

Z wykresu widać, że najwięcej kredytów zaciągają ludzie w wieku 25-30 oraz 30-35 lat (poniżej 25 lat jest to wartość śladowa). Razem z tymi, którzy mają do 40 lat stanowi to 3/4 całej puli. Ponieważ najliczniejszy rocznik (’83) ma w tej chwili lat 35, to z każdym kolejnym rokiem pula potencjalnych kredytobiorców w najbardziej „aktywnym kredytowo” wieku będzie maleć i to całkiem szybko (25 lat mają teraz roczniki z post-PRLowskiego niżu).

Nic nie rośnie do nieba.

2 kwartał był pierwszym od dłuższego czasu, kiedy sprzedaż deweloperów względem poprzedniego (oraz względem odpowiedniego kwartału z roku wcześniej) spadła i to spadła dość znacząco. Dziwnym zbiegiem okoliczności, kwartał do kwartału, był to spadek o około 15%, co znakomicie odpowiada udziałowi Mdm w sprzedaży deweloperów na początku roku:

Widać, że bez kroplówki w postaci rządowego wsparcia, deweloperzy raczej nie będą w stanie utrzymać rekordowych wyników z poprzedniego roku (pamiętajmy, że ostatni kwartał 2017 był dla nich wyjątkowo udany, bo ludzie rezerwowali mieszkania na poczet Mdm-puli z 2018 roku – w tym roku już tak nie będzie, bo puli na kolejny rok po prostu nie ma). Sporo się ostatnio mówi o tym, że z racji wzrostu kosztów wykonawstwa i materiałów deweloperzy ograniczą liczbę budowanych mieszkań (wtedy ceny oczywiście mają wzrosnąć ;) Po pierwsze, jest to bez sensu, bo skoro ceny by wzrosły, to deweloperzy znowu zaczęli budować, tymczasem rynek jest płynny i reguluje wszystko na bieżąco. Po drugie, widać, że jest to zwyczajnie nieprawda, bo aktywność produkcyjna deweloperów bije kolejne historyczne rekordy – po rekordowej liczbie oddanych mieszkań w minionym roku mamy kolejne rekordy, jeśli chodzi o liczbę rozpoczynanych budów oraz uzyskanych pozwoleń:

Widać, że podaż nadal przyspiesza, za to popyt przestał przyspieszać (bezpośrednie porównanie 2 kwartału 2018 z 2 kwartałem 2017, w których to w zasadzie nie udzielano już kredytów w Mdm, pokazuje spadek sprzedaży o około 10%):

Więcej na ten temat można przeczytać w artykule, z którego pochodzi powyższa tabela:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-u-deweloperow-w-dol-Mieszkania-zbyt-drogie-7602648.html

Rośnie tu, rośnie tam.

Po kilku latach kosmetycznych zmian cen, aktualnie widoczny jest już ich wzrost – ceny ofertowe rosną czasem spektakularnie, ceny transakcyjne jakby nieco mniej:

Najnowsze dane z rynku kredytów pokazują, że liczba udzielanych kredytów nadal rośnie, za to ich wartość rośnie jeszcze szybciej, co oznacza, że średnia wartość kredytu jest coraz większa. W praktyce wynika to albo z rosnącego LTV, albo wzrasta średnia kwota płacona przez nabywców (co z kolei bierze się albo ze zwyczajnego wzrost cen, albo po prostu z kupowania droższych mieszkań). Jak jest dokładnie, tego dowiemy się, kiedy pojawią się dane szczegółowe (w tej chwili wzrost wartości udzielonych kredytów jest o około 10 punktów procentowych większy od ich liczby, co każe przypuszczać, że wzrosty cen transakcyjnych są utrzymywane).

Podsumowując… rynek się nadal rozkręca – kredytów przybywa (w szczególności rośnie ich wartość), deweloperzy budują coraz więcej (mimo że mieli przestać), zakupy gotówkowe to nadal około 1/3 wszystkich. Jedyna rysa na obrazie prosperity, to sprzedaż deweloperów, która po latach wzrostów zaczyna spadać – niektórzy wiążą to ze wzrostem cen, inni z powolnym nasycaniem się rynku. Jakby nie było, sprzedaż jest nadal bliska historycznych szczytów, więc nie ma tu mowy o żadnym kryzysie (co najwyżej o lekkiej zadyszce). To, co powinno niepokoić najbardziej, to struktura udzielanych kredytów (wysokie LTV, wysoki stosunek raty do dochodów oraz duży udział kredytobiorców o niskich dochodach). Ale ten problem objawi się dopiero wtedy, kiedy zostaną podniesione stopy procentowe lub kiedy kryzys gospodarczy pozbawi kredytobiorców części dochodów. Z drugiej strony deweloperzy mieszkaniowi też zaczynają mieć powoli powody do obaw – wzrost cen gruntów oraz wzrost cen kosztów budowy ma duże szanse odbić się na ich zyskach, bo ciężko będzie przerzucić te koszty na klientów, którzy są już i tak (za) bardzo zakredytowani.
Ponieważ kredytowa bonanza się kiedyś skończy, a deweloperzy budują coraz więcej mimo rosnących kosztów, to jest spora szansa, że dojdzie do klasycznego problemu na rynku mieszkaniowym – duża podaż spotka się w pewnym (niespodziewanym?) momencie ze znacznym ograniczeniem popytu i będzie klasyczny klops. Ale na razie wszyscy są zadowoleni, bo między innymi dzięki tej właśnie kredytowej zabawie rośnie PKB i inne przygłupie wskaźniki.

Choć tematem inwestycji w wynajem mieszkań zajmowaliśmy się bardzo niedawno oraz już nieco dawniej (i konkretniej) w poniższych wpisach:

Zysk (nie)gwarantowany

Bzdury, bzdury, bzdury

to pochylimy się nad tematem (krótko) po raz kolejny, bo jest to sprawa wyjątkowo ostatnio popularna w mediach nieco bardziej głównego nurtu niż nasz blog.

O ile kiedyś o tym biznesie na wszelkich onetach można było przeczytać w samych superlatywach, o tyle powoli do głosu dochodzą w mainstream’ie nieco bardziej sensowne opinie (którym, co prawda, jeszcze trochę brakuje do pełnej sensowności, ale postęp jednak widać). Na bankierze pojawił się niedawno ten oto artykuł:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Czy-warto-inwestowac-w-mieszkania-na-wynajem-Badanie-Bankier-pl-7605973.html

Napisany został przez 3 osoby, stąd można w nim znaleźć dość rozbieżne stanowiska (albo wręcz sprzeczność). Czytamy w nim tak:

Najem mieszkań w Polsce to wciąż nisza – według danych Eurostatu za 2015 rok ta forma finansowania dachu nad głową stanowi zaledwie 15 proc. naszego rynku nieruchomości. Choć najem kojarzy się głównie ze studentem, który potem i tak zaciąga kredyt na własne lokum, inwestycje w wynajem rosną. Według ekonomistów to właśnie zakupy o charakterze inwestycyjnym, a nie konsumpcja mieszkaniowa jest głównym motorem rekordowego popytu na rynku nieruchomości.

O ile z początkiem trudno się nie zgodzić, o tyle końcówka jest, delikatnie mówiąc podejrzana – nie wiemy, co dokładnie to za ekonomiści (ekonomowie?) propagują takie bzdury, ale, jeśli w ogóle istnieją, to są w błędzie. Motorem rekordowego popytu na rynku nieruchomości (pamiętajmy, że chodzi to u rynek pierwotny, bo na wtórnym szału nie ma) nadal są kredytowi kamikaze, o czym pisaliśmy w poprzednim artykule. Mniej więcej 1/3 mieszkań kupowana jest za gotówkę, z czego uważa się, że znowu tylko 1/3 to popyt inwestycyjny, a reszta to zakupy na własne potrzeby. W przypadku zakupów na kredyt nawet mainstream’owi eksperci uważają, że inwestorów jest jak na lekarstwo, bo przy średnim RRSO kredytu hipotecznego na poziomie 4.6% (dane NBP) inwestycja w przeciętne mieszkanie na wynajem nie pozwala nawet spłacać odsetek, a co dopiero mówić o jakimkolwiek zysku.

Niskie stopy procentowe zmuszają Polaków do poszukiwania innych sposobów na inwestowanie. Rynek nieruchomości, choć nie jest tak pewny jak bankowa lokata, to wciąż kojarzy się w Polsce z czymś, na czym się nie straci – przecież „nawet jeśli mieszkania się nie wynajmie, to się sprzeda albo zostawi dla dzieci”. Inwestycja w nieruchomości pozostawia w rękach inwestora realną własność. Niemniej utarło się, że 4-5 proc. zysku w skali roku to pewniak w nieruchomościach.

Jak wiadomo, w życiu są dwie pewne rzeczy – śmierć i podatki. Opisane 4-5% zysku na wynajmie jest w tej chwili właściwie nie do osiągnięcia przy standardowych cenach kupna/najmu – po szczegóły obliczeń zapraszamy do wpisu linkowanego na początku. Oczywiście inaczej rzecz wygląda, jeśli ktoś jest prawdziwym inwestorem, a nie Januszem biznesu i kupuje mieszkania „okazyjnie” – mamy paru klientów na naszej mapie cen transakcyjnych (transakcyjne.pl), którzy inwestują, szukając prawdziwych okazji, a nie kupując cokolwiek. W takim przypadku stopy zwrotu mogą być sporo wyższe niż 4-5%, jednak jak w każdym biznesie… trzeba się na nim po prostu znać.
W Polsce rzeczywiście utarło się przekonanie, że na mieszkaniach się nie traci – podobne mieli Amerykanie przed kryzysem 2008 (kto oglądał „Big short”, ten wie; kto nie oglądał, niech obejrzy, bo ten film przypomina trochę aktualną sytuację w Polsce). Jeśli mieszkania się nie wynajmie, to będzie strata… niezależnie od tego, czy się je sprzeda, czy zostawi dla dzieci (wszak transakcja kosztuje, utrzymanie też). Oczywiście na mieszkaniu nigdy nie straci się całości kapitału (w banku raczej też nie, chociaż teoretyczna szansa jest tu większa) i mieszkanie jako takie uważamy w ogólności za niezłą lokatę kapitału – sęk w tym, że trzeba je kupić tanio lub chociaż w normalnej cenie. Kupowanie drogie z lokatą kapitału wiele wspólnego nie ma.

Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w ostatnich latach rentowność inwestycji w wynajem rosła wraz z podwyżkami odstępnego. Stopa zwrotu z takiej inwestycji w Warszawie wrosła na początku roku do 7,5 proc. w skali roku, a średnia stawka transakcyjna najmu za 1 mkw. mieszkania z rynku wtórnego w stolicy wzrosła przez ostatnie 7 lat z ok. 40 do 50 zł.

To jest najlepszy fragment – bezrefleksyjnie przytaczane są wywody NBP, które tak, jak w przypadku udziału transakcji gotówkowych, są po prostu bzdurą. Chodzi dokładnie o ten wykres:

Jeżeli weźmiemy średnią cenę mieszkania w takiej Warszawie (~8 tys. za m2) i przyjmiemy koszt wynajmu na poziomie 50zł/m2 miesięcznie, to rzeczywiście wyjdzie te 7.5%, tylko że… nie ma to nic wspólnego z rzeczywistością i to z kilku powodów:
– takie wyliczenia nie uwzględniają tego, że mieszkanie czasem stoi puste (średnio przyjmuje się 1.5 miesiąca w skali roku, co zmniejsza rentowność o ponad 10%)
– nie uwzględniają faktu, że trzeba płacić podatki (kolejne 8.5% w plecy)
– autorzy zapominają, że mieszkanie trzeba remontować, wymieniać czasem meble, naprawiać pralki i robić inne rzeczy, o istnieniu których nikt, kto się tym nie zajmuje, nie ma nawet pojęcia (bezpieczny szacunek na temat takich kosztów znowu zmniejsza rentowność o 10%)
– NBP łaskawie wspomina o tym, że cała zabawa ma wysokie koszty transakcyjne… w przypadku rynku wtórnego mogą one być wyższe niż roczny „zysk” z wynajmu (przy zakupie 2% PCC, 3% prowizji dla agencji nieruchomości, opłata za notariusza w granicach 1%). Na rynku pierwotnym koszty są niższe, ale trzeba pamiętać, że najczęściej stan deweloperski + remont kosztuje więcej niż typowe mieszkanie na rynku wtórnym, a do tego czas remontu nie przynosi przecież zysku z najmu
– jak przyjrzeć się dokładniej wartościom na wykresie, to widać, że ceny najmu (średnie) to jakiś zupełny kosmos – 50 zł/m2 w Warszawie oznacza, że 50-metrowe mieszkanie daje właścicielowi przychód 2.500 zł miesięcznie. Ponieważ ta kwota jest liczona do rentowności wynajmu, to nie może uwzględniać opłat do wspólnoty/spółdzielni (500 zł), z czego wynika, że średni koszt wynajmu 50 metrów w Warszawie to 3.000+ zł miesięcznie – jest to oczywiście bzdurą, którą widzi każdy, kto wynajmuje/najmuje mieszkanie :) Owszem, takie stawki się zdarzają, ale dotyczą „wypasionych” lokalizacji, którym do średniego mieszkania bardzo daleko. A już na pewno nie dotyczą mieszkań kupowanych po przeciętnej cenie, która to cena jest brana do obliczeń przez NBP
– kwestię ewentualnego udziału agencji w procesie wynajmu (która najczęściej kosztuje połowę miesięcznego „czynszu”) czy czasu/nerwów, które trzeba na to wszystko poświęcić, łaskawie już pominiemy ;)

Widać więc, że NBP „zapomina” o tym, że 30% przychodu z miejsca trzeba odjąć, a do tego przyjmuje zupełnie nierealistyczne założenia, jeśli chodzi o ceny kupna/najmu. No i tak, jak w przypadku transakcji gotówkowych na końcu wychodzi dwa razy za dużo. Rozumiemy, że NBP zna się głównie na kreacji waluty, ale skoro podejmuje już temat nieruchomości, to przydałaby się chociaż odrobina refleksji.

W dalszej części artykułu z bankiera czytamy sensowniejsze rzeczy (widocznie w tym momencie zmienia się autor):

Wydawałoby się, że nie było lepszego czasu na inwestycje w mieszkania. Przeświadczenie, że rynek nieruchomości nigdy nie zawiedzie, przyświecało jednak także tym, którzy doprowadzili do kryzysu finansowego z 2008 roku.

O tym już pisaliśmy wielokrotnie – Polska nie jest wyjątkowym przypadkiem. W wielu krajach ceny rosły, a tam, gdzie wyjątkowo urosły, wyjątkowo potem spadły.

Istotnie: w teorii inwestowanie w nieruchomości nie powinno zostawić inwestora z pustym portfelem – nie mamy emitenta obligacji czy akcji lub innych papierów, który nagle zbankrutuje i wycofa się z rynku. Na pierwszy rzut oka głównym niebezpieczeństwem jest niska płynność inwestycji – dziś może faktycznie przy takim dużym popycie szybko można znaleźć nabywcę mieszkania, ale niekoniecznie tak musi być, kiedy inwestor będzie chciał się wycofać z rynku nieruchomości. A co, jeśli do tego czasu zabraknie najemców? Stopy procentowe i koszt kredytu, którym finansujemy lokal, gwałtownie wzrosną (w przeciwieństwie do odstępnego)? A przecież to nie wszystkie możliwe zwroty akcji.

Jak już wspominaliśmy, mieszkanie jest niezłą lokatą kapitału pod warunkiem, że zostało kupione tanio (państwo tak łatwo go nam nie zabierze). Kwestia płynności jest ważna, jeśli ktoś traktuje taką inwestycję krótkoterminowo, co jednak, ze względu na opisane koszty transakcyjne, raczej nie powinno się zdarzać (przynajmniej do czasu, aż ruchy cen nie przekraczają 10% rocznie). Najemcy się pewnie zawsze znajdą… tyle że za cenę, która aktualnie odpowiada rynkowej (i niekoniecznie musi mieć cokolwiek wspólnego z ceną sprzed roku – nawet na wykresie NBP widać, że w czasie kryzysu ceny najmu potrafią spaść w ciągu roku o 20%). Stopy procentowe mają tu mniejsze znaczenie dla właściciela, bo, jak wspominaliśmy, tego rodzaju inwestycje na kredyt to już proszenie się o kłopoty i chyba niewiele osób w obecnych czasach takie coś robi. Oczywiście stopy mają znaczenie dla cen, a to właśnie przyszła zmiana ceny jest najważniejszym parametrem przy inwestycji w mieszkanie na wynajem. Dynamika polskiego rynku bywała na tyle duża, że taka zmiana w ciągu roku potrafiła znacznie przewyższać zysk z wynajmu (i to w obie strony).
Z punktu widzenia właściciela zagrożeń jest oczywiście więcej, a najbardziej oczywiste to takie, że ktoś przestanie płacić/zniszczy mieszkanie, albo że Ukraińcy nagle wyjadą do Niemiec ;) A że 60% chciałoby to zrobić, jeśli tylko Niemcy im pozwolą, to warto mieć to na uwadze.

Błędne jest założenie, że nieruchomości są pewną inwestycją, na której nigdy się nie straci, choć każdy ma prawo do indywidualnej oceny sytuacji.

Oczywiście… nie ma pewnych inwestycji, ale nawet teraz niektórzy uważają, że inwestycja w mieszkanie pod wynajem jest świetna – wszystko zależy od tego, czy ktoś spodziewa się wzrostu cen, czy ich spadku. Przewidzieć przyszłość nie jest tak łatwo, za to łatwo jest policzyć wszystko w aktualnej chwili. Choć, jak widać po wywodach NBP, nawet instytucje, które z matematyką raczej nie powinny być na bakier, miewają z tym spore problemy.

Temat kredytów frankowych zszedł ostatnimi czasy na dalszy plan i chyba już nawet prezydent zapomniał o swoich buńczucznych wypowiedziach na temat tego, że, jeśli ktoś twierdzi, iż nie da się przewalutować kredytów frankowych, to po prostu nie ma racji ;) Problem polega na tym, że temat wciąż jest nierozwiązany, nic nie wskazuje na jego rozwiązanie, a wszystko powróci w momencie, w którym nikt się oczywiście nie będzie spodziewał (tak, jak to było w czasach franka po 2 złote, który „niespodziewanie” podrożał do 3.50, albo wtedy, kiedy SNB „niespodziewanie” porzucił sztywne powiązanie do euro, wywołując prawdziwe fajerwerki na kursie franka). Z roku na rok liczba kredytów i zadłużenie we frankach maleje, ale raczej nie na tyle szybko, żeby zmaleć do skali niezauważalnej w momencie, w którym pojawią się poważne problemy.

Na koniec 2017 roku struktura kredytów mieszkaniowych wyglądała tak:

Mieliśmy więc prawie pół miliona kredytów we frankach o wartości 107 mld złotych (czyli jakieś 30% rocznego budżetu naszego państwa). Struktura LTV (czyli wartości kredytu do wartości mieszkania) wyglądała tak:

Mieliśmy więc ponad 200 tys. kredytów (na kwotę 75 mld złotych) typu „under water”, czyli sytuacji, w której kwota do spłaty jest wyższa niż wartość mieszkania (można przypuszczać, że znakomita większość z tego to kredyty frankowe, skoro znakomita większość takich kredytów była brana przy kursie niższym niż 2.50 zł/franka). Widać, że nawet teraz sytuacja nie wygląda jakoś specjalnie różowo, a jest spora szansa, że będzie znacznie gorzej. I to z kilku powodów.

Dupa numer jeden.

Problem podstawowy (na razie właściwie jedyny) kredytobiorców frankowych polega na tym, że aktualny kurs „nieco” się różni od kursu, przy którym zaciągane były kredyty (zdecydowanie najwięcej było ich w roku 2006 i 2008, czyli brano je po kursie w okolicy 2.50 i 2 zł za franka). Jak ktoś miał wybitnego pecha, to ze względu na stosowane spready, aktualny kurs może być 2 razy wyższy od tego, przy którym zaciągał kredyt. Przez 10 lat trochę się kredytu spłaciło, ale z reguły nie powinno tego być więcej niż 25%, więc nie jest jakimś wybitnym osiągnięciem, żeby ktoś miał teraz do spłaty 150% wartości mieszkania (pamiętajmy, że kredytów w CHF udzielano czasem już na starcie z LTV > 100%). Pytanie, co z tym kursem będzie dalej… rzut oka na historię nie nastraja optymistycznie. Przez ostatnie 50 lat kurs dolara amerykańskiego względem franka spadł o 3/4 (czyli frank umocnił się względem dolara 4-krotnie!). A przecież dolar, jakby nie było, jest nieco stabilniejszą walutą niż złoty.

Jeśli więc ktoś liczy na osłabienie franka w dłuższym czasie, to się najpewniej przeliczy. Dodatkowy kłopot jest taki, że w trakcie każdej zawieruchy na „rynkach finansowych” frank mocno zyskuje (bo jest uznawany za „bezpieczną przystań”), za to złoty zawsze traci (bo jest uznawany za walutę śmieciową – wystarczy jakiś mały „pierd” u Erdogana w Turcji, a kurs CHF/PLN idzie zauważalnie do góry). Na poniższym wykresie zaznaczyliśmy różne ciekawe wydarzenia historyczne – w każdym przypadku złoty mocno spadał względem franka:

Mieliśmy kilka poważnych wydarzeń na świecie w ciągu ostatnich 20 lat i każde kryzysowe wydarzenie powodowało skokowy wzrost notowań franka i spadek notowań złotego, przez co na tej parze walutowej ruchy były wyjątkowo spektakularne. Jedyne dłuższe umocnienie złotego względem franka miało miejsce po wejściu Polski do unii i związane było z szybkim rozwojem gospodarczym (jako żywo przypominającym historię azjatyckich tygrysów z końca minionego wieku). Ponieważ aktualnie jesteśmy gdzieś blisko szczytu koniunkturalnego, a po latach dodruku prawie wszystkie aktywa są wybitnie napompowane, jest spora szansa na jakiś spory kryzys (jak już FED podniesie stopy wystarczająco mocno). Szczególnie narażone są na to państwa mocno zadłużone w dolarach, takie jak Turcja, czy… Polska. Turcy to nawet podnieśli mocno stopy procentowe, ale jakoś specjalnie im to nie pomogło i wykres ich waluty względem dolara czy franka przypomina hiperbolę.

Podsumowując… wygląda na to, że nie powinno się pytać, czy kurs franka względem złotego wzrośnie, tylko kiedy wzrośnie. Im bardziej kryzysowe wydarzenie nas czeka, tym ten wzrost będzie większy.

Dupa numer dwa.

Drugim problemem, na razie specjalnie niezauważanym, jest oprocentowanie kredytów frankowych. Ponieważ Szwajcarzy nie chcieli, żeby kurs franka wystrzelił w kosmos, wprowadzili ujemne stopy procentowe, co było (póki co) zbawienne dla polskich kredytobiorców (w dużej części zniwelowało wzrost raty wynikający ze zmiany kursu). Problem polega na tym, że taka sytuacja jest oczywiście historycznie wyjątkowa, a wykres LIBORu frankowego z ostatnich 30 lat wygląda tak:

Jest więc spore ryzyko, że sytuacja wróci kiedyś do „normy” i oprocentowanie kredytów (z marżą) zamiast 0% zacznie wynosić znowu 3.50%. Należy zwrócić uwagę, że wzrost stóp dla kredytobiorcy frankowego jest znacznie bardziej smutny niż dla jego odpowiednika złotówkowego. Jeśli jeden sąsiad pożyczył w 2008 roku 400 tys. zł we frankach (200 tys. franków), a drugi tyle samo w złotówkach, to przy wzroście oprocentowania obu kredytów o 1 punkt procentowy, rata pierwszego sąsiada wzrośnie prawie 2 razy tak bardzo, jak rata drugiego (to dlatego, że sąsiad frankowiec ma teraz do spłaty jakieś 600 tys. zł, a sąsiad złotówkowiec „tylko” 300). Ponieważ historycznie stopy procentowe w USA/Europie/Szwajcarii poruszały się w sposób bardzo skorelowany, to należy mieć obawy, że po podniesieniu stóp przez FED do podobnych działań będą „zmuszone” pozostałe ważne banki centralne.

Pamiętajmy, że po to, aby rata kredytu we frankach wzrosła o połowę, potrzeba wzrostu kursu o połowę (czyli franka po prawie 6 zł, co wydaje się w tej chwili dla wielu osób niewyobrażalne). Z drugiej strony, wzrost raty o połowę zostanie równie dobrze wywołany wzrostem stóp o 3 punkty procentowe – LIBOR na poziomie +2% to chyba każdy wyobrazić sobie umie. Dlatego też uważamy, że ryzyko stopy procentowej jest dla kredytobiorców frankowych znacznie poważniejszym zagrożeniem niż zmiana kursu, która jak do tej pory budziła najwięcej emocji.

Dupa numer trzy.

Trzecim potencjalnym problemem dla kredytobiorcy frankowego jest możliwość spadku cen mieszkań. Aktualnie ta kwestia w zasadzie w ogóle nie jest poruszana, bo ceny (powoli) rosną, przez co spada średnie LTV. Jeśli jednak stanie się to, co wg nas jest nieuniknione, czyli urealnienie cen do historycznej średniej po wzroście stóp procentowych, kredytobiorca frankowy ma szansę dostać cios z trzeciej strony. Złotówkowy oczywiście też dostanie, ale ze względu na mniejsze średnie LTV, przekroczenie tu 100% zawsze będzie miało mniejszą skalę. Dopóki kredyt jest spłacany bez opóźnień, nie jest to może taki wielki problem – pytanie tylko, ile kredytów będzie spłacanych bez opóźnień, kiedy gospodarka wejdzie w fazę spowolnienia/recesji. A trzeba przecież pamiętać, że zabezpieczeniem kredytu jest cały obecny i przyszły majątek kredytobiorcy (chyba że ogłosi on upadłość), więc „problem” ze spłatą kredytu przekraczającego wartość mieszkania jest w zasadzie równoznaczny z puszczeniem delikwenta w skarpetach. Jeśli ceny mieszkań spadną, takich delikwentów w skarpetach będzie więcej (trzeba jeszcze pamiętać, że działa tu „dodatnie sprzężenie zwrotne” – im więcej problemów ze spłatą, tym więcej licytacji, a więc i niższe ceny). Ponieważ aktualne ceny są wysokie (historycznie patrząc), to potencjał do realizacji tego zagrożenia jest spory.

Suma (iloczyn?) wszystkich dup.

Wszystkie 3 zagrożenia opisane wyżej są o tyle groźne, że mają dużą szansę zmaterializować się jednocześnie (dodatkowo problem „całościowy” nie jest w zasadzie sumą problemów cząstkowych, tylko ich iloczynem, bo zwiększenie skali jednego z problemów zwiększa od razu skalę pozostałych). Historycznie typowy scenariusz jest taki, że bank centralny podnosi stopy procentowe, co na rozgrzaną/przekredytowaną gospodarkę działa jak kubeł zimnej wody i dochodzi do „problemów”. W przypadku kredytobiorców frankowych, jak pokazaliśmy wcześniej, każde większe problemy na świecie skutkują wzrostem kursu franka. Jeśli te problemy wynikałyby ze wzrostu stóp procentowych, to dojdzie do nałożenia dwóch czynników – wzrost stóp przy jednoczesnym wzroście kursu franka. Ponieważ taki scenariusz zakłada perturbacje w gospodarce, to dodatkowo spadną ceny mieszkań (z powodu wzrostu stóp i tych właśnie perturbacji). Efekt będzie taki, że wszystkie potencjalne problemy dla kredytobiorców frankowych mają szansę wystąpić jednocześnie – taki scenariusz spowodowałby, że w czarnej d… znajdzie się znacznie więcej niż te sto kilkadziesiąt tysięcy kredytobiorców, którzy teraz mają do spłaty więcej niż warte jest „ich” mieszkanie.

Co zrobić z dupą.

Pozostaje pytanie, co z tym wszystkim zrobić. Jest w zasadzie pewne, że rząd z tym nic nie zrobi (a przynajmniej nie do momentu, w którym sytuacja kredytobiorców dramatycznie się nie pogorszy – tyle że wtedy, to raczej rząd nie będzie już w stanie nic zrobić). Nic nie zostało zrobione przez ostatnie 3 lata, poprzednia ekipa też nic nie zrobiła, więc trudno oczekiwać przełomu z tego kierunku. Proponowane przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu spowodowałoby straty w bankach na poziomie 40-50 mld złotych, więc to nie przejdzie… tyle, że jeśli kurs franka jeszcze wzrośnie, to wskaźnik tych strat będzie się powiększał. Co można w takim razie prosto zrobić? Ano trzeba sprawić, aby zabezpieczeniem kredytu hipotecznego stało się tylko mieszkanie, na zakup którego ów kredyt został zaciągnięty (oczywiście powinno to dotyczyć wszystkich kredytów, nie tylko frankowych). Ponieważ można z łatwością modyfikować uprawnienia i skład trybunału konstytucyjnego, czy sądów, to w zasadzie dlaczego nie wprowadzić wstecznie takiego zapisu. Jak zawsze podpowiadamy, że można powołać się na art. 2 konstytucji:
„Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej”.
Ograniczenie start kredytobiorcy tylko do utraty mieszkania i włożenie części ryzyka na barki banków wydaje się być społecznie jak najbardziej sprawiedliwe. Koncepcja ta jest o tyle sensowna, że banki i tak poniosą straty, a przy tym rozwiązaniu straty byłyby rozłożone w czasie (część kredytobiorców „poddałaby się” już teraz, inna część później, a do tego banki mogłoby wreszcie same wyjść z jakąś sensowną inicjatywą „kompromisowego” rozwiązania problemu, kiedy klient mógłby im po prostu odesłać klucze i powiedzieć nara).

Podsumowując… mamy obawy, że zapomniany już nieco problem kredytów frankowych to taki nasz polski trup w szafie. W zasadzie wiadomo, że on tam jest, ale póki nie trzeba otwierać szafy, to można udawać, że go nie ma. Tyle że, jeśli wzrosną stopy procentowe w Szwajcarii (tak, jak rosną w USA), albo wzrośnie kurs franka (tak, jak rósł przy każdych zawirowaniach), albo spadną ceny mieszkań (jak w wielu krajach, gdzie wcześniej nienaturalnie wzrosły), albo dojdzie do wszystkich trzech problemów prawie jednocześnie (co wydaje się być najbardziej prawdopodobne), to trup sam wypadnie.

Tak długo, jak długo kredytobiorca będzie odpowiadał całym majątkiem za kredyt mieszkaniowy, tak długo problem z kredytami poturbuje nie tylko banki, ale spowoduje też gigantyczne straty w „tkance społecznej”. Już samo pożegnanie się ze „swoim” mieszkaniem to dla wielu ludzi przeżycie aż nazbyt mocne – ale pożegnanie się z mieszkaniem i pozostanie z gigantycznym długiem to już ewidentna przesada. Nawet jako kara za głupotę.

Ostatnio coraz bardziej modny staje się temat kredytów ze stałym oprocentowaniem – coś, co w cywilizowanych krajach od dawna jest standardem lub jest przynajmniej bardzo popularne. O ile zawsze twierdzimy, że nasza zielona wyspa nie jest krajem szczególnie wyjątkowym i zachodzą na niej takie same procesy na rynku mieszkaniowym, jak gdzie indziej (tak samo powstają bańki, takie same są ich powody), o tyle w przypadku oprocentowania kredytów nasz kraj wyróżnia się w sposób wybitny (jak łatwo się domyślać, nie jest to bynajmniej wyróżnienie na plus).

Jak jest?

W Polsce praktycznie 100% kredytów udzielanych jest na zmienny procent i można by odnieść mylne wrażenie, że tak jest wszędzie. Tymczasem wszędzie jest inaczej, co widać na poniższej tabeli pochodzącej stąd

Nawet w Rumunii, czy na Węgrzech, których nikt specjalnie o wielką normalność na rynku mieszkaniowym by podejrzewał, występują kredyty z mniej lub bardziej stałym oprocentowaniem. Tymczasem u nas to zupełna abstrakcja. Nie jest zatem dziwne, że prędzej czy później i nasz rynek zacznie zmierzać w kierunku normalności (za taką należy uznać umowę kredytu, w której jest napisane, ile dokładnie trzeba będzie spłacić, a nie tak, jak jest to teraz – wiadomo, ile lat trzeba będzie spłacać, ale nie wiadomo jaka to będzie kwota).

Jak ma być?

Aby zmienić ten (niekorzystny?) stan rzeczy, KNF planuje zmusić banki do kilku rzeczy. Na razie opublikowała projekt znowelizowanej Rekomendacji S, który ma za zadanie sprowokować banki do zaoferowania Polakom prawdziwych(?) kredytów ze stałym lub częściowo stałym oprocentowaniem. Całość, która jest wyjątkowo nudna, można znaleźć tu:

https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/projekt_znowelizowanej_Rekomendacji_S_62603.pdf

Rekomendacja ma skłonić banki do oferowania kredytów ze „stałą” stopą procentową, przy czym owa stałość ma być niekrótsza niż 5 lat (oczywiście obok tego nadal będzie można oferować typowe kredyty ze zmiennym oprocentowaniem). Co ciekawe, nowa oferta ma być skierowana także do aktualnych kredytobiorców, co pozwala mieć nadzieję, że nie jest to tylko działanie pokazowe i mogłoby rzeczywiście przynieść komuś korzyści w czasach rekordowo niskich stóp procentowych, które mają spory potencjał wzrostowy i znacząco mniejszy potencjał spadkowy.

Obok stałego oprocentowania (które nie jest niestety tak naprawdę stałe, o czym dalej), rekomendacja ma wprowadzić tzw. opcję „klucz za dług”, czyli coś, co postulowaliśmy od zawsze – pozbycie się kredytu w zamian za oddanie bankowi mieszkania, które było jego zabezpieczeniem (w aktualnym „porządku prawnym”, jak się już nie chce spłacać kredytu mieszkaniowego, trzeba oddać bankowi całą pożyczoną kwotę, nawet wtedy, gdyby to oznaczało pozbycie się ostatniej skarpety, a jedynym „ratunkiem” jest ogłoszenie upadłości konsumenckiej). Niestety możliwość oddania mieszkania (która powinna być absolutną podstawą każdego kredytu hipotecznego) nie będzie dostępna dla tych, którzy są już szczęśliwymi „posiadaczami kredytu” – będzie to zupełnie nowy, jak to mówią bankowcy, „produkt”, dodatkowo obwarowany specjalnymi warunkami (tak, aby w razie czego bank nie był stratny). Aby uzyskać możliwość zwrotu mieszkania w zamian za pozbycie się kredytu, trzeba będzie spełnić kilka podstawowych warunków:
a. zapewnić co najmniej 30% wkładu własnego – ten warunek pokazuje, w imię czyjego bezpieczeństwa działa nadzorca. 30% to wystarczająco dużo, żeby klient zwracał klucze bardzo niechętnie (w końcu pozbycie się 30% ceny mieszkania, plus to, co się potem spłaciło, to silny demotywator), a z drugiej strony daje to niezłe zabezpieczenie bankowi na wypadek wymuszonej sprzedaży/windykacji lub zauważalnego spadku cen
b. osiągać dochody wyższe niż średnia i spełniać bardziej restrykcyjne wymagania, jeśli chodzi o zdolność kredytową – to znowu pokazuje, o czyje bezpieczeństwo tu chodzi. Kredytobiorcy o niskich dochodach i gorszej zdolności kredytowej (czyli biedniejsi) powinni wg KNF zaciągać kredyty nawet na 90% wartości mieszkania, a ci bogatsi na 70% (tymczasem powinno być chyba zupełnie na odwrót?). A chodzi oczywiście o to, aby z tego „produktu” korzystali tylko ci, którzy i tak nie skorzystają z jego najważniejszego elementu (czyli zwrotu kluczy), bo zwyczajnie z dużym prawdopodobieństwem uda im się spłacić kredyt bez komplikacji (pamiętajmy, że opcja „klucz za dług” z zasady musi być droższa niż „normalny” kredyt)
c. maksymalne obciążenie ratą (DTI) może wynosić 35% – ten punkt idzie dokładnie z duchem poprzednich. Opcja ratunkowa w postaci zwrotu kluczy ma nie być dostępna dla tych, którzy mają dużą szansę jej potrzebować (bo płacą np. teraz ratę w wysokości 50% swoich dochodów), a ma być dostępna dla tych, którzy i tak mają jeszcze sporą rezerwę (czyli kompletny absurd z punktu widzenia klienta).

Wszystko przez rezerwę

W proponowanej rekomendacji wyraźnie widać, że nadzorcy chodzi głównie o bezpieczeństwo banków. Nawet stałe lub częściowo stałe oprocentowanie kredytu, które wydaje się być korzystne dla klienta, jest korzystne także dla banku. W uzasadnieniu do rekomendacji znajdziemy sugestię, że wprowadzenie kredytów na stały procent pozwoli uzyskać wyższą i jednorodną jakość kredytów, co z kolei pozwoli na przekształcenie takich kredytów w „paczki” i sprzedawanie tych paczek dalej na rynku (od lat ćwiczą to Amerykanie w postaci papierów MBS, co pośrednio doprowadziło do ostatniego kryzysu i upadku Lehman’a). Zaleta tego jest taka, że bank (hipoteczny?) staje się poniekąd tylko pośrednikiem przy udzielaniu kredytów – sprzedaje kredyt, zgarnia prowizję, pakuje ileś tam kredytów w paczkę, agencja ratingowa wystawia temu jakąś ocenę z kapelusza i można to dalej sprzedać jako papier wartościowy, pozbywając się jakiegokolwiek ryzyka, że ktoś czegoś nie spłaci (ryzyko bierze na siebie nabywca takiego szitu). Kredyty ze zmienny oprocentowaniem są znacznie bardziej ryzykowne (bo zdolność kredytową liczy się wg oprocentowania aktualnego, a nie przyszłego, bo przyszłe jest zwyczajnie nieznane), więc czegoś takiego nikt specjalnie kupić nie chce i w zasadzie jedynym sposobem na udzielanie takich kredytów są depozyty w typowych bankach depozytowo-kredytowych. W przypadku kredytów na stały procent mają szansę rozwinąć się banki hipoteczne, które korzystając np. z listów zastawnych (na stały procent), będą mogły takich kredytów udzielać, przenosząc całe ryzyko z posiadaczy depozytów z zwykłym banku na nabywców takich listów.

Całe zamieszanie bierze się oczywiście z natury systemu rezerwy cząstkowej – ponieważ praktycznie cały pieniądz pochodzi z długu (a więc praktycznie wszystkie depozyty istnieją tylko dlatego, że ktoś zaciągnął dług i obiecał go spłacić), to w przypadku braku spłaty pieniądze oparte na takim długu zwyczajnie przestają istnieć. Jeśli są to pieniądze nabywców listów zastawnych, czy papierów MBS, to pół biedy –  jest chęć zysku, musi być też ryzyko. Jeśli natomiast są to pieniądze Kowalskiego, który w całym procederze uczestniczy zupełnie nieświadomie, bo po prostu ma jakieś tam pieniądze na koncie, to pojawia się poważny problem dla całego systemu – utrata depozytów momentalnie eliminuje zaufanie do całego systemu i ludzie ruszają do banku po pieniądze. A że tych pieniędzy tam nie ma (gotówka stanowi w Polsce mniej więcej 10% całej podaży pieniądza, a przecież większość z tej gotówki jest w obrocie, a nie w kasach banków!), to raz dwa upada cały system bankowy (ćwiczyli to Cypryjczycy i Grecy na dwa dość różne sposoby, z których żaden nie zakończył się zbyt dobrze dla posiadaczy oszczędności). Być może spodziewając się problemów na rynku mieszkaniowym, które to problemy z racji natury systemu rezerwy cząstkowej mają szansę wysadzić w powietrze cały sektor bankowy, nadzorca chciałby przerzucić możliwie dużą część ryzyka ze zwyczajnych deponentów na profesjonalnych inwestorów (jak nie będzie chętnych na cały ten szajs, to zawsze można do tego ustawowo przymusić OFE, czy OFE-bis w postaci PPK).

Zakład o stopę

Kredyty na stały procent mają być oferowane z różną długością owej „stałości”, ale musi to być co najmniej 5 lat. W praktyce będą to pewnie wartości od 5 do 10 lat (trudno znaleźć głupiego, który chciałby sfinansować 30-letni kredyt ze stałym oprocentowaniem w takim kraju jak Polska zwłaszcza, że nawet w USA bez quasi-rządowych organizacji typu Fannie Mae, czy Freddie Mac, byłoby to bardzo trudne). Wniosek z tego jest taki, że 25-letni kredyt z tym nowym „stałym” oprocentowaniem będzie tak naprawdę nadal kredytem z oprocentowaniem zmiennym, tyle że zmiana nie będzie zachodziła, jak teraz, co miesiąc czy kwartał, tylko raz na 5-10 lat. Trudno powiedzieć, czy to jakoś znacząco wpływa na ostateczne ryzyko kredytobiorcy – na pewno zmniejsza ryzyko w początkowej fazie spłaty, w sumarycznym rozrachunku ryzyko wydaje się być jednak dosyć zbliżone. Dodatkowo, cała zabawa ze stałym oprocentowaniem nadal pozostaje tak naprawdę zakładem o wysokość stóp procentowych w przyszłości, w których dodatkowo kredytobiorca obstawia, że stopy w ciągu najbliższych lat nie spadną (teraz obstawia po prostu, że stopy nie wzrosną na tyle, żeby dług go rozłożył). Jeśli spadną, na kredycie ze stałym oprocentowaniem przez x lat, będzie oczywiście w plecy. Można by potencjalnie taki kredyt refinansować (czyli… jeśli stopy spadną, zaciągamy kolejny kredyt ze „stałym”, tym razem niższym, oprocentowaniem i spłacamy stary), ale przed tym nadzorca zabezpiecza banki – być może nie będzie tego można zrobić w ogóle, być może (co jest bardziej prawdopodobne) będzie to podlegało zniechęcającej opłacie.

Jak wspominaliśmy, kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem (a takie będą dominować) jest zakładem o stopę procentową i ma sens raczej tylko w czasach, kiedy stopy procentowe ogólnie rosną. Jeśli spojrzymy na polskie stopy procentowe z ostatnich kilkunastu lat, to bardzo ciężko znaleźć tu moment, w którym wzięcie kredytu z oprocentowaniem stałym na 5 (a tym bardziej 10) lat, byłoby korzystne dla klienta:

Jeśli w długiej perspektywie stopy procentowe spadają, to kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem prawie zawsze będą mniej korzystne niż ze zmiennym (a pewnie i tak będą miały wyższą marżę), o ile oczywiście nie można ich refinansować w dowolnym momencie. Jeśli natomiast stopy będą przez wiele lat rosły, wtedy sytuacja się odwróci. Widać więc, że decyzja: okresowo-stałe, czy całkowicie zmienne oprocentowanie, jest kwestią obstawienia wysokości stóp procentowych w przyszłości. Ponieważ większość osób nie wie nawet, co to jest stopa procentowa, to wydaje się, że wynik takiego rozstrzygnięcia będzie taki, jaki okaże się być korzystniejszy dla banków, które mają ogromne możliwości marketingowe i dziwną chęć do wykorzystywania ogólnej niewiedzy z zakresu makroekonomii (patrz kredyty frankowe).

Ile to ma kosztować?

No właśnie… nie wiadomo, czy kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem będzie w ogóle korzystny dla klienta, ale wiadomo prawie na pewno, że na wejściu będzie droższy od tego z oprocentowaniem zmiennym (nie mówiąc już o opcji „klucz za dług”, która będzie jeszcze droższa). Tak jest prawie w każdym kraju – im dłuższy okres stałego oprocentowania, tym jest ono wyższe:

Suma wszystkich korzyści… dla banków

Podsumowując pomysł KNF – wygląda to jak próba ucywilizowania rynku kredytów hipotecznych, ale jest to bardziej pół kroku, niż krok do przodu. Opcja, w której możemy oddać klucze w zamian za pozbycie się długu, jest obwarowana tyloma dodatkowymi obostrzeniami, że w praktyce tylko nieliczni będą mogli z niej skorzystać, a spośród nich tylko „wybitne” jednostki rzeczywiście oddadzą klucze – reszta po prostu normalnie spłaci kredyt, bo inna możliwość będzie wyjątkowo nieopłacalna. Z tego powodu tym aspektem rekomendacji można się w zasadzie nie zajmować, a szkoda, bo możliwość zwrotu mieszkania i pozbycie się długu powinno być w kredycie hipotecznym rzeczą oczywistą – zrzucałaby ona część ryzyka na banki, które przestałyby liczyć zdolność kredytową (przy najniższych stopach w historii!) na 9-krotność rocznych dochodów, tylko wreszcie podchodziły do tematu sensownie. Tyle tylko, że statutowym zadaniem KNF nie jest dbanie o dobro Kowalskiego, tylko o „stabilność sektora finansowego„, czyli o to, żeby Kowalski brał na swoje barki całe ryzyko, a banki nie mogły z tego powodu zrobić sobie kuku.

W przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem, które stałe jest tylko z nazwy, bo będzie stałe przez 5, czy 10 lat, całe to zamieszanie będzie miało małe przełożenie na sytuację Kowalskiego, bo 2/3 Kowalskich kamikaze bierze kredyty na 25 lat lub więcej, więc dla nich w praktyce oprocentowanie i tak pozostanie zmienne (a jedynie pozbawione chwilowych wyskoków w tę, czy we w tę). Za to bankom może pozwolić zdjąć część ryzyka z banków depozytowo-kredytowych i przenieść je na barki głup… znaczy inwestorów, którzy kupią papiery oparte na takich kredytach. Jedynie w przypadku kredytów na krótszy okres, który obejmie cały czas oprocentowania stałego, zmiana będzie zmianą praktyczną – tyle że nadal nie wiadomo, czy korzystną dla klienta (bo musi on obstawiać przyszły wzrost stóp procentowych).

Obecne działania KNF przypominają trochę dawną wersję Rekomendacji S o kredytach w walutach obcych (z 2006 roku), która miała niby ograniczyć kredytowanie tego typu, podnosząc wymagania w kwestii liczenia zdolności kredytowej o 20% oraz dodając trochę papierologii do umów kredytowych. Jak to się skończyło, wiemy wszyscy – kiedy frank był najtańszy w historii, 3/4 kredytów zaciągano właśnie w tej walucie. Tym razem KNF też coś niby robi, żeby nie było, że nie robiła, jak już stopy wzrosną i pojawią się problemy.
Paradoksalnie, zanim cały proces się „przeprocesuje” i rzeczywiście pojawią/upowszechnią się kredyty z częściowo stałym oprocentowaniem, stopy mogą już zdążyć wzrosnąć i narobić sporo szkody. Wtedy się stwierdzi (przy wyższych stopach), że kredyty ze zmiennym oprocentowaniem to samo zło (tak, jak frankowe) i może się ich zwyczajnie zakaże (tak, jak przy franku po 3.50 – 3.80). I znowu będzie pod górkę – tak, jak można było brać kredyty we frankach po 2 złote, a nie można po 3.80, tak też może być z oprocentowaniem – można brać ze zmiennym przy historycznie niskich stopach, ale czy będzie można nadal takie brać, jak już stopy wzrosną i będą miały wreszcie jakiś poważny potencjał spadkowy?

Sporo się ostatnio mówi o tym, że powoli(?) kończy się rekordowy okres dla deweloperów i systematyczny wzrost sprzedaży na rynku pierwotnym, trwający właściwie od 2013 roku („przypadkowo” związany z dużą obniżką stóp procentowych w Polsce), zastąpiony został zauważalnymi spadkami. Dobrze to widać na wykresie z z tego artykułu Reasa

Praktycznie przez cały ten okres (z wyjątkiem zawirowań związanych ze specyfiką działania programu Mdm) sprzedaż deweloperów rosła z kwartału na kwartał. Dopiero miniony kwartał przełamał ten trend – o ile spadek kwartał do kwartału o 15% jakoś specjalnie nie dziwi (bo mniej więcej taki udział w sprzedaży deweloperów miał Mdm, który na przełomie roku zawsze mocno zawyżał ich wyniki), o tyle spadek sprzedaży o 10% względem drugiego kwartału 2017 (na który Mdm też nie miał wpływu) jest już „prawdziwą” zmianą.
Nim jednak zacznie się ogłaszać koniec ery deweloperów, należy zauważyć, że aktualna niższa sprzedaż nadal jest historycznie bardzo wysoka, a pierwsze półrocze 2018 roku jest (minimalnie) gorsze jedynie od tego samego okresu z poprzedniego roku, zostawiając bardzo daleko w tyle czasy największej bańki na rynku (rok 2007), czy niczym specjalnie nie wyróżniający się okres 2014-2015:

Mamy tu też do czynienia z kolejnym okresem, w którym sprzedaż przewyższa liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – co za tym idzie, wielkość oferty na koniec analizowanego okresu nadal spada.

Jak więc widać, deweloperzy, mimo że sprzedają nieco mniej, to nadal sprzedają bardzo dużo. Pozostaje pytanie, dlaczego (poza efektem Mdm) sprzedaż spada, skoro stopy są nisko, gospodarcze prosperity zdaje się być na szczycie, a dobra zmiana ogłasza kolejne sukcesy (nieco ciszej ogłaszając kolejne podatki, czy inne PPK). Najpopularniejszym aktualnie wyjaśnieniem jest fakt, że, w wyniku wzrostu cen, kupujący (a raczej ich zdolność kredytowa) doszli do ściany. Problem polega na tym, że wzrost cen na największych rynkach z reguły nie przekraczał w ciągu roku 5% (z wyjątkiem Gdańska), co przy dominującym finansowaniu kredytem nie powinno mieć wielkiego znaczenia – jaka to różnica, czy zapłacimy 1.500 zł miesięcznej raty, czy 1.575? Z punktu widzenia inwestora w mieszkanie na wynajem 5-procentowa różnica w cenie zmniejsza rentowność tylko o ~1/20, więc to też w zasadzie bez znaczenia.

Pewnym wyjaśnieniem może być fakt, że ceny ofertowe wzrosły znacznie bardziej niż transakcyjne (taki już urok tego rynku) i może to one „wystraszyły” kupujących (aczkolwiek wzrost cen ofertowych o 10% to też nie jakiś mega przełom).

Pochodną tego stanu rzeczy ma być podobno ograniczenie oferty deweloperów, czyli zmniejszenie liczby budowanych mieszkań, a konsekwencją tego dalszy wzrost cen. Podobne teorie słyszeliśmy gdzieś na przełomie lat 2012-2013, kiedy było widać pewien marazm na rynku – deweloperzy mieli ograniczyć podaż, ceny miały wzrosnąć. Tymczasem stało się nieco inaczej – deweloperzy (po obniżce stóp) zaczęli mocno zwiększać liczbę budowanych mieszkań (i swój udział w rynku kosztem rynku wtórnego), a ceny pozostały mniej więcej stabilne przez kolejne 3 lata.

Podstawowe problemy z teorią ograniczenia podaży, która będzie skutkowała wzrostem cen, są dwa:

1. Jest to po prostu nieprawda :)
   Patrząc na dane o liczbie budowanych mieszkań/otrzymywanych pozwoleń nie widać żadnego ograniczenia po stronie deweloperów – jest wręcz przeciwnie – ostatnie 2 kwartały to kolejne rekordy, jeśli chodzi o liczbę rozpoczynanych budów oraz uzyskiwanych pozwoleń. Oczywiście należy patrzeć na relację kwartał danego roku, do tego samego kwartału roku minionego, bo rynek budowlany ze swej natury jest wybitnie sezonowy:
   A podsumowanie dla całego półrocza wygląda tak:
   
2. Rynek wtórny.
   Nie należy też zapominać o tym, że istnieje jeszcze rynek wtórny – nawet, jeśli deweloperzy ograniczyliby podaż, to nie są oni jedynymi sprzedawcami na rynku. Przez wiele lat to rynek wtórny był większy od pierwotnego – prędzej czy później takie czasy powrócą (chociażby z powodów demograficznych i dość szybko rosnącej liczby mieszkań w Polsce).

Dlaczego deweloperzy mieliby się przerzucić na handel pietruszką?

W mediach możemy znaleźć kilka powodów, dla których deweloperzy mieliby ograniczyć podaż (czego, jak widzieliśmy, za bardzo nie robią). O (minimalnie) spadającej sprzedaży, już pisaliśmy – pozostałe powody są związane głównie ze wzrostem kosztów. Wg samych deweloperów mocno rosną ceny ziemi oraz ceny wykonawstwa.

Spójrzmy więc na ceny gruntów – rzeczywiście widać wzrosty względem 2012 roku, ale przez ostatnie 3 lata wzrost cen wynosi (wg poniższego wykresu) jedynie 5%. Trudno uznać taką wartość za coś, co miałoby kluczowe przełożenie na kondycję i ofertę deweloperów (którzy w czasach największych wzrostów cen działek jakoś specjalnie nad tym nie płakali). Dodatkowo należy pamiętać, że aktualnie kupowane działki pojawią się „w wybudowanych” mieszkaniach dopiero za jakieś 3-4 lata (w ofercie trochę szybciej), a nadal sporo się buduje na działkach kupionych już dawno temu (zwłaszcza w przypadku dużych, wieloetapowych projektów).

Dużych wzrostów cen wykonawstwa też jakoś specjalnie nie widać – wykres z raportu NBP pokazuje systematyczny spadek udziału bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra mieszkania od czasu, w którym ceny mieszkań przestały spadać (początek 2013).

Na powyższym  wykresie widzimy też wzrost udziału kosztu gruntu w cenie, ale wzrost z 15% do 20 to nie jest jakiś kosmos (zwłaszcza zrekompensowany spadkiem udziału kosztów budowy). Jeszcze lepiej widać to na wartościach bezwzględnych:

Najwyższe koszty budowy były w szczycie poprzedniego prosperity (2008), a teraz dopiero lekko odbijają od dołka (zobaczmy, że zmiana przeciętnego kosztu ma przez ostatnie 10 lat rozrzut jedynie 500 zł na metrze kwadratowym, więc z punktu widzenia cen rzędu 8 tys. zł/m2 nie jest to też element kluczowy). Na wykresie widać jeszcze jedną ciekawostkę – najwyższe koszty budowy po kryzysie 2008 były na przełomie lat 2012 i 2013, czyli w czasach, kiedy wystąpił lokalny dołek cenowy, jeśli chodzi o sprzedaż. To po raz kolejny pokazuje, że cena finalna mieszkania nie zależy w zasadzie w żaden sposób od kosztów jego budowy – cena zależy tylko od tego, ile klient jest w stanie zapłacić (a raczej pożyczyć). Ładnie widać to także na wykresie struktury ceny m2 (NBP):

Najbardziej zmiennym parametrem jest tu zysk deweloperski – łączne koszty wahają się od 4.5 do 5.5 tys. zł/m2 (czyli o 25%), a zysk deweloperski na metrze waha się od 1.200 do prawie 3.000 zł (czyli 150%). Jak więc widać, sytuacja deweloperów zależy głównie od tego, ile skłonny jest zapłacić klient – wahania kosztów są tu prawie pomijalne.

Czy w takiej sytuacji deweloperzy przestaną budować? Nie wygląda na to, bo ich zyski są nadal wysokie, sprzedaż nadal bardzo dobra, a wzrost kosztów trochę symboliczny. Do tego widać, że deweloperzy zadowalali się już w przeszłości mniejszym zyskiem niż teraz, więc dlaczego nie mieliby tego zrobić i w przyszłości? Zresztą… o zyskach deweloperów pisze także NBP w swoim raporcie:

Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych jest nadal wysoka, co potwierdza analiza struktury cen i zysku deweloperskiego. Związane jest to z wysokim popytem na mieszkania, rosnącym udziałem przedpłat nabywców, zakumulowaniem przez deweloperów zasobu gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych oraz dotychczas korzystną dla nich relacją cen mieszkań do kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują zwykle na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach. Wskazuje ona na bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym na tle innych branż. Wyniki szacunków potwierdza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych.

Zresztą… z zyskami deweloperów jest trochę tak, że one zależą od tego, co firma chce pokazać (generowanie „sztucznych” kosztów w tym biznesie to raczej nie problem). Jeśli ktoś chce pokazać dobre wyniki, to też nie ma problemu, co widać chociażby na przykładzie Atalu (marża brutto prawie 30%):

https://stooq.pl/n/?f=1251049&c=0&p=0

Jaka więc będzie przyszłość deweloperów i czy naprawdę jest szansa, że znacząco zmniejszą podaż (na razie tego nie robią)? Podstawowe pytanie jest takie, jak będzie wyglądał popyt – czy jego aktualny spadek z historycznych szczytów (ale nadal na bardzo wysoki poziom) to zjawisko przejściowe, czy może oznaka tego, że schodzimy ze szczytu aktualnego cyklu koniunkturalnego. O tym ostatnim mówi się coraz głośniej – poza niezbyt znaczącymi w praktyce raportami SGH, zaczynają coś tam przebąkiwać poszczególni ministrowie (blondynka od finansów, czy ruda od 500+ ;) a nawet ex bankier… znaczy premier. Już nawet ZBP dostrzega „znaczące ryzyko pojawienia się kryzysu w ciągu najbliższych 5 lat”.
Mamy więc klasyk na rynku nieruchomości – rozpędzona koniunktura i wysokie zyski zachęcają deweloperów do powiększania oferty, gdzieś w tle powoli rosną koszty (w końcu każdy chce dla siebie jak najwięcej tego zyskownego tortu), a za rogiem czai się żubr… znaczy kryzys. Jeszcze nie wiadomo, skąd dokładnie przyjdzie (tacy Turcy pewnie też są teraz mocno zaskoczeni), ale po latach zabawy ze sztucznie zaniżonymi stopami i wzrostem gospodarczym opartym na kredycie, kryzys jest nieunikniony, kiedy wypadnie jakiś większy trup z szafy (GetBack to jednak za mało, żeby na poważnie zamieszać w Polsce).

Nagłe (kryzysowe) załamanie popytu ma więc tradycyjną szansę zderzyć się z bardzo rozbudowaną podażą. I wtedy może rzeczywiście niektórzy deweloperzy będą musieli zająć się handlem pietruszką, zwłaszcza, że kondycja finansowa poszczególnych firm jest bardzo zróżnicowana – od tych o solidnych (księgowo) fundamentach (jak chociażby DD), do tych, których już nawet aktualna sytuacja jest nieco dyskusyjna (takie tam różne na M).

PS. Ponieważ bloga czyta całkiem sporo osób, a lajków na fejsie jest jakoś dziwnie mało, to… jeśli ktoś lubi bloga, zachęcamy, żeby swojego lajka dołożyć. Na razie nie będziecie mieli z tego wielkich korzyści poza taką, że żaden wpis Was nie ominie, ale przynajmniej nam będzie miło ;) Można to zrobić w panelu po prawej, na górze strony lub bezpośrednio na profilu:

https://www.facebook.com/wdomachzbetonu

Choć tytuł mógłby sugerować, że dzisiejszy wpis będzie o urokach życia na emeryturze, wypłacanej hojnie z OFE, to tak oczywiście nie będzie. I to wcale nie dlatego, że OFE zostały rozkradzione przez dwie, teoretycznie przeciwstawne, opcje polityczne, jeszcze zanim zaczęły na dobre cokolwiek wypłacać. Ba… dzisiejszy wpis nie będzie właściwie nawet wpisem. Tym razem zapraszamy do obejrzenia wywiadu, na który zostaliśmy zaproszeni przez Kasię, autorkę bloga:

https://zyciepodpalmami.com/

Na wstępie kilka słów o Kasi – z zawodu jest architektem z zamiłowaniem do psychologii, pasją do podróżowania i języków obcych. Od kilku lat mieszka i pracuje na Karaibach – na jednym z najpiękniejszych na świecie archipelagów – Guadeloupe. Jej strona porusza wiele, bardzo różnorodnych tematów i zachęcamy do jej odwiedzenia. Więcej do przeczytania o Kasi i jej inicjatywie można znaleźć pod adresem:

O mnie

Do wywiadu wydelegowaliśmy naszego „głównego” autora, a co z tego wyszło możecie zobaczyć w zalinkowanym filmie. Tematy, które zostały poruszone, to oczywiście ceny mieszkań i „taniość” kredytu, stopy procentowe, prognozy na przyszłość, a w toku dyskusji rzecz zeszła na nieco bardziej odległe od tematyki mieszkaniowej tematy, jak Turcja, czy Donald Trump.

Jeśli ktoś ma akurat wolną godzinkę z górką, to zapraszamy do obejrzenia.

O demografii pisaliśmy już wielokrotnie – z reguły dane, które można znaleźć na ten temat, dotyczą całego kraju, ale jeden z naszych czytelników (wielkie dzięki dla Jaja Robie), podesłał w komentarzu link do bardzo ciekawej strony:

http://www.polskawliczbach.pl/najszybciej_wyludniajace_sie_miasta_w_polsce

Możemy tam znaleźć fajną, interaktywną mapę oraz listę polskich miast, uszeregowanych wg tempa wyludniania się. Samo narzędzie jest bardzo przyjemne w obsłudze, bo pozwala sprawnie wyszukiwać miasta oraz sortować je wg różnych kryteriów (zachęcamy, żeby trochę poklikać). Strona przedstawia różnicę pomiędzy liczebnością miast wg danych GUS z roku 2002 i 2017. Podsumowanie możemy znaleźć na wykresie, który pokazuje, jaki procent miast zmniejszył/zwiększył swoją liczebność i o ile:

Widać tu, że miasta, w których liczba mieszkańców w ciągu ostatnich 15 lat się zwiększyła, są w zdecydowanej mniejszości. W tym wszystkim należy mieć na uwadze, że jeszcze w 2002 roku demografia w Polsce wyglądała dosyć korzystnie, a z punktu widzenia rynku mieszkaniowego nawet bardzo korzystnie (wyż demograficzny okolic ’83 właśnie ruszał na studia):

W 2017 roku było już pod tym względem znacznie gorzej, bo najliczniejsze roczniki miały już około 35 lat, czyli zaczęły wypadać z kategorii wiekowej, która ma z reguły zdecydowanie największy udział, jeśli chodzi o zakupy mieszkaniowe (nie ma w tym niczego dziwnego, w końcu wiek 25-35 lat to w obecnych warunkach standard, jeśli chodzi o zakładanie rodziny):

Porównując dane z 2002 roku z tymi z 2017 warto zauważyć, że wielkość populacji w całym kraju nieznacznie wzrosła, jednak trend spadkowy zaczął się już w 2012 roku i cały czas jest (będzie) utrzymywany – aktualnie Polaków ubywa w tempie mniej więcej 50 tys. rocznie. Ponieważ nawet przy sumarycznie zwiększonej populacji znakomita większość miast zaliczyła ubytek liczby ludności, to sytuacja w kolejnych 15 latach będzie wyglądać znacznie gorzej niż w okresie 2002-2017.

Ciekawie wygląda zmiana liczebności w największych miastach – wielokrotnie już pisaliśmy, że pomimo tego, iż “słoiki” wciąż napływają do dużych miast (tak, jak napływały zawsze), liczba mieszkańców zmienia się co najwyżej minimalnie na plus, a w większości przypadków i tak spada:

Szacunki uwzględniają oczywiście tylko osoby zameldowane, więc większości nowo przybyłych słoików w nich nie ma. Tyle tylko, że liczba słoików powinna być względnie stała (w takim 2002 roku, kiedy zaczynaliśmy studia, z naszego rocznika do większych miast też w zasadzie wyjeżdżali wszyscy). Dodatkowo, statystyka uwzględnia sporo osób, które już dawno zamiast w Warszawie, czy Krakowie, mieszkają w Irlandii, czy innej Holandii, więc rzeczywista zmiana liczebności w miastach jest prawdopodobnie niższa niż wynika to z powyższego opracowania.

Często można się spotkać z wypowiedziami, że ceny mieszkań rzeczywiście spadną, ale w dużych miastach tak nie będzie, bo duże miasta przyciągają ciągle nowych ludzi (jak skutecznie przyciągają, widać w powyższej tabeli). Nawet mityczna Warszawa zdołała w 15 lat powiększyć liczbę mieszkańców ledwie o 4.5% (pamiętajmy, że udało się to osiągnąć w całkiem niezłych realiach demograficznych i z czasem będzie już tylko gorzej). Ponieważ wzrost liczby ludności w stolicy w ciągu 15 lat wyniósł 76 tys. osób, to trudno się spodziewać, żeby takie tempo mogło utrzymać popyt na mieszkania, jeśli w samej Warszawie buduje się już 15-20 tys. mieszkań rocznie. Przy standardowym zagęszczeniu liczby mieszkańców (2.9 osób/1 mieszkanie) wystarczyłoby budować przez 1.5 roku (a nie przez 15 lat), aby “zamieszkać” wszystkich tych, którzy się w Warszawie przez ostatnie 15 lat osiedlili (zameldowali). W przypadku zdecydowanej większości innych miast nie trzeba by właściwie w ogóle niczego budować, a przecież sporo się buduje wszędzie. Wniosek z tego jest taki, że sytuacja mieszkaniowa w Polsce (zwłaszcza w dużych miastach) poprawia się dość szybko – po pierwsze z powodu (najczęściej) malejącej liczby mieszkańców, a po drugie z racji mocnego tempa budowania nowych mieszkań.

Ciekawym wyjątkiem od reguły wyludniania są małe miejscowości wokół dużych aglomeracji – w ich przypadku wzrosty liczby mieszkańców (przynajmniej względne, bo bezwzględne i tak pozostają dość nieznaczne) są nawet kilkudziesięcioprocentowe, co ładnie widać w miejscowościach pod Warszawą – nie ma w tym oczywiście niczego dziwnego, bo w wielu krajach “zachodu” ludzie z dużych miast wyprowadzają się z czasem na przedmieścia.

W tabeli z dużymi miastami widać z kolei, że czołowe miasta o tradycyjnie niskich cenach (Łódź, Katowice) zawdzięczają takie ceny w dużej części bardzo słabej lokalnej demografii – warto to mieć na uwadze, jeśli rozpatrujemy przyszłą sytuację na rynku mieszkaniowym w kontekście pogarszającej się systematycznie demografii praktycznie w każdym mieście.
W skali całego kraju, zależnie od źródła, rzecz ma wyglądać mniej więcej tak:

Ten wykres pochodzi z ciekawego opracowania, które ma uwzględniać fakt, że GUS do mieszkańców Polski zalicza osoby, które już dawno wyjechały i nie zamierzają wracać, a jednocześnie stara się uwzględnić wpływ na populację Polski przyszłych imigrantów. Całość, z której wynika, że dzietność rzeczywista jest lepsza (wyższa) niż do tej pory podawał GUS, można znaleźć tu:

https://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultstronaopisowa/5909/34/1/ws_08_2018__03_marta_anacka_anna_janicka__prognoza_ludnosci_dla_polski_na_podstawie_ekonometrycznej_pro.pdf

I choć to wszystko jest sensowne i dzietność prawdopodobnie rzeczywiście jest wyższa niż podaje GUS (w kwestii liczby narodzonych dzieci GUS się raczej nie myli, za to uwzględnia po prostu do liczenia dzietności kobiety, których już dawno nie ma w Polsce), to uwzględnienie przyszłej imigracji jest dosyć ryzykowne. Wszak założenie jest mniej więcej takie – PKB/bogactwo naszego kraju będzie rosło na tyle szybciej niż tych regionów, z których mają pochodzić imigranci (Ukraina, Azja), że przyjedzie ich do Polski kilka milionów, nigdzie dalej nie pojadą, osiedlą się na stałe i zaczną mieć większą liczbę dzieci. Z tym są podstawowe dwa problemy – jeśli już ktoś do nas przyjedzie i pozwoli mu się pojechać dalej, to dlaczego miałby nie wyjechać chociażby do Niemiec, gdzie będzie zarabiał 3-4 razy więcej? A jeśli ci wszyscy imigranci zostaną, to mają osiągnąć udział w społeczeństwie powyżej 10% – jak działa przesadne “multi kulti” możemy już teraz obserwować podczas zabaw sylwestrowych w Kolonii ;) Jakby jednak nie było, wg tej skądinąd optymistycznej prognozy, liczba mieszkańców Polski będzie spadać szybciej(!) niż to przewidywał GUS do tej pory aż do okolic 2045 roku (co zaznaczono na wykresie). W perspektywie najbliższych 30 lat demografia wg tego opracowania ma więc szansę być jeszcze gorsza niż uważało się do tej pory.

Wszystkie rozważania demograficzna, zwłaszcza takie, które mają uwzględniać migracje pomiędzy państwami, są niestety obarczone bardzo dużą dozą niepewności. O ile w przypadku aktualnej populacji w danym kraju można dość dokładnie przewidzieć, co się będzie działo dalej (wiadomo mniej więcej, ile jest osób w jakim wieku, ile mają dzieci itd.), o tyle zakładanie, że ktoś tam wyjedzie, albo ktoś tam przyjedzie w ciągu następnych dziesięcioleci to pomysł dość karkołomny. Może do Polski nikt nie przyjedzie, bo wszyscy pojadą do Niemiec, a może przyjedzie cała Francja, kiedy muzułmanie rozpanoszą się tam za bardzo.

Podsumowując… bazowy scenariusz dla polskiej demografii jest bardzo niekorzystny. W perspektywie 30 lat nawet bardziej niekorzystny jest ten, który stara się dokładniej oszacować obecną i przyszłą liczbę mieszkańców Polski. Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego taki scenariusz oznacza rzecz bardzo prostą – dostępność mieszkań w Polsce będzie się znacząco poprawiać, a co za tym idzie, w długiej perspektywie ceny (względem zarobków) będą spadać. I, jak wielokrotnie powtarzaliśmy, za 30 lat mieszkania w Polsce będą za darmo w tym sensie, że statystycznego Kowalskiego zwyczajnie będzie na nie stać, bez potrzeby zaciągania 30-letniego kredytu, na kilkukrotność rocznych dochodów, przy zupełnie nieokreślonym oprocentowaniu. I żadna tam Warszawa nie będzie tu wyjątkiem.

Nie bacząc na potencjalne zagrożenia, Polacy coraz liczniejszą kupą rzucają się na kredyty pseudo hipoteczne (czyli konsumpcyjne, najczęściej na mieszkanie, zabezpieczone całym obecnym i przyszłym majątkiem kredytobiorcy). Oczywiście procent nadal zmienny, przy historycznie najniższym poziomie – tu się nic od kilku lat nie zmienia i wygląda na to, że przez kolejny rok (do wyborów) też tak zostanie. Najnowszy raport BIK, który można znaleźć tu pokazuje, że rynek kredytowy przeżywa już właściwie bum – liczbowo (a już na pewno wartościowo) mamy ogromne szanse przekroczyć poziomy z lat 2010-2011 i wcale nie tak wiele będzie brakowało do rekordów z roku 2008:

W tabeli zaznaczyliśmy na czerwono najciekawsze dane. Na koniec roku wyjdzie z tego w chu… znaczy dużo kredytów – powinno ich być około 230 tys., o wartości 55 mld złotych, co byłoby najwyższym wynikiem od 2008 roku. No chyba że upadnie jakiś Lehman – w 2008 roku też mało kto przypuszczał, że końcówka sezonu przyniesie nagłe załamanie (mimo tego i tak ówczesna liczba/wartość kredytów robiła wrażenie):

Późniejsze (chude) lata wyglądały tak:

Zauważmy, że niespodziewany(?) kryzys spowodował w 2009 roku zmniejszenie liczby/wartości udzielonych kredytów o 1/3 (a właściwie to o więcej, bo już końcówka 2008 była okresem kryzysowym). Później mieliśmy już zauważalne odbicie (obniżka stóp i fakt, że Polska, zadłużając się niemiłosiernie, nie ucierpiała specjalnie z powodu kryzysu, zrobiły swoje), a następnie kolejne hamowanie w 2012 roku (znowu kryzys, tym razem w wersji mini, połączony z niewielkim wzrostem stóp procentowych).

Najnowsza historia kredytowa wygląda już tak:

Przez kilka lat rynek kredytowy zachowywał się dosyć stabilnie i ta stabilizacja, jak na polskie warunki, była na dość niskich poziomach – dopiero rok 2017 przyniósł odmianę, a rok obecny to kontynuacja mocno wzrostowego trendu. W związku z tym wszystkim polska hossa mieszkaniowa w wersji 2.0 jest już w zasadzie pełna – do rekordowej sprzedaży deweloperów dołącza właśnie rekordowa (przynajmniej w ciągu ostatnich 10 lat) skala akcji kredytowej. Mamy też mniejsze lub większe wzrosty cen, więc wszystko pięknie zmierza do… kolejnego kryzysu?

A wszystko to oczywiście dzięki historycznie najniższym stopom procentowym (przynajmniej w PLN, bo w czasach franka po 2 zł oprocentowanie kredytów w CHF też było niskie), okraszonym efektem 500+ (zwanym cudem gospodarczym PiSu). Na poniższym wykresie zaznaczyliśmy klika ciekawych momentów, w których stopy procentowe lub sytuacja gospodarcza zauważalnie się zmieniała – w latach 2007-2008 przy wzroście stóp w Polsce, co mogłoby powstrzymać rozrost bańki, pałeczkę przejęły “tanie” kredyty we frankach, zdobywając nawet 3/4 rynku (jak to się skończyło wszyscy wiemy). Potem nadszedł kryzys, polskie stopy szybko zostały obniżone i w latach 2010-2011 kredyty w PLN znowu zaczęły być brane żwawiej. Odwrócenie trendu przyniósł dopiero rok 2012, w którym obawy o rozpad strefy euro nałożyły się ze wzrostem stóp procentowych – efekt w skali akcji kredytowej (w mniejszym stopniu także w cenach) był natychmiast widoczny. Po kolejnej (znaczącej) obniżce stóp procentowych akcja kredytowa zaczęła minimalnie przyspieszać, aczkolwiek były to zmiany mało znaczące (za to zwiększenie udziału deweloperów kosztem rynku wtórnego pozwoliło im coraz bardziej poprawiać wyniki sprzedażowe). Dopiero utrzymujące się złudzenie… znaczy poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce, wspierana rozdawnictwem na kredyt w postaci 500+, spowodowała, że akcja kredytowa znowu nabrała tempa. Generalnie, z tego wykresu widać jedną oczywistą rzecz – żeby akcja kredytowa mogła się rozhulać, potrzebne są 2 czynniki jednocześnie – niskie stopy oraz powszechne przekonanie o dobrej sytuacji gospodarczej. Jeśli występuje tylko 1 z tych elementów, to bumu mieszkaniowego nie ma.

Rzut oka na zmiany stóp procentowych w Polsce pokazuje, że tak naprawdę właściwie nikt nie widział do tej pory ich zauważalnego wzrostu  przez zauważalny okres czasu. Od czasów rozpowszechnienia się kredytów pseudo hipotecznych były w zasadzie tylko 2 okresy wzrostu stóp, które trwały około roku, czyli bardzo krótko – do tego było to już całkiem dawno. W ciągu ostatnich 6 lat stopy właściwie tylko spadały, więc ponad milion kredytobiorców nigdy nie spotkało się z czymś takim, jak wzrost raty (frankowcy się niestety spotkali i od razu powstał spory problem). Dodatkowo Polska nie doświadczyła w ciągu ostatnich 15 lat poważniejszego kryzysu, a techniczna recesja (czyli 2 kwartały spadku PKB pod rząd) zdarzyła się tylko raz, na przełomie lat 2012/2013, czego nie zauważył nawet ówczesny premier, Donald Tusk. Tym bardziej nie mógł tego zauważyć statystyczny Kowalski. Finalny efekt tego wszystkiego jest taki, że w społeczeństwie (przynajmniej w tej młodszej części) panuje ogólne przekonanie, że sytuacja gospodarcza może się w zasadzie tylko poprawiać (ewentualnie z okresami stabilizacji), że stopy procentowe mogą tylko spadać, a z tych dwóch czynników wynika, że ceny mieszkań mogą tylko rosnąć :)
Polska nie jest jakimś cudownym, wyjątkowym krajem – chwilowo jest może, jak to niedawno określił nasz premier “tygrysem”, ale tygrysy (przynajmniej te azjatyckie) niezbyt ciekawie skończyły i wiele osób będzie bardzo zdziwionych, kiedy się okaże, że jakiś kryzys, prędzej czy później, dotknie i nas.
Zważywszy na to, że notujemy deficyt budżetowy nawet w czasach prosperity, to przy pogorszeniu sytuacji gospodarczej może być nieco gorzej. Niby 26 mld dziury w budżecie w przyszłym roku to niedużo, ale trzeba pamiętać, że to 6% tego budżetu (warto zwrócić uwagę, że deficyt, w szczególności całego sektora finansów publicznych, czyli budżetu, samorządów i innych ZUSów/NFZów/KFD ma wynieść 1.8% PKB – nie jest on podawany względem dochodów/wydatków, tylko względem jakiegoś dziwnego agregatu, który z punktu widzenia możliwości spłaty długów ma praktycznie zerowe znaczenie, ale że jest 3 razy wyższy, to i deficyt przez to wychodzi 3 razy mniejszy i mniej denerwuje obywateli).

Warto prześledzić historię polskiego zadłużenia (niestety znowu w relacji do PKB – w relacji do dochodów budżetu państwa odpowiednie wartości procentowe byłyby mniej więcej 5(!)-krotnie wyższe):

Na wykresie widać, że w czasach prosperity przed bańką dot com’ów nasze zadłużenie (względem PKB, bo nominalnie oczywiście nie) spadało, za to po bańce szybko wzrosło. W czasie drugiego prosperity przed upadkiem Lehmana nie zdołało spaść, za to po upadku znowu szybko wzrosło (w obu przypadkach po około 10 p. p., co stanowiło wówczas mniej więcej połowę rocznych dochodów budżetu państwa). Kolejny wzrost zadłużenia to mini kryzys 2012, a późniejszy nagły spadek to oczywiście skok na OFE, czyli umorzenie obligacji, które swego czasu należały nawet podobno do obywateli (ale potem sąd najwyższy i trybunał konstytucyjny stwierdziły, że jest inaczej). Aktualnie, ze względu na ogólnoświatowe prosperity, mamy spadek zadłużenia – oczywiście znowu względem PKB, które sobie radośnie rośnie, bo przecież co roku budżet notuje poważne braki. Jeśli nadejdzie kryzys i (nie daj Boże) PKB spadnie, to nasze zadłużenie znowu wystrzeli mocno w górę, a problemem jest limit 60% zapisany w konstytucji – gdybyśmy do tego limitu doszli, to pewnie łatwiej byłoby zmienić konstytucję niż wygenerować budżet bez deficytu.

Nasi rządzący mają chyba tego świadomość, bo systematycznie (i od tyłu) podnoszą podatki, gdzie się da, nazywając to opłatą solidarnościową, ekologiczno/elektro-mobilną, uszczelnianiem systemu, czy wreszcie oszczędzaniem na emeryturę w postaci PPK (po co dodatkowe oszczędzanie, skoro mamy już ZUS, mamy też resztki OFE? Czyżby państwo wiedziało, że z tych 2 systemów nic nie będzie i już nie jest w stanie dalej tego ukrywać?).

Pozostaje pytanie, co to wszystko ma wspólnego z mieszkaniami… ano ma tyle wspólnego, że tak, jak pisaliśmy wyżej, większość ludzi przyzwyczaiła się do wzrostu gospodarczego i niskich stóp procentowych, co implikuje wysokie ceny mieszkań. Tymczasem jest szansa, że za jakiś czas nie będzie ani jednego, ani drugiego, ani trzeciego.

Fed znowu podniósł stopy procentowe i ma zamiar podnosić je dalej (gdzieś w okolice 3.5% w latach 2020-2021):

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Fed-podnosi-stopy-po-raz-osmy-Wazna-zmiana-w-komunikacie-7617113.html

W długiej perspektywie stopy mają pozostać w granicach 3%, co widać na fedokropkach:

Oczywiście chyba jeszcze nigdy nie było tak, że wszystko szło zgodnie z zapowiedziami, a stopy były stabilne przez dłuższy czas (pomijając ostatnie 10-lecie i zerowe stopy), więc pewnie i tym razem tak nie będzie. Niemniej jednak stanowisko FED pokazuje, co jest uznawane za stan mniej więcej normalny – w przypadku USA są to stopy na poziomie 3%. Czy w związku z tym możliwe jest, żeby stanem normalnym w Polsce było 1.5%? W końcu prawie zawsze stopy w Polsce były wyższe niż w USA:

Także nasi południowi sąsiedzi (u których puchnie bańka mieszkaniowa) już rok temu zaczęli normalizację i z “technicznego zera” są już na naszym poziomie:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Czechy-znow-podnosza-stopy-i-remisuja-juz-z-Polska-7616974.html

W wielu innych krajach także trwa już cykl podnoszenia stóp, w niektórych, tych bardziej zbankrutowanych, do całkiem abstrakcyjnych poziomów (60% w Argentynie, czy 24% w Turcji). Nasza RPP czeka do przyszłorocznych wyborów (serwując nam komunikaty jako żywo przypominające propagandę PRL), tymczasem agencja ratingowa S&P obstawia 2 podwyżki w Polsce w 2019 roku i 2 w 2020 (choć tym się specjalnie przejmować nie warto, bo jeszcze niedawno obstawiali 2 podwyżki jeszcze w tym roku). Generalnie, można odnieść wrażenie, że czasy ultra niskich stóp procentowych na jakiś czas odchodzą i dla wielu polskich kredytobiorców taki stan rzeczy będzie (o dziwo) sporym zaskoczeniem.

Jednak na razie muzyka gra, więc i zabawa trwa – akcja kredytowa mocno przyspiesza i coraz więcej osób zaciąga coraz wyższe kredyty (wszak poza liczbą kredytów szybko rośnie też ich średnia wartość). Jak pokazują dane KNF, w większości są to ludzie raczej biedni, co widać po relacji raty do dochodu (DTI), kwoty kredytu do wartości mieszkania (LTV) oraz po długości okresu kredytowania (najczęściej 25+ lat). A potem będzie jak z frankami, czy obligacjami GetBack’a… że to banki wciskały im na siłę “tanie” kredyty, które nie okazały się tanie, za to okazało się, że czasem niektórzy tracą pracę, chorują, albo nawet ceny mieszkań spadają.
Aktualnie główny nurt zachowuje się tak, jakby jutro zawsze miało być różowe. Może tak właśnie będzie… a może będzie jednak tak, jak zawsze, czyli któregoś poranka jutro się zwyczajnie spier… ;)

PS. Kto nie czyta komentarzy, niech zacznie – pod każdym wpisem powstaje bardzo merytoryczna dyskusja, która znacznie rozszerza opisywane treści i warto się z nią zapoznać.

Na końcu poprzedniego wpisu zachęcaliśmy do czytania komentarzy – zdecydowanie warto, bo ich poziom to nie żaden onet, tylko poważna, merytoryczna dyskusja. Czasami komentarze są tak obszerne, że mogą stanowić oddzielny artykuł i tak mamy właśnie w tym przypadku. Jeden z naszych stałych czytelników (Jaja Robię), popełnił dłuższą wypowiedź w odpowiedzi na komentarz innego z naszych stałych czytelników, którą to wypowiedź publikujemy poniżej.
Nim jednak przejdziemy do meritum, warto napisać kilka słów wstępu. Jak się tak spojrzy na ogólną sytuację na świecie (a co za tym idzie także i w Polsce), można odnieść wrażenie, że już to kiedyś widzieliśmy – nam to przypomina czas sprzed kryzysu 2007-2008. Jednak do tej pory nie zdołaliśmy uzyskać pewności, czy to wygląda bardziej jak rok 2006, kiedy wszystko się jeszcze rozkręcało (poza amerykańskim rynkiem nieruchomości, właśnie przeżywającym zawał, którego konsekwencje wszyscy znamy), czy to może bardziej rok 2007, kiedy pierwsze trupy zaczęły wypadać z szafy, ale wielu nadal widziało przed światem tylko świetlaną przyszłość, czy może to już jednak rok 2008, kiedy z szafy wypadł trup ciężkiego kalibru (Lehman).

Zakładając, że to FED prowokuje kryzysy (tak samo jak bumy gospodarcze), sterując stopą procentową, powinniśmy być raczej u początków tamtego okresu. Na poniższym wykresie widać, że koniec podwyżek stóp zbiegł się w czasie z rozbiciem amerykańskiego rynku nieruchomości, ale nie spowodował jeszcze kryzysu (i była to połowa roku 2006):

Mniej więcej rok później amerykańskie giełdy ustanawiają szczyty, po czym zaczyna się szybki zjazd w dół, ale dopiero kolejny rok (2008) przynosi spektakularne fajerwerki i zwykle ten moment jest uznawany (niesłusznie) za początek kryzysu. Na poniższym wykresie widać, że amerykańskie indeksy potrafiły rosnąć jeszcze całkiem długo po zacieśnieniu polityki monetarnej przez FED (i po pierwszych poważnych problemach rynku nieruchomości), a poważne kłopoty zaczęły się dopiero po większych spadkach:

Wniosek z tego jest taki, że, aby się w końcu wszystko wyłożyło, potrzeba czasu. Poza czasem, potrzeba oczywiście powodów (np. wysokie stopy, albo super droga ropa), ale cały rynek jest dosyć bezwładny i nie wywala się wtedy, kiedy ma ku temu powody, ale dodaje do tego pewne opóźnienie. W chwili obecnej powodów wywałki mamy sporo (mega zadłużenie na całym świecie przy rosnących stopach), ale, po pierwsze, FED jest dopiero w trakcie podnoszenia stóp, a, po drugie, na razie z szafy wypadają tylko małe trupy (Wenezuela, Argentyna, Turcja), a te większe (jak Włochy, Japonia, Grecja, Deutsche Bank, czy Tesla) nadal jeszcze czekają w kolejce. Na giełdach ciągle wszystko blisko szczytów, więc paniki nie widać (aczkolwiek zdarzają się pojedyncze poważne dni spadkowe, które sugerują, że sporo osób dostrzega nieuchronne i reaguje dosyć nerwowo). W naszej ocenie jesteśmy więc gdzieś pomiędzy rokiem 2006, a 2007 – na horyzoncie widać poważne problemy, ale muzyka nadal gra i wszystko się jakoś kręci. Pytanie tylko, czy z racji skali obecnego zadłużenia i istniejącej bańki prawie na wszystkim (niektórzy nazywają ją “matką wszystkich baniek”), sytuacja nie rozwinie się nieco bardziej dynamicznie niż w latach 2007-2008 (to, że rozwinie się bardziej dramatycznie, raczej nie podlega wątpliwości). Zobaczmy więc, co na ten temat sądzą nasi czytelnicy i jak oni widzą aktualną sytuację na tle historycznym.

Tomasz_Wielblad (z typową dla siebie krytyką naszej twórczości) pisze tak:

kolejna bajka na dobranoc napisana ;) więcej w tym pobożnych życzeń niż rzetelnych wniosków…
ostatnim razem gdy w Polsce stopy były niższe niż w USA nie było opisywanej tu tragedii… dlaczego mimo niższej stopy w Polsce dolar mocno słabł? nawet poniżej 2 zł? dlaczego dziś ma być inaczej? co różni te dwa okresy? i dlaczego pomijacie ten fakt w prognozowaniu???? nie pasuje do bajki??? o mieszkaniach za 30 lat za darmo????

Odpowiedź Jaja Robię:

Tomaszku, powiedz mi tak szczerze, skąd u Ciebie taka presja na rozliczanie się z wyników, za których analizę nic nie płacisz. Czy może jestem w błędzie i sypnąłeś dzięgami dla autorów blogu, bo jak nie, to co Ty się spodziewasz, że ktoś za free analizę Ci zrobi. To, czy oni z tego mają jakiś grosz, czy też piszą z czystej przyjemności pisania, czy tez czują jakąś misję w celu uświadomienia mas, to już tylko ich prywatna sprawa.

Ja mogę Ci analizę przeprowadzić, do wniosków doprowadzić i Ty możesz mnie z tego rozliczać, ale nie za darmo. Ty wyciągnij żmije z kieszeni i płać. Może być  w bitcoinach, żebyś się nie musiał fatygować koperty mnie dostarczać. A jak Ty płacić  nie chcesz, to ja mogę bajki o księciu na białym koniu na dobranoc opowiadać jak dla moich dzieci.

Jeśli Ty nie zauważyłeś, to tutaj jest wymiana poglądów, do których ja na ten przykład nie roszczę sobie monopolu na prawdę, nie za darmo bynajmniej. Jak wszyscy tutaj (tak podejrzewam) piszemy z darmo, podpierając się faktami. Możliwe jest, że ktoś wyciąga wnioski błędne, ale dopóki robi to w ramach wolontariatu, to ma do tego prawo. I należałoby dziękować zarówno autorowi jak i komentującym, że są one na coraz wyższym poziomie i coraz bardziej merytoryczne. A Ty  wdzięczność powinieneś okazać, że masz gdzie się uzewnętrzniać.

Jeśli ty masz inne zdanie, to Ty zacznij się podpierać danymi , linkami i darmową analizą, co jak i dlaczego. Ktoś będzie miał ochotę to z Tobą podyskutuje.

Co do dolara, to będzie darmowe – za następne zapłacisz, ale ponieważ nie samym „chlebem człowiek żyje”, odpowiesz dlaczego popełniłem błąd ja i autorzy bloga w sposób podobny do mojego.  To Cię uwiarygodni, że Tyś nie jest zrozpaczony „inwestor”.

W Polsce niższe stopy procentowe od jankeskich były tylko w okresie 2006-2008 według tego wykresu

Od 2008 czy tez końcówki 2007 ciężko wyczytać, a za darmo aż takiej głębokiej analizy nie chce mi się robić. Mam ciekawsze, rzeczy choćby artykuł dla wdzb, który obiecałem, a u mnie słowo droższe od pieniądza. Zresztą czymże jest mamona jeśli konkuruje z misją uświadamiania ludzi, żeby sobie zagrali na nosie bankierom mających ich za bydło. Najniższy kurs dolara spadł rzeczywiście, poniżej 2 zł ale tylko w niektórych kantorach na ulicy, cenna nie pokazała się w notowaniach

https://www.salon24.pl/u/marekwojciechowski/95670,dolar-spadl-ponizej-2-zl

Ale nie będziemy się kłócić o resztki z pańskiego stołu. Jest poniedziałek 21 lipca 2008 roku, cisza przed burzą oficjalny kurs dolara to 2,0173 zł

https://www.bankier.pl/waluty/kursy-walut/forex/USDPLN

Co wpłynęło na to, że  zielony jest tak tani? Napływ kapitału spekulacyjnego. Polska jest od 4 lat w UE, nasz kraj rozwija się w tempie naprawdę dobrym. Podobnie jak gdzie indziej, w wyniku napływu funduszy europejskich, spodziewana jest eksplozja inwestycji. Wszyscy, ale to wszyscy już wiedzą, jak to będzie wyglądało. Polska będzie jednym wielkim placem budowy z obcym kapitałem. Realizowane są wielki inwestycję.  Niżej podpisany w tamtym w czasie i świeżo po studiach dorabiał w budowlance (na stażu, po moim podobno niezłym kierunku studiów, dostałem 476,76 zł na m-cha więc wróciłem do bycia robolem, zarobionym), zanim postanowił udać się na kilkuletnią emigrację. To był szał. I już wtedy ja, młody chłopak, wiedziałem, że to się może źle skończyć. Ale któż słuchałby się małolata, co zamiast światłej kariery wybierał przerzucanie cegieł (przenośnia).  Brano wszystkich do pracy, materiały drożały, pensję skakały do góry (nie pamiętam już, czy tak gwałtownie jak teraz). Z czego to wynikało, no z kredytu:

https://www.money.pl/banki/wiadomosci/artykul/na;czym;zarabiac;beda;banki;po;wejsciu;polski;do;unii,43,0,36651.html

Do tego sami emigranci przysyłają  miliony dewiz:

https://www.tygodnikprzeglad.pl/zyjemy-emigrantow/

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Emigranci-z-Wysp-wysylaja-grube-miliardy-do-Polski-1744674.html

W ciągu tylko jednego roku 2007 Polacy przekazali 20,4 miliarda (tak miliarda) zł. Nic dziwnego, że złotówka była pożądana.

A potem jak zwykle wszystko się…potoczyło po staremu.

Mamy zatem poniedziałek, końcówkę ciepłego lipca 2008 roku. I najtańszą dewizę w ciągu ostatnich 20 lat.

USD:

https://www.money.pl/pieniadze/nbparch/srednie/waluta=787/format=chart/period=95/

EUR (marka niemiecka do momentu powstania wspólnej waluty):

https://www.money.pl/pieniadze/nbparch/srednie/waluta=787/format=chart/period=95/

CHF:

https://www.money.pl/pieniadze/nbparch/srednie/waluta=787/format=chart/period=95/

Wszyscy pieją z zachwytu, nawet Gazeta Wyborcza (cóż, nie przepadam za nimi, ale dla rzetelności mojego wpisu – nie ich gazety, wkleję linka):

http://wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/1,114873,5443385,Dolar_kosztuje_mniej_niz_dwa_zlote_.html

I nagle, ale to nagle, koniec… nie, nie polskiej zielonej wyspy, cytując naszego obecnie najbardziej eksponowanego i znanego emigranta, imiennika prezydenta USA. Bankrutuje Lehman Brothers, jeden z najstarszych działających banków świata. Czwarty największy w Stanach. Jeden z tych, o których się mówi „zbyt duży by upaść”. Ale pycha kroczy przed upadkiem. System finansowy się chwieje. Na całym globie. Kryzys sub-pirime w USA, bańka na rynku nieruchomości, brak płynności instytucji finansowych.

I co się wtedy dzieje. Pomimo podniesienia stóp procentowych, doskonałych perspektyw Polski na rozwój (fundusze UE, inwestycje pod Euro2012, dewizy spływające do kraju od emigrantów) kurs złotego się łamie. W ciągu kilku, dosłownie kilku, miesięcy USD poszybuje w górę o ponad  1,5 zł, euro  o tyle samo mniej więcej, słabiej zareaguje helwecka waluta – jedynie o 1,2 zł (zresztą ona sobie to odbije znacznie później).

Co to pokazuje, ano to, że mimo usilnych starań i pragnień (moich też, zapewniam) polska  złotówka to tzw. szmacianka. I to gdzie ucieka kapitał w razie W, pokazane jest wyraźnie w wykresach. Ale teraz to my jesteśmy safe heaven, gospodarka rozwinięta a nie wschodząca, to teraz może do nas będzie emigrował  kapitał jako do bezpiecznej przystani.

https://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/kraje-rozwijniete-polska-wsrod-krajow,208,0,2377168.html

Problem z tym, że nawet dojrzałych gospodarek nie chroni to przed utrata wartości waluty. Przykładem jest Australia:

https://www.businessinsider.com.au/aud-australia-dollar-boj-gdp-ecb-eur-2018-4

https://www.commbank.com.au/guidance/economy/what-makes-the-australian-dollar-move–201605.html

Kanada:

https://baskinwealth.com/blog/loonie-losing-altitude-four-reasons-why/

I strefa Euro:

https://www.poundsterlinglive.com/eurusd/8897-euro-to-dollar-rate-vulnerable-to-a-slide-over-coming-months-says-danske-bank

Jednak z  wykresów nie da się wyczytać, co było tego przyczyną. Są fetyszyści, co się w wykresach zaczytują i na ich podstawie próbują coś ugrać. To takie trochę dla mnie jak ze średniowiecznymi astrologami – wyczytajmy z gwiazd. To, że się czasami uda, nie znaczy, że działa.

Co mamy zatem teraz, stopy w USA są na wyższym poziomie niż w PL (poprzednio niecałe 2 lata 2006-2008), co się wydarzy w dalszej lub bliższej perspektywie, możemy wyczytać znowu z tego wykresu:

Dewizy dalej płyną do starego kraju, chociaż już w mniejszej ilości:

http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/1097056,transfery-finansowe-emigrantow.html

Zapewne nie jest to związane z otworzeniem się niemieckiego rynku pracy. Co ciekawe, tych transferów jest coraz mniej, bo coraz większa liczba osób pochodzenia polskiego decyduje się na zostanie na obczyźnie – wyraźnie zwiększyła się też liczba ludzi kupujących np. nieruchomości (co może, ale wcale nie musi oznaczać, że nie sposobią się do powrotu).

Z drugiej strony, bilansuje się balans wpływów i wypływów z PL. Obcokrajowcy prawie tyle samo wyprowadzają z kraju, co do niego wpływa. Co rzuca inne światło na sprawę ich ewentualnego zostania w naszej ojczyźnie. Być może jednak, jak w przypadku naszej rodzimej emigracji, jest to okres przejściowy. Nie wiem – pożyjemy, zobaczymy.

Mamy bum na rynku nieruchomości, brakuje rąk do pracy, rosną wynagrodzenia, rosną ceny materiałów… nie tylko budowlanych, ale też maszyn, cześć zamiennych, wzrasta liczba kredytów, a jednocześnie widocznie powiększają się problemy firm z płynnością finansową. Zupełnie jak wtedy, gdy moja skromna osoba, jak zwykle zresztą w okresie wolnym od nauki, dorabiała sobie na budowie. Wtedy też było łatwiej (być może to się zresztą nie zmieniło) bo mamona z pominięciem fiskusa, ZUS-u wędrowała do kiermany. To, czego  w księgach nie ma (a być powinno, wszak księga i władza ma monopol ma prawdę) to i w ekonomi niet. Zatem wynagrodzenia według statystyków w tamtym okresie szły dość opornie pod górę :)

Na świcie natomiast mamy podwyżki stóp procentowych nie tylko w USA, rozgrzana ekonomię, kilkuprocentowe wzrosty PKB, a poza tym problemy – tradycyjnie zresztą, banków umoczonych w różne aktywa, wzmożoną akcję kredytową, zadłużenie w kwotach bezwzględnych największe w historii (bo procentowo do PKB jak się robi sztuczki księgowe, co by ładnie wyglądało, to już nie). Niektóre kraje z powodu obsługi długu już się przewróciły, inne ledwie zipią.

Wróćmy jednak do macierzy. Czy Ty, Tomaszku myślisz, że ja źle życzę  ojczyźnie? Otóż nie. Ja chce dla niej jak najlepiej. Żebyśmy my byli potęgą, od morza do morza. Jak w czasach RON. Jeśli się uda, to bez użycia przemocy i tak, jak w okresie naszego „Złotego Wieku”, bez podboju a za dobrowolnym przyłączeniem się do nas (przynajmniej na początku i za zgoda większości reprezentantów owych krain). Jeśli się nie uda, cóż… może być drogą podboju, jeśli innej nie ma. A że nasza niezwyciężona armia samodzielnie ostatnio wygrała wojnę  z sowietem (i to jeszcze wtedy, gdy zwano ich bolszewikami) coś ze sto lat temu, to musimy się kimś podeprzeć. Chwilowo mamy wspólnotę interesów z jankesami. Jak długo to potrwa – nie wiadomo. Już wcześniej pisałem, że z dwojga złego wolę okupantów zachodnich niż bratnia pomoc ze wschodu (czy to azjatycką, czy też tą bliższą nam, słowiańską). Tamci przynajmniej pompują dolary i złoto (taka mała dygresja – NBP trzeci miesiąc z rzędu kupuje złoto, dostali pozwolenie?), a nie jak sowiet przez 50 lat Marksa i Engelsa.

Najbardziej to chciałbym, żebyśmy prowadzili politykę nie pro-unijną, pro-amerykańską, czy tez pro-rosyjską, ale swoja własną pro-polską. Żeby NASZ rząd myślał o nas, a nie o innych i swoich czterech literach. Do tego rozbija mnie przekonanie polityków od lewa do prawa, od rządzących po opozycję, że oni zawsze wiedzą, co jest najlepsze dla nas, a samych obywateli mają za bydło.

Wracając do tematu… sektor budowlany jest w Polsce odpowiedzialny za niewiele ponad 10 % PKB i za 1 pp wzrostu.  W kwotach bezwzględnych to jest 200 miliardów złotych. Ale jak to bywa w naczyniach połączonych, ma wpływ na inne gałęzi gospodarki. W niejednej krainie o lepszych perspektywach budowlanka była w stanie doprowadzić do poważnych problemów.

https://budownictwo.wnp.pl/polski-rynek-budowlany-bedzie-w-2018-r-warty-ponad-200-mld-zl,317508_1_0_0.html

http://wgospodarce.pl/informacje/54593-gazeta-bankowa-paradoks-budowlanki

Największy wpływ na wzrost PKB jak i na całą gospodarkę mają wydatki konsumenckie.

https://www.money.pl/gielda/wiadomosci/artykul/wzrost-pkb-bedzie-wyhamowywac-w-ii-polr-w,170,0,2414762.html

Gdyby przypadkiem coś poszło nie tak (wzrost stóp procentowych, jakiś krach, zbyt duże zadłużenie), to wydatki się zmniejszą. Tłumacząc na ludzki – obywatel będzie się szczypać z każdym groszem, nieważne czy z powodu tego, że coś mu zdrożeje, czy też tego,  z czegoś będzie musiał zrezygnować.

Cała nadzieja wtedy w jankesach, że nie zostawią sojusznika i nas wspomogą, a moje dywagację nic nie będą warte. Czego sobie i Tobie życzę. Problem w tym, że w tym świecie nie ma nic za free i, jeśli nasi obecni włodarze czegoś się nauczyli, to, cytując klasyka, nie powinni być „kompletnymi frajerami  robić zdradka za darmo”.

W takim wypadku ja, jak już wcześniej pisałem, jeśli mam ryzykować życiem, spokojem i dobrobytem, życzę sobie kamienicę we Lwowie i nie na kredyt, wziąłbym w Moskwie, ale złe wspomnienia tam my Polacy mamy, jakoś tak ten Kreml opuszczaliśmy szybko, zupełnie bez godności, jaka cechowała naszą wielce urodzoną, kwiat narodu, szlachtę. Wypisz wymaluj nasze elity polityczne, intelektualne i kulturowe.

Jaja Robię.

Jak widać, z tych samych danych można wyciągać skrajnie różne wnioski i często tak właśnie wygląda dyskusja w komentarzach – nikt nie wie, jak będzie, ale chyba wszyscy się zgadzają, że żyjemy w bardzo ciekawych czasach. Otwartym pozostaje pytanie, czy ta “ciekawość” czasów okaże się być pozytywna, czy wręcz przeciwnie. Wydaje się, że większość czytelników (przynajmniej tych komentujących), podziela nasze poglądy, co byłoby swego rodzaju ostrzeżeniem (wszak większość się zawsze myli), gdyby nie fakt, że tego bloga czytają tylko nieliczni. I to raczej ci, którzy się interesują czymś więcej niż kolejne (siłowe?) miłosne podboje Cristiano Ronaldo. Większość (zwana pieszczotliwie “ulicą”), bierze nadal “tanie” kredyty na mieszkania, które mogą tylko drożeć, żeby zrobić super interes na wynajmie i to nas tylko utwierdza w przekonaniu, że poglądy prezentowane na tym blogu może i są błędne, ale może znowu nie aż tak bardzo ;)

PS. Jeśli ktoś chciałby napisać wpis na bloga, a nie ma śmiałości, to… niech się ośmieli! :) Wielu komentujących ma bardzo ciekawe poglądy – warto, żeby zapoznała się z nimi szersza grupa odbiorców.

Dziś kolejny artykuł od Jaja Robię – tym razem na temat rynku mieszkaniowego/kredytowego w Australii. Mimo że rejon to dosyć od nas odległy, to podstawowe problemy jako żywo przypominają te z naszego, czy chociażby amerykańskiego, przed-kryzysowego podwórka (zaniżane stopy procentowe, silne wzrosty cen, bum budowlany, zaniżanie standardów kredytowych, przekonanie o wiecznych wzrostach itd.). Całość sprawia początkowo bardzo pozytywne wrażenie – ludzie się bogacą, gospodarka kwitnie (budowlanka napędza mnóstwo innych sektorów), wszyscy są zadowoleni, aż w końcu okazuje się, że iluzja cudu gospodarczego na kredyt zawsze na końcu okazuje się być iluzją. Ale nie przedłużamy i oddajemy “głos” Jaja Robię:

Na początku miałem zrobić tylko tłumaczenie świetnego tekstu Nicka Hubble pod jakże znamiennym tytułem: „Czy australijski system bankowy może wywołać następny krach finansowy?” 1 Jednak, pomimo tego, że artykuł jest kapitalny, to posługuje się on wyrażeniami specjalistycznymi, co mogłoby spowodować brak zrozumienia wśród niektórych czytelników. Szczerze powiedziawszy, niektóre  zwroty a w szczególności slang Aussi sprawiał trudność także i mi. Nie chodzi tylko o określone wyrażenia, bo sens wypowiedzi w najgorszym wypadku dałoby się  zrozumieć z kontekstu, ale raczej o całościowe zobrazowanie problemu jaki narósł wokół australijskiego rynku nieruchomości i nieodłącznie z nim związanego (jak zwykle zresztą) sektora bankowego.

Czy australijski system finansowy jest kamykiem który ruszy lawinę?

Ale wracając do meritum… Nick w swoim artykule postawił śmiałą tezę, że australijski system bankowy będzie podmuchem, który wywoła finansowy sztorm. Nie sposób mu nie wierzyć, skoro spędził ponad cztery lata w różnych częściach Australii, zbierając dane do swojej pracy doktorskiej. Wnioski są zaiste bardzo ciekawe, chociaż, chcąc być szczerym, powiem Wam, że raczej mnie nie zaskoczyły. Zresztą zaskoczyć nie powinny nikogo, kto choć trochę wie, jak się „bawią” finansiści.

Wiarygodności jego twierdzeniu dodaje fakt, iż  do podobnych wniosków zaczynają powoli dochodzić inni – Royal Commission (Komisja Królewska), Pacific Investment Management Co 2, czy Absolutely Strategy Research z siedzibą w Londynie. I za każdym razem wszystkich dziwi, jak to się stało, chociaż dziwić nie powinno. Czemu? Ponieważ sposób działania określonych instytucji  państwowych stojących rzekomo na straży prawa (w dodatku prawa stworzonego przez nich), czy też firm prywatnych, zwanych szumnie i na wyrost „instytucjami zaufania publicznego”, ma zawsze taki sam skutek. Nie sposób pominąć zwykłego, szarego człowieka, w którego przypadku chyba resztki instynktu samozachowawczego, objawiającego się zwykle w ograniczonym zaufaniu do kogokolwiek, w dziwny i nieodgadnięty dla mnie sposób, pomijają w/w podmioty.  Jak to się dzieje, że obdarzamy zaufaniem to, co błyszczy z wierzchu, choć gnije od środka? I gdyby nie resztki sumienia i wychowanie w wierze katolickiej, jakie by nie było, to człowiek pewnie sam zdarłby z szaraczków ostatnią koszulę i puścił boso na śnieg.

Dobrze, zostawmy rozterki moralne filozofom, a my, niczym kochanek do swojej oblubienicy, wróćmy do tematu. Od czego by tutaj zacząć… Może od tego, że jeden na pięciu dłużników nie jest w stanie obsłużyć swojego zadłużenia. Około 33% stanowią osoby, których wnioski mogły zostać sfałszowane. Z czego całkiem spora grupa zdecydowała się na kredyt typu “najpierw odsetki”(interes only loan 3). Polega on na tym, że przez pewien czas spłaca się tylko odsetki, a dopiero po określonym terminie dochodzi kwota główna kredytu (principal+interes loan). Bank Centralny Australii przewiduje, że w ciągu najbliższych czterech lat problemy ze spłata dotkną około 18% z grupy “najpierw odsetki”, co w liczbach bezwzględnych stanowi około 1,5 miliona klientów i  będzie zapewne miało bardzo negatywny wpływ na ceny. Ale nie ma co panikować, gdyż w ankiecie przeprowadzonej przez UBS 14 % z nich jest pewna, jak tylko człowiek może być pewny, że ceny nieruchomości pójdą w górę i zanim dotrą do krytycznego dla nich momentu, uda im się upchnąć chawirę, być może przy tym jeszcze zarabiając. Bo rozumiecie ludkowie… wiedzą oczywistą  jest to, że na NIERUCHOMOŚCI NIE MOŻNA STRACIĆ. Problem w tym, że niewidzialna ręka rynku (w tym wypadku całkowicie namacalna polityka zacieśniania polityki pieniężnej ABC, a co za tym idzie podwyższone standardy przyznawania kredytów) ma zdanie całkowicie odmienne. I mimo usilnych prób naganiania przez media, bankierów, brokerów kredytów hipotecznych i przeświadczenia, że co „własne” to „własne”, ceny spadają. Konsekwentnie, od 12 miesięcy. Czyli przekładając z bankowego na nasze – calutki okrągły roczek. Może to nie są jakieś oszałamiające  procentowo liczby (bo, gdy zobaczy się liczby odpowiadające rocznym zarobkom, to wrażenie jednak robią) – raptem 5,6 % w Sydney, niecałe 2 w Melbourne i 4% w Darwin, niemniej są faktem. Niezbitym 4 . A o tym, że problem jest poważny, świadczy raport sporządzony dla Pacific Instrument Management Co. I cóż w nim mamy, ano nieocenione źródło informacji, mówiącej na przykład, że podniesienie stopy procentowej o 200 punktów bazowych doprowadzi do wzrostu raty z 38% dochodu do 48% (w świecie anglosaskim, przyjętym też w Polsce, jest dziwny zwyczaj podawania zarobków rocznych przed podatkiem) co dla tych, którzy jeszcze się nie zadłużyli, spowoduje trudności w uzyskaniu kredytu, a dla szczęśliwców kredyt już posiadających problemy z jego spłatą. Sprawa stała się na tyle poważna, że wyżej wymieniony raport stwierdza wprost, iż tamtejsze banki mogą po raz pierwszy w historii spotkać się z obniżką ratingu 5. Z kolei Absolute Strategy Research (ASR) twierdzi wprost, że problem australijskich banków, pomimo tego, że może się wydać daleki, może mieć wpływ na globalną gospodarkę. Australijski Przegląd Finansowy przytacza argumentacje ASR:

„Mniej znanym faktem jest, że australijskie banki są pośród 11 największych spółek MSCI Asia Pacific Index, pomiędzy japońskimi gigantami przemysłowymi takimi jak Toyota, Sony i Softbank. I  pomimo tego, że cały australijski rynek stanowi zaledwie 18% całości indeksu, nie należy lekceważyć wpływu potencjalnych problemów sektora bankowego na szeroko rozumianą gospodarkę.”

Ewentualny kryzysy bankowy mógłby zatopić australijską giełdę i system emerytalny. Może się tak stać, gdyż cztery największe australijskie banki stanowią dzisiaj jedna czwartą indeksu giełdowego ASX200, osiągając ponad 30% w 2015 roku. Tym samym ustanowiły rekord i wyprzedziły inne indeksy, zanim ich systemy bankowe upadły.

Współzałożyciel firmy ASR, Ian Harnett, wyjaśnił, dlaczego sprawy ostatecznie obierają taki obrót:

„W świecie niskich stóp procentowych każdy szuka aktywów, które dają przyzwoity zwrot. Jednak istnieje ograniczona liczba aktywów, które może wytworzyć gospodarka krajowa. Kwestią czasu jest, kiedy nastąpi ich nasycenie i pogorszenie jakości.”

Banki australijskie szukają zysków poza granicami kraju, zwłaszcza w Europie. Ponieważ rynki wschodzące i Włosi już borykają się z problemami, kryzys bankowy w Australii może być kamykiem który ruszy lawinę.

Jak do tego doszło? Z serii u nas jest inaczej i dlaczego nie uczymy się na błędach ?

Problemy banków problemami banków, zapewne, jak zwykle zresztą, uspołeczni się straty (np. poprzez nowy, tylko na określony czas, tymczasowy niczym w Polsce, most-podatek) a zyski sprywatyzuje. A społeczeństwu się wmówi, że to dla ich dobra. Nihil novi. Nic nowego zresztą, jeśli chodzi o to, w jaki sposób doszło do tego zamieszania. Tradycyjnie chciwość, korupcja, zaślepienie, ślepota organów państwowych.

Ale zacznijmy od początku. Zbierając materiał do swojej pracy doktorskiej, Nick Hublle natknął się na skandaliczne, kryminalne wręcz praktyki, dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych dla ludzi, którzy najzwyczajniej w świecie nie spełniali i tak dosyć już luźnych standardów kredytowych.  Osobom ubiegającym się o kredyt mieszkaniowy pomagano w wypełnianiu wniosku w taki sposób, by  formalności nie budziły zastrzeżeń. Niektórzy posuwali się do zwykłego fałszerstwa. Dosyć ciekawy pod tym kątem jest raport Komisji Królewskiej. Możemy w nim wyczytać, że brokerzy podawali fałszywy numer telefonu na wypadek, gdyby bank chciał jednak sprawdzić informacje zawarte w formularzu 6, zmieniali dane tak, aby wyglądały korzystniej (dochody, wydatki). Niezliczona liczba sztuczek, które w korzystny sposób miały pokazać zdolności kredytowe wnioskodawcy 7. Jeden z brokerów, podczas przesłuchania przez Komisję Królewską, powiedział, że nie pamięta, ile razy wprowadził w błąd regulatora finansowego (odpowiednik naszej KNF). Zresztą w Polsce takie sztuczki też są znane 8910. Same banki też nie były święte. Według Nicka Hubble banki zatrudniały do weryfikacji dokumentów osoby, które nawet nie znały języka angielskiego. Zatwierdzały robocze wersje wniosków, nawet ich nie sprawdzając. Posuwały się nawet do przekupstwa brokerów. Komisja Królewska w raporcie stwierdziła, że jeden z banków chciał stworzyć słupa (straw-men, czyli strach na wróble, w slangu słup – osoba podstawiona) na wypadek, gdyby regulator finansowy chciał drążyć temat.

Niby nic nowego, ale gdy spojrzymy na liczby, to zaczyna nam się jeżyć włos na głowie. Australijczycy spóźniają się ze spłatą 1,7 biliona (trilon po angielsku) dolarów w kredytach hipotecznych. Około 33% z nich, jak już wcześniej wspominałem, to „sfałszowane kredyty”, co daje łączna kwotę około 500 miliardów dolarów australijskich kredytów udzielonych z wykorzystaniem zwyczajnego oszustwa 11. Tak, tak, pół biliona.

Australijski sub-prime

Najbardziej interesującą część w australijskim bałaganie sub-primów jest to, jak wszyscy są zdziwieni i zadają sobie pytanie, jak do tego mogło dojść.

Zanim przejdziemy dalej należy wyjaśnić pewne różnice pomiędzy amerykańskim a australijskim kryzysem sub-prime. Generalnie to powtórka z amerykańskiego podwórka, z dwiema zasadniczymi różnicami. W Australii to kredytodawcy, a nie zaciągający dług, kłamali w sprawie kredytów. To instytucje udzielające kredytów fałszowały dane (np. dotyczące dochodów, wydatków), żeby wnioskodawca spełnił określone standardy.

Po drugie, tylko Australia posiada prawo, które mówi, że jeśli jesteś w stanie udowodnić instytucji udzielającej kredytu, że manipulowała przy wniosku, to możesz zatrzymać dom, a dług zostaje anulowany. Darmowy dom dla osoby, która padła ofiara takiej manipulacji – strata dla banku, bądź też  instytucji, która zabezpieczała ten kredyt hipoteczny.

Jak to się stało, że pożyczano ludziom, których na to nie było stać? Z naszego punktu widzenia jest to zupełnie bez sensu. Zwykle odpowiedzi są  niekompletne. Tak, banki licząc na zyski, pożyczali pieniądze ludziom, którzy mogli mieć problemy ze spłatą.  Ale dlaczego zatem podejmowały takie ryzyko?

Według Nicka sedno problemu nie zostało zawarte w żadnej analizie, do której miał dostęp. Należy według niego wyjaśnić różnicę pomiędzy ryzykiem niewypłacalności (default risk) a zabezpieczaniem (collateral risk) tego zobowiązania.

Kiedy ceny nieruchomości rosną, wydaje się, że kupowanie domu, na który ludzi nie stać, ma sens. W najgorszym przypadku można go  sprzedać. Mamy tutaj do czynienia z sytuacją win-win. Wygrywa dłużnik, ponieważ pozbywa się długu i bank, ponieważ ryzyko strat jest bardzo małe (przy wzroście cen wręcz pomijalne).

Zatem witamy w świecie, gdzie ryzyko bankructwa, ewentualnie wynikających z tego strat, nie jest brane pod uwagę. Zwłaszcza, gdy pożyczkodawcy są w stanie udzielić wysoko oprocentowanych kredytów pomostowych, mających zapewnić płynność finansową w spłacie kredytu, gdy ceny mieszkań rosną. Brailey twierdzi wręcz, że banki używają nawet swoich własnych funduszy, żeby wyglądało na to, że sekurytyzowane kredyty hipoteczne (securitised mortagages) sprzedane dla inwestorów, były spłacane.

Ale wracając do sedna – gdy ceny nieruchomości rosną, ryzyko strat jest niewielkie, ponieważ rosnąca wartość domu pokrywa ryzyko banku. Ale gdy cenny nieruchomości przestają rosnąć, bądź zaczynają spadać, wtedy zaczyna się pojawiać problem. Jeżeli bankierzy nie mogą się podeprzeć wzrostami, wtedy niczym koszmar wracają wszystkie złe decyzje. Jednocześnie wzrasta ryzyko niewypłacalności dłużników. A  wtedy wszyscy zaczynają sobie  zadawać  pytanie o sens udzielania takich pożyczek.

W ciągu ostatnich kilku miesięcy ceny nieruchomości w Australii zaczęły spadać, wróciło ryzyko niewypłacalności dłużników, a co gorsze, pojawiły się braki perspektyw odzyskania kapitału i na horyzoncie ukazała się możliwość poniesienia poważnych strat. Banki zdały sobie sprawę, że siedzą na tykającej bombie. Mając w księgach miliardy dolarów w kredytach udzielonych ludziom, którzy już na obecną chwilę nie są w stanie ich spłacać, bankierzy zaczęli panikować.

Zacznijmy od tego, że problemy pojawiły się nie w momencie spadków, ale wtedy gdy cenny uległy stagnacji, zatrzymały się. Dzieje się tak dlatego, że dłużnicy przestali spłacać nie tylko odsetki, ale i kwotę główną kredytu. Jakby tego było mało, według Brailey, istnieje też znaczna liczba ludzi, którzy nie maja zielonego pojęcia, jakiego rodzaju kredyt posiadają. Nie widzą też, czy spłacają tylko odsetki, czy tez całość. Nikt im nie powiedział, że rata wzrośnie w momencie, gdy przejdą od spłaty tylko odsetek do spłacania kwoty głównej plus odsetki. Nie zawracali sobie tym głowy. Idea była taka, że zanim do tego dojdzie, sprzedadzą swoją nieruchomość.

W ramach działania doraźnego, chociaż nieco spóźnionego i niewiele zmieniającego, Komisja Królewska wymusiła na bankierach zaostrzenie warunków przyznawania kredytów (co jest zupełnie absurdalne, gdyż banki i tak ich nie sprawdzają). Zadłużanie trwa, jednak bez presji ze strony nowych osób, których na te domy nie stać, rynek nieruchomości zamiera.

Czy to nas dotyczy?

 Ciężko  jednoznacznie odpowiedzieć na powyższe pytanie. Z jednej strony australijskie banki w swoich aktywach posiadają ekspozycję na rynki europejskie, z drugiej mogą, ale wcale nie muszą, być przysłowiowym kamyczkiem, który ruszy lawinę.

Ja skupiłabym się na skutkach jakie prawdopodobnie poniesie zwykły obywatel po drugiej stronie globu, a te mogą być naprawdę poważne, ponieważ banki australijskie, aby stworzyć złudzenie bezpieczeństwa i płynności finansowej, zamiast inwestować oszczędności klientów w bezpieczne aktywa, dające przyzwoity zwrot, trzymały gotówkę na swoich kontach w celu zabezpieczenia kredytów mieszkaniowych i wykazania się obowiązkową rezerwą cząstkową oraz zabezpieczeniem w razie ewentualnych perturbacji. Niby nic, zwykła procedura na granicy prawa, ale gdy dopowiemy, że dotyczyło to funduszy emerytalnych, zarządzających nieraz oszczędnościami całego życia ludzi, to całkowicie zmienia postać rzeczy. Warto przy tym nadmienić, że w związku z tym, iż okres oszczędzania na emerytury jest długi, nawet mała zmiana w odsetkach prowadzi do dużych strat na  osobę na przestrzeni lat 12 13

Do tego, jeśli rząd się ugnie, zapewne dojdzie do bail-outu w postaci większych bądź nowych podatków, zahamowania wzrostu gospodarczego i zapewne wielu innych negatywnych skutków. Najbardziej zadziwiające jest nie to, że do tego doszło (bo przyczyny były niemal identyczne jak w innych krajach), ani nawet to, że podobne będą też skutki. Najbardziej dziwi to, iż tak niewielka liczba osób to dostrzegła, a jeszcze mniejsza ich słuchała. I że od pierwszych ostrzeżeń minęło przeszło 6 lat, zanim do szerszego grona dotarło, co się naprawdę dzieje. Można było uniknąć wszystkich tych problemów, ale wtedy nie zarobiliby bankierzy i brokerzy na kredytach, deweloperzy na mieszkaniach, politycy na bumie i pozornym dobrobycie itd. Grupa interesów była zbyt duża, żeby przejmować się ostrzeżeniami garstki oszołomów.

Co się zaś tyczy ludzi, którzy maja wszelkie podstawy do tego, żeby ostrzegać innych, gdy widzą nieprawidłowości, to powinni zdać sobie sprawę, że czasami musi upłynąć trochę czasu zanim ich przypuszczenia się ziszczą. Po prostu nie doceniają ludzkiej głupoty i chciwości. Jest taka genialna scena w “Big short” (cały film jest zresztą genialny), w której Mark Baum razem ze swoimi ludźmi z funduszu przychodzi do Venneta, zarzucając mu niewywiązywanie się z umowy. Koniec końców, Baum mówi, że to nie jest głupota a oszustwo, co ten puentuje słowami – ”pokaż mi różnice pomiędzy głupotą a oszustwem (nielegalnym działaniem) a każe aresztować brata mojej żony”. (Tell me the difference between stupid and illegal, and I’ll have my wife’s brother arrested).

https://youtu.be/SQTbbUASPLQ?t=141

Nie traktujmy ludzi ze szklanego ekranu ani żadnej maści ekspertów jako wyroczni. Oni też popełniają błędy a ich niekompetencja jest czasami zatrważająca.

Na koniec ku przestrodze:

„Dlatego w podobieństwach do nich mówię, bo, patrząc, nie widzą, i słuchając, nie słyszą ani nie rozumieją. I spełnia się na nich proroctwo Izajasza, które powiada: Będziecie stale słuchać, a nie będziecie rozumieli; będziecie ustawicznie patrzeć, a nie ujrzycie, Albowiem otępiało serce tego ludu, uszy ich dotknęła głuchota, oczy swe przymrużyli, żeby oczami nie widzieli ani uszami nie słyszeli, i sercem nie rozumieli, i nie nawrócili się, a Ja żebym ich nie uleczył.”14

[1] https://news.goldcore.com/us/gold-blog/australias-banking-system-may-be-the-bloody-big-butterfly-which-triggers-next-financial-storm/

[2] https://www.bloombergquint.com/business/pimco-warns-australia-s-property-slump-threatens-banks-economy#gs.QvObPFk

[3] https://en.wikipedia.org/wiki/Interest-only_loan

[4] https://www.businessinsider.com.au/australia-property-market-house-price-downturn-sydney-melbourne-home-loan-2018-9

[5] https://www.bloombergquint.com/business/pimco-warns-australia-s-property-slump-threatens-banks-economy#gs.QvObPFk

[6] https://www.afr.com/business/banking-and-finance/how-australias-biggest-home-loan-scammer-duped-the-banks-20171009-gyxcet

[7] https://www.theguardian.com/money/2009/nov/15/fraud-borrowing-banks-payslips

[8] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Jak-podniesc-zdolnosc-kredytowa-7496449.html

[9] https://www.domowy.pl/porady/raport-money.pl-5-sposobow-jak-ominac-rekomendacje-s-czyli-kredyt-na-mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego.html

[10] https://www.morizon.pl/blog/jak-zwiekszyc-zdolnosc-kredytowa-poznaj-13-mniej-oczywistych-technik/

[11] http://www.abc.net.au/news/2018-03-13/banking-royal-commission-to-put-liar-loans-in-the-spotlight/9538316

[12] https://www.reuters.com/article/us-australia-banks-inquiry-lawsuit/australian-inquiry-brings-threat-of-lawsuits-against-pension-funds-idUSKCN1LR0AA

[13] https://www.oversixty.com.au/finance/retirement-income/could-you-be-owed-3000-five-million-aussies-set-to-sue-big-banks

[14] Mat. 13:10,13-15

Tyle Jaja Robię w temacie Australii – choć na razie nie słychać jeszcze u nas zbyt głośno o oszustwach przy udzielaniu kredytów, to ten aspekt w rzeczywistości istnieje. Czasem w formie bezpośredniej (sami kiedyś rozmawialiśmy z “doradcą” kredytowym, który stwierdził, że wczoraj jeden z jego klientów nie miał zdolności kredytowej, a dziś już ma, bo ów doradca mu ją “zrobił”), częściej w formie bardziej pośredniej (“nie stać pana na kredyt w złotówkach, ale stać pana na kredyt we frankach”). W sytuacji rosnących cen (zwłaszcza przed 2008 rokiem) mieliśmy wiele kredytów z LTV powyżej 100% – dopóki ceny rosły, takie pomysły nie stanowiły problemu. Problem pojawił się dopiero, kiedy ceny zaczęły spadać, a naprawdę poważny problem objawił się wtedy, kiedy frank zaczął mocno drożeć (pechowo to się akurat zbiegło w czasie ;) Aktualnie mamy trochę powtórkę z rozrywki… około 200 tys. osób rocznie zaciąga kredyty przy historycznie niskich stopach procentowych, na 25-30 lat, najczęściej z LTV80% i wyższym.  Jest to niby lepiej niż kiedyś, ale ten stan trwa już prawie od 10 lat (poprzedni bum kredytowy to było realnie lat 4), przez co liczba osób, które mają szansę zostać z tego powodu poturbowanych, jest znacznie wyższa. Do tego wciąż nierozwiązany został (i raczej nie zostanie rozwiązany) problem kredytobiorców frankowych – kiedy RPP będzie zmuszona podnieść stopy procentowe (albo kiedy zrobi to bank centralny Szwajcarii), zobaczymy spore fajerwerki na rynku mieszkaniowym/kredytowym.
Znowu “wszyscy” będą zaskoczeni – banki tym, że ludzie spłacali kredyty przy dobrej koniunkturze i niskich stopach, a przy gorszej koniunkturze i wyższych stopach przestali. Nadzorca (KNF) tym, że przecież wprowadził ograniczenia na LTV, czy DTI i nic to nie dało (wszak co z tego, że są jakieś ograniczenia, skoro ludzie nadal zaciągają kredyty nawet na połowę swoich dochodów?), a klienci tym, że rata to jednak może wzrosnąć (tak, jak frank może podrożeć), a mieszkanie może stanieć. Tymczasem dla każdego, kto interesuje się trochę historią rynków mieszkaniowych w innych krajach, żadnego zaskoczenia nie będzie. Niewielka jednak będzie z tego pociecha, kiedy z jego (podatnika) pieniędzy, przyjdzie ratować zbankrutowane banki.

Po długim okresie kolejnych rekordów sprzedażowych u deweloperów mamy już drugi kwartał, w którym doszło do silnego odwrócenia tego trendu – tym razem spadek sprzedaży (licząc kwartał do tego samego kwartału roku poprzedniego) wyniósł około 20%. Dwa ostatnie, zauważalnie słabsze, kwartały tego roku przyćmiły efekt bardzo dobrej sprzedaży z początku roku, spowodowanej ostatnią falą kamikaze, którzy 10% dopłaty od podatników w ramach Mdm potraktowali niczym chwycenie Pana Boga za nogi. Okres od początku roku do końca września przyniósł prawie 10-procentowy spadek sprzedaży względem tego samego okresu roku poprzedniego. Szczegóły dla poszczególnych deweloperów można zobaczyć w poniższej tabeli:

Podsumowanie dla największych miast tradycyjnie można znaleźć w tym w raporcie Reasa (warto zwrócić uwagę, że znowu coś się tu do końca nie sumuje i wzrost oferty na koniec kwartału jest wyższy niż różnica w liczbie mieszkań wprowadzonych i sprzedanych, z czego jest wniosek, że część uprzednio “sprzedanych” mieszkań wróciła do oferty):

Widać tu, że mamy kolejny okres, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższa liczbę mieszkań sprzedanych, w związku z czym wielkość oferty znowu zaczęła rosnąć w kierunku historycznych maksimów. Wygląda na to, że nie jest to chwilowa zadyszka deweloperów, tylko jakaś dłuższa tendencja. Przy tej okazji warto jeszcze wspomnieć, że pewien wpływ na spadek sprzedaży kwartał do kwartału miał fakt, iż w zeszłym roku nasz wspaniałomyślny rząd uruchomił “zaoszczędzoną” wcześniej pulę pieniędzy w ramach Mdm, która pozwoliła wybranym szczęśliwcom na zaciągnięcie kolejnych ~2 tys. kredytów. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę to, że miasta raportowane przez Reasa odpowiadają za mniej więcej 2/3 sprzedaży deweloperów, a deweloperzy odpowiadają za nieco ponad połowę transakcji w ramach Mdm, wpływ Mdm na wynik sprzedażowy mógł wynieść jedynie ~5%, czyli nawet i bez tego spadek sprzedaży byłby około 15%.
Warto zwrócić uwagę na dwie ciekawostki z tego raportu, które mogą tłumaczyć, skąd u deweloperów takie silne hamowanie. Po pierwsze, bardzo mocno spadła w ciągu roku oferta dotycząca gotowych mieszkań (o ponad 30%), a jednocześnie o 10% wzrosła średnia cena w ofercie. Płyną z tego dwa podstawowe wnioski – Polacy nie stracili jeszcze zupełnie głowy i starają się kupować w miarę możliwości gotowe mieszkania aniżeli obietnice ich wybudowania (choć z tym jest dosyć ciężko), a jednocześnie wygląda na to, że wzrost cen ofertowych okazał się jednak nieco zbyt duży.

Na kolejnym wykresie pokazana jest prognoza sprzedaży i liczby wprowadzonych mieszkań w całym obecnym roku:

Niby nic specjalnie ciekawego – ot takie tam optymistyczne przekonanie, że w skali całego roku sprzedaż będzie jednak wyższa niż liczba mieszkań wprowadzonych do oferty, a całość będzie te kilkanaście procent niższa niż w zeszłym rekordowym roku i minimalnie niższa niż w bardzo dobrym roku 2016. Problem polega na tym, że coś tu się lekko nie zgadza, bo wyniki budownictwa mieszkaniowego wg GUS pokazują kolejne rekordy:

Mamy rekordową liczbę pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów (i nie są to jakieś tam “słabe” rekordy, bo wzrosty u deweloperów wynoszą około 20%, co widać, gdy się porówna je z tym samym okresem poprzedniego roku):

Tymczasem, mimo spadającej sprzedaży, oferta deweloperów rośnie dość wolno – gdzie w takim razie chowają się te mieszkania, o których pisze GUS? Pewną wskazówkę daje jeden z deweloperów w tym artykule:

https://nieruchomosci.wprost.pl/budownictwo/10158122/echo-investment-w-2018-r-sprzedalo-718-mieszkan-do-konca-roku-planuje-1100.html

Możemy tam przeczytać tak:

Przystosowaliśmy strategię sprzedaży do aktualnych warunków rynkowych: wysokiego popytu, szybkiej wyprzedaży oferty oraz rosnących cen. Zgodnie z nowym podejściem, w momencie zakończenia projektu około 20 proc. lokali powinno znajdować się jeszcze w ofercie. Nasze doświadczenie pokazuje, że marża na gotowych mieszkaniach jest wyższa (…)

To bardzo ciekawa strategia polegająca na tym, że kisimy (znaczy deweloper kisi) mieszkania, nie wprowadzając ich do oferty na etapie dziury w ziemi, tylko czeka z tym aż do zakończenia budowy, żeby otrzymać wyższą cenę. Skoro ceny rosną, a mieszkania gotowe, jak widzieliśmy wcześniej, mają znacznie większe wzięcie niż obietnice ich wybudowania, to czemu tak nie robić? Można się domyślać, że cytowana firma nie jest jedyną, która wpadła na ten genialny pomysł i taka praktyka ma miejsce znacznie częściej, co dobrze wyjaśnia rozbieżności pomiędzy rekordową liczbą nowo budowanych mieszkań i wydawanych pozwoleń a słabnącą sprzedażą i w miarę stabilną ofertą. Pytanie tylko, czy ta strategia nie jest zbyt ryzykowna, bo, jeśli nagle doszłoby do gwałtowniejszego załamania popytu (kryzys?), to deweloperzy mają szansę zostać z dużą liczbą niesprzedanych (i to gotowych) mieszkań, kiedy mało kto będzie je chciał kupować. Z punktu widzenia rozsądnego klienta byłby to układ bardzo korzystny, bo w czasach kryzysu zdecydowanie warto kupować mieszkania gotowe, a nie mgliste obietnice deweloperów – wszak w czasach kryzysu ryzyko, że deweloper pójdzie sobie z torbami (naszych pieniędzy) jest o niebo wyższe niż w czasach prosperity takiego, jak teraz. Tak, czy inaczej, wysyp nowych mieszkań powinien się za czas jakiś pojawić – jeśli aktualne spadki sprzedaży wynikają w jakiejś większej części z ogólnego “pogorszenia się” oferty deweloperów (mniej gotowych mieszkań, wyższe ceny), to nie będzie to stanowiło specjalnego problemu. Jeśli jednak sprzedaż spada, bo kupujących po prostu ubywa, to problem pojawić się może (oferta wzrośnie, a kupujących nie przybędzie). Patrząc na silne wzrosty liczby udzielanych kredytów, w niezmienionych warunkach ekonomicznych, większe szanse realizacji miałby ten pierwszy, korzystny dla deweloperów, scenariusz – jeśli jednak deweloperzy zbyt długo będą zwlekać z wprowadzeniem mieszkań do oferty, to może się okazać, że stopy procentowe w końcu (za rok?) wzrosną i kupujących (pożyczających) ubędzie już na poważnie.

Aktualnie widać, że deweloperzy w ogóle są w bardzo dobrym położeniu – w zasadzie nie słychać o poważnych problemach u większych graczy, co by tam deweloperzy nie zbudowali właściwie wszystko się sprzedaje. Nie ma czegoś takiego jak kompletnie nietrafiona inwestycja – rynek łyka wszystko, co branża mu podsunie (nawet, jak przeciekają garaże i dzieją się inne, podobne “drobiazgi”). Tymczasem w typowym biznesie sytuacja, w której wszyscy producenci jednocześnie odnoszą sukces, jest wyjątkowo rzadka i trzeba mieć świadomość, że ona nie potrwa wiecznie (w poprzednim kryzysie przerabialiśmy przypadki takie, jak lofty u Scheiblera w Łodzi, gdzie po zakończeniu budowy 2/3 mieszkań było nadal niesprzedanych).

Dlaczego więc deweloperzy płaczą?

Mimo ogólnie bardzo dobrego położenia oraz bardzo dobrych marż, które możemy zobaczyć na poniższej grafice:

nad deweloperami wisi widmo poważnego problemu – potencjalny koniec darmowego kredytu. UOKiK chciałby (wydaje się, że bardzo słusznie) zlikwidować otwarte rachunki powiernicze (w wersji bez gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej):

https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=13927

Uzasadniając to tak:

Uważamy, że te 30 mld zł, które przepływa przez ręce deweloperów, nie jest do końca bezpieczne. Według nas rachunek powierniczy nie zabezpiecza interesów klienta – tłumaczył Andrzej Nużyński, zastępca dyrektora departamentu analiz rynku w Urzędzie.

Jest to coś, czego z oczywistych względów deweloperzy bardzo nie chcą. Aktualnie jest tak, że 3/4 finansowania deweloperów to pieniądze pochodzące od klientów, którzy wpłacają je w miarę postępów budowy (w ponad 90% przypadków na rachunek powierniczy otwarty, bez żadnego dodatkowego zabezpieczenia) – pozostała część to mniej więcej po równo kredyty bankowe + obligacje oraz kapitał własny deweloperów. Widać więc, że likwidacja otwartych rachunków w aktualnej formie zmusiłaby deweloperów do korzystania z dużo bezpieczniejszych dla klienta rozwiązań takich jak rachunek powierniczy zamknięty (gdzie deweloper otrzymuje pieniądze dopiero w momencie przekazania lokalu klientowi), czy rachunek otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową (gdzie ryzyko wtopy bierze na siebie bank/ubezpieczyciel, a nie klient). W praktyce oznaczałoby to po prostu zwiększone koszty po stronie deweloperów (o koszty gwarancji lub o koszty finansowania na okres budowy), które trudno byłoby przerzucić na klienta (co widać już teraz, kiedy sprzedaż spada po 10-procentowych wzrostach cen ofertowych). Koszty takie szacowane są na kilka procent ceny końcowej, więc (patrząc na marże deweloperów) nie jest to jakaś wartość zabójcza, ale z drugiej strony… kto chciałby rezygnować ze swojej marży/zysku?

Deweloperzy płaczą, że takie rozwiązanie zmniejszy liczbę budowanych przez nich mieszkań o 2/3(!) oraz podniesie ceny. Z obydwoma tymi wnioskami jednocześnie bardzo trudno się jednak zgodzić – jeśli rzeczywiście liczba budowanych mieszkań spadłaby o 2/3, to rozwiązałyby się w zasadzie z miejsca dwa inne problemy, nad którymi deweloperzy płaczą już od jakiegoś czasu – wysokie ceny ziemi oraz wysokie koszty materiałów i brak pracowników. Przy tak znacznym spadku popytu, ceny ziemi szybko zaliczyłyby poważną korektę, tak samo jak i koszty budowy, co powinno z nawiązką zrekompensować deweloperom wzrost kosztów związanych z bezpiecznymi rachunkami powierniczymi. Osobną kwestią pozostaje pytanie, jak rynek zareagowałby na takie zmniejszenie oferty – czy ceny by wtedy wzrosły, czy może udział deweloperów przejąłby po prostu rynek wtórny. W ogóle takie rozważania na w miarę wolnym rynku są obarczone ryzykiem popełnienia dużego błędu, bo wszystko jest przecież płynne – jeżeli rosną ceny/zyski, deweloperzy budują więcej, sami powodując ograniczenie tego wzrostu… jeżeli spadają ceny/zyski, deweloperzy budują mniej, ograniczając spadki. Podobnie jest z kosztami – wzrost/spadek kosztów wywołuje reakcję rynku i sytuacja się szybko stabilizuje na nowym poziomie.

Z drugiej strony ciężko oczekiwać, że taki drobny element jak typ rachunku powierniczego miałby mieć aż tak niekorzystny wpływ na działalność deweloperów – jeśli deweloperów przestaną finansować klienci, to (za odpowiednią opłatą) zacznie ich finansować kto inny. Oczywiście koszty deweloperom wzrosną i to jest clue problemu.
Należy tu jednak mieć na uwadze, że pomysły UOKiKu nie są takie znowu wyssane z palca – już pierwsza wersja ustawy deweloperskiej z 2012 roku miała dobrze chronić klientów, ale wprowadzono nieszczęsną możliwość korzystania z otwartych rachunków powierniczych (bez dodatkowego zabezpieczenia), co sprawiło, że interes klienta w zasadzie nadal nie jest chroniony. UOKiK twierdzi, że banki nie kontrolują postępów budowy, przekazując pieniądze deweloperom (trudno się temu dziwić, skoro to dla nich koszt, tymczasem klientem z punktu widzenia banku jest właśnie deweloper, a nie Kowalski kupujący mieszkanie, więc to temu pierwszemu trzeba robić dobrze, a nie drugiemu). Aktualna sytuacja jest bardzo niebezpieczna z punktu widzenia klienta, bo deweloper (nawet ten uczciwy, a co dopiero ten mniej uczciwy) ma wiele możliwości na wyciągnięcie pieniędzy z rachunku otwartego i niedokończenie budowy. Co prawda po upadku dewelopera budowę niby można prowadzić dalej, ale najczęściej oznacza to spore komplikacje prawne, mocne przeciągnięcie w czasie oraz dodatkowe koszty (a jak wszyscy wiemy, mieszkania i tak są wystarczająco drogie ;)

Tak długo, jak długo klienci będą w praktyce kupowali coś, co nie istnieje, będzie spore ryzyko, że część z nich straci pieniądze – o ile w czasach obecnych, gdzie rynek się kręci i deweloperzy raczej nie bankrutują, nie objawiło się to w praktyce, o tyle przy pierwszym kryzysie zobaczymy spektakularne upadki deweloperów i Kowalskich, którzy stracili swoje pieniądze. Być może UOKiK też o tym wie i chce zawczasu coś na to poradzić, spotykając się oczywiście z silną krytyką tych, którzy mieliby za to ostatecznie zapłacić. Jego pomysły to na razie projekt – patrząc na historię poprzedniej ustawy deweloperskiej, mamy silne obawy, że te najbardziej “wywrotowe” kwestie zostaną ostatecznie wrzucone do kosza.

Gdzie się podziewa ten kredyt?

Ponieważ w tym roku skala akcji kredytowej osiągnie być może rekordowy poziom w ciągu ostatnich 10 lat, a deweloperom spada sprzedaż, to powstaje naturalne pytanie… co się dzieje z tymi kredytami? Niestety na razie nie da się odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie, bo są 2 podstawowe możliwości – albo znacząco ubyło zakupów gotówkowych i sprzedaż jest przez to mniejsza mimo wzrostu liczby mieszkań kupowanych na kredyt, albo znaczna część popytu/kredytu przeniosła się na rynek wtórny (z tym też jest pewien kłopot, bo wzrost cen ofertowych, który miał między innymi odpowiadać za spadek sprzedaży deweloperów, na rynku wtórnym jest nawet większy niż na pierwotnym). Dopóki GUS nie opublikuje danych o liczbie transakcji mieszkaniowych w tym roku, nie dowiemy się, czy wysoki jak na ostatnie lata odsetek zakupów bez kredytu (rzędu 35%) się zmniejszył, czy też nie.

Co będzie dalej?

Na to pytanie też oczywiście nie znamy odpowiedzi :) Ale warto spojrzeć trochę wstecz i zobaczyć, co się działo przy okazji ostatniego kryzysu, w latach 2007-2008. Mieliśmy tam ówczesne rekordy sprzedaży (które udało się pobić dopiero w ostatnich 3 latach obecnego bumu). Ostatnim rekordowym kwartałem dla deweloperów był pierwszy kwartał 2007 roku (czyli w czasach jeszcze niekryzysowych). Potem było szybkie hamowanie sprzedaży, połączone z bardzo mocnym wzrostem wielkości oferty, co w momencie, kiedy kryzys rozkręcił się na poważnie (upadek Lehmana), spowodowało poważne problemy na rynku (nie przetrwało ich ostatecznie kilku większych deweloperów, z Gantem na czele). Mieliśmy wtedy w zasadzie pierwsze historyczne spadki cen w Polsce, zatrzymane przez RnS i dość szybkie podniesienie się polskiej gospodarki z dołka (okupione co prawda dwukrotnym wzrostem zadłużenia państwa).

Czy tym razem ma szansę być podobnie? Hmm… kryzys na rynku nieruchomości prawie zawsze wygląda tak samo – w okresie wzrostu cen (często wywołanym “taniością” kredytu), buduje się coraz więcej (coraz większa część gospodarki “zajmuje się” budowaniem), bo jest to zwyczajnie bardzo opłacalne i kapitał przenosi się na ten rynek. Wzrost cen końcowych wywołuje wzrost kosztów – po pierwsze dlatego, że zwiększa się zapotrzebowanie na pracowników/materiały/ziemię, a po drugie dlatego, że każdy w tym łańcuszku chce zgarnąć jak najwięcej dla siebie (wszak pamiętajmy, że wysokie koszty wynikają z wysokich cen końcowych mieszkań, a nie odwrotnie, jak próbują nam to wmawiać deweloperzy) – w czasach wysokich cen mieszkań firmy, które je budują, akceptują po prostu coraz wyższe koszty, bo nadal im się wszystko opłaca. Na koniec przychodzi “niespodzianka” w postaci ograniczenia popytu – stopniowa, np. wywołana podnoszeniem stóp procentowych lub gwałtowna, wywołana ogólnym kryzysem gospodarczym. Deweloperzy zostają z dużą pulą mieszkań, których nie ma kto kupić i dochodzi do korekty, a jej skala zależy od tego, jak bardzo przeszarżowano wcześniej. Ponieważ aktualnie bijemy rekordy, jeśli chodzi o liczbę budowanych mieszkań, a przestajemy bić rekordy, jeśli chodzi o sprzedaż, to można mieć obawy, że punkt, w którym dochodzi do mitycznego “rozwarcia nożyc”, jakoś tam się powoli zbliża.
Generalnie branża deweloperska historycznie wyceniana jest na giełdzie raczej kiepsko (zwłaszcza względem swoich przedkryzysowych rekordów) – lepiej niż w latach 2013-2016, ale też znacznie gorzej niż w czasie mini bumu z lat 2010-2011:

Rynek zdaje się podzielać nasze obawy, że deweloperów czeka kilka podstawowych zagrożeń – rosnące ceny wykonawstwa na razie nie wyglądają, żeby miały się zatrzymać, ceny działek, choć jakby przestały rosnąć, to są historycznie bardzo wysokie, wzrost cen ofertowych mieszkań przełożył się dość szybko na spadek sprzedaży, a do tego ten UOKiK, który chciałby wprowadzić odrobinę normalności na rynek… Czy to wszystko spowoduje, że z rynku sprzedawcy znowu przejdziemy do rynku kupującego? Naszym zdaniem na razie tak jeszcze nie będzie, bo brakuje podstawowego czynnika, czyli silnego ograniczenia popytu – dopóki stopy procentowe nie zostaną podniesione lub nie zbankrutuje nagle jakiś nowy Lehman, poważnego załamania na rynku nie będzie. Ale, jak widzieliśmy w tym wpisie, pierwsze rysy na sielankowym obrazie polskiego rynku mieszkaniowego (przynajmniej z punktu widzenia deweloperów) już się pojawiają.

Dziś zamiast wpisu będzie kolejne wideo – tym razem to rozmowa, na którą zaprosił nas Czarek, prowadzący na YouTube’ie kanał “CRYPTO POLAND”. Sam kanał zdecydowanie warto śledzić – są tam różne ciekawe filmy na różne ciekawe tematy. W przeciwieństwie do tego bloga, gdzie pastwimy się głównie nad cenami mieszkań, które nie chcą spadać, Czarek porusza bardzo szeroki zakres tematyczny (kryptowaluty, kryzys, mechanizmy świata finansów oraz te nieco bardziej oderwane, jak studia dzienne vs zaoczne, czy chociażby wpływ Instagrama na dziewczyny ;) Link do kanału jest taki:

https://www.youtube.com/channel/UCNJhvs1-yagsP9QixA6Nm5

Wywiad został podzielony na kilka części i dziś można obejrzeć część pierwszą o kryzysie, stopach procentowych i innych głupotach. Jeśli ktoś nie ma akurat ciekawszych zajęć przez najbliższe pół godziny, to zapraszamy do obejrzenia:

Ponieważ wkrótce doczekamy się z Rudą kolejnego, trzeciego już potomka, to prowadzenie bloga w aktualnej formie stanie się w zasadzie niemożliwe (już teraz, przy dwójce małych szkrabów, jest ono co najmniej kłopotliwe). Jesteśmy zdania, że trzeba coś robić dobrze, albo wcale – w przypadku bloga “dobrze” znaczy regularnie (na wartość merytoryczną wielkiego wpływu nie mamy). Kiedy pojawia się co najmniej 1 artykuł tygodniowo, całość sprawia wrażenie żyjącej – trwa dynamiczna dyskusja w komentarzach, czytelnicy regularnie wpadają, tworzy się swego rodzaju platforma wymiany poglądów i całość wygląda sensownie. Pisanie od przypadku do przypadku powoduje, że blog traci dynamikę, traci stałych czytelników/komentujących… ogólnie bardzo dużo traci, dlatego takiego rozwiązania nie bierzemy pod uwagę.
Napisanie typowego artykułu to najczęściej od 4 do 6 godzin (z przygotowaniem merytorycznym) – dla normalnego człowieka taka ilość czasu w tygodniu to nic wielkiego, ale każdy, kto ma małe dzieci, rozumie, że to jednak dużo, wszak z dziećmi czasu zawsze jest za mało. W związku z tym wszystkim zostają nam 2 wyjścia:

1. Zakończenie/zawieszenie bloga.

To jest opcja najprostsza – sama strona pozostanie aktywna pewnie przez jakiś dłuższy czas, ale nowe wpisy nie będą się pojawiać wcale lub będą się pojawiać bardzo rzadko, w przypadku zajścia jakichś wyjątkowych okoliczności (typu spadek cen mieszkań o 30%, albo ich wzrost o tyle samo ;) Po 6 latach pisania takie “rozstanie” może być lekko smutne, ale skoro nie ma wyjścia, to… nie ma wyjścia. Blog jest dosyć niszowy, aczkolwiek jak na swoją tematykę i poglądy, które stoją raczej w opozycji do poglądów większości ludzi w tym kraju, odwiedza go w tej chwili całkiem sporo osób, a podstawowe statystyki wyglądają tak:

• dziennie na stronę wchodzi od 400 do 800 osób (w zależności od tego, czy to dzień “wpisowy”, czy zwyczajny)
• miesięcznie odwiedza nas ponad 17 tysięcy tzw. unikalnych użytkowników, którzy “generują” nieco ponad 54 tysiące odsłon stron
• mniej więcej 1/3 użytkowników można nazwać stałymi czytelnikami bloga
• mamy 442 zarejestrowanych użytkowników (rejestracja pozwala dodawać komentarze)
• aktualnie na blogu są 132 wpisy i prawie 6.600 komentarzy
• najstarszy wpis ma już ponad 6 lat

Jak na projekt prowadzony zupełnie hobbystycznie wydaje się, że to całkiem nieźle – tym smutniejsze będzie pożegnanie… dlatego też potencjalnie jest jeszcze druga możliwość (która, jak się jednak wydaje, będzie trudna do zrealizowania).

2. Płatny dostęp.

Komercjalizacja naszej “twórczości” nigdy nie była celem tego miejsca – zawsze pisaliśmy dla siebie, często w “geście protestu” wobec ogólnego betonu, który panuje w tematyce mieszkaniowej (wszak “sky is the limit” jest wiecznie żywe). Ponieważ teraz nie mamy już czasu na tak obciążające hobby, to jedyną możliwością kontynuacji bloga jest “odkupienie” kawałka czasu, który przeznaczamy na pracę (czyli zamiana kilku godzin programowania Androida, czy innego C#, na kilka godzin pisania o mieszkaniach). Z oczywistych względów naszej działalności nie zasponsoruje żaden deweloper, bank, pośrednik kredytowy, czy nawet portal ogłoszeniowy. Nie wprowadzimy też modelu biznesowego znanego z co bardziej popularnych blogów, polegającego na udostępnianiu treści za darmo, a przy okazji sprzedawaniu czytelnikom zupełnie innych rzeczy – do tego potrzebna jest duża popularność, a my nie piszemy o modzie, sporcie, gotowaniu, czy innych ważnych rzeczach, tylko o mieszkaniowych głupotach, przez co ten blog nigdy popularny nie będzie (poza tym… co moglibyśmy sprzedawać czytelnikom, skoro najczęściej raczej zniechęcamy do kupna? ;)
Pozostaje więc możliwość, że naszą działalność “sponsorowaliby” sami czytelnicy. W związku z tym proponujemy ankietę z prostym pytaniem: Czy chciał(a)byś nadal czytać bloga, gdyby dostęp do niego był płatny? Jest to raczej “oferta” dla stałych bywalców bloga, bo tych, którzy wpadają od przypadku do przypadku, ikona z ceną pewnie z miejsca skutecznie by odstraszyła.

Żeby była jasność, za co miałoby się płacić… Dostęp do artykułów wymagałby założenia konta (takiego, jakie można zakładać teraz) i opłacenia abonamentu, np. miesięcznego (tak, jak to jest w internetowych wydaniach różnych gazet), byłaby też możliwość wykupienia dostępu do pojedynczych wpisów. W modelu płatnym prowadzilibyśmy bloga regularnie, co oznaczałoby minimum jeden wpis w tygodniu (do tego pewnie ze 2 darmowe wpisy w miesiącu, żeby ci, którzy nie wiedzą, o czym tu się pisze, mogli się dowiedzieć bez konieczności płacenia za cokolwiek). Gdyby udało się odkupić więcej czasu, wpisów byłoby więcej (wszak z naszych obserwacji wynika, że życie podrzuca najczęściej ze 2-3 tematy tygodniowo, o których można by napisać). Fajnie byłoby też odświeżyć szatę graficzną bloga (na co teraz nie mamy czasu) oraz częściej udzielać się w komentarzach (na co też nie mamy czasu). Pomysłów jest oczywiście więcej – w szczególności nagrywanie filmików podsumowujących wydarzenia z tygodnia na rynku mieszkaniowym (ktoś jeszcze pamięta podobny, bardzo fajny program, prowadzony lata temu przez Michała Macierzyńskiego?).
Na wszystko to oczywiście potrzebny jest czas – jeśli byliby chętni płacić za ten czas, to my chętnie działalibyśmy dalej. Jeśli chętnych nie będzie (wszak w dobie internetu, gdzie znakomita większość treści dostępna jest za darmo, a biznes robi się “nie wprost”, płatne treści są bardzo mało popularne), to będziemy musieli zawiesić klawiaturę na kołku.

Także… głosujcie w ankiecie (tak samo ważne są głosy za, jak i głosy przeciw), bo przyszłość tego miejsca jest całkowicie w Waszych rękach!

Jak wspominaliśmy poprzednio, nie mamy już czasu na prowadzenie bloga w sposób hobbystyczny – jedynym potencjalnym “ratunkiem” byłoby przejście na dostęp płatny tak, abyśmy na pisanie bloga mogli przeznaczyć kilka godzin, które aktualnie przeznaczamy na pracę. W związku z tym odbyła się ankieta, której wyniki prezentują się następująco:

O ile jesteśmy pozytywnie zaskoczeni, jeśli chodzi o procentowy udział odpowiedzi na “tak” (jest ich 1/3), o tyle bezwzględna liczba potencjalnych chętnych jest zbyt mała, żeby przekształcić bloga w formułę płatną (zakładając nawet, że wszyscy, którzy odpowiedzieli “tak” w ankiecie, rzeczywiście wykupiliby dostęp, gdyby przyszło co do czego).

W związku z tym blog zostanie zawieszony – nowe wpisy nie będą się pojawiać (chyba że wydarzy się coś wybitnie spektakularnego, a przy okazji będzie trochę czasu, żeby to opisać). Strona przez dłuższy czas pozostanie aktywna (w końcu jest tam trochę treści “ponadczasowych”), ale bez nowych artykułów szybko uzyska status archiwalnej, na której nic ciekawego się nie dzieje.

Dziękujemy wszystkim, którzy nas czytali – 6 lat pisania to kawał czasu i wiele się tu nauczyliśmy (systematyzując własną wiedzę w trakcie pisania oraz czytając Wasze komentarze). Jeśli kiedyś wygramy w Lotto (w które nie gramy, bo nie lubimy gier, w których z definicji się przegrywa ;) albo ceny mieszkań spadną o 2/3 i kupimy ze 2 na wynajem, a potem zostaniemy rentierami (hahaha), to wrócimy do pisania (chociaż w tym drugim przypadku chyba niespecjalnie byłoby o czym).

Wszystkim czytelnikom życzymy powodzenia w rozstrzyganiu mieszkaniowych rozterek. Zasada jest prosta – można podjąć decyzję lepszą, albo gorszą, ale ważne jest, żeby ją podejmować świadomie, a nie robić czegoś tylko dlatego, że robią to wszyscy. Bo wszyscy, prędzej czy później, zawsze się mylą.

Czarek wrzucił na swój kanał (CRYPTO POLAND) kolejną część naszej rozmowy – jeśli ktoś ma wolnych 20 minut, to zapraszamy:

Drugi wywiad, który zdecydowanie warto obejrzeć, to rozmowa z Traderem21 na temat rynku nieruchomości – w 20 minutach zawarte jest właściwie wszystko to, o czym pisaliśmy na tym blogu przez 6 lat. Miło posłuchać, że ktoś (przez nas) bardzo ceniony, ma dokładnie takie samo spojrzenie jak my ;)

PS. Nie jest to oczywiście nasz powrót do pisania ;)