Choć tytuł mógłby sugerować, że dzisiejszy wpis będzie o urokach życia na emeryturze, wypłacanej hojnie z OFE, to tak oczywiście nie będzie. I to wcale nie dlatego, że OFE zostały rozkradzione przez dwie, teoretycznie przeciwstawne, opcje polityczne, jeszcze zanim zaczęły na dobre cokolwiek wypłacać. Ba… dzisiejszy wpis nie będzie właściwie nawet wpisem. Tym razem zapraszamy do obejrzenia wywiadu, na który zostaliśmy zaproszeni przez Kasię, autorkę bloga:

https://zyciepodpalmami.com/

Na wstępie kilka słów o Kasi – z zawodu jest architektem z zamiłowaniem do psychologii, pasją do podróżowania i języków obcych. Od kilku lat mieszka i pracuje na Karaibach – na jednym z najpiękniejszych na świecie archipelagów – Guadeloupe. Jej strona porusza wiele, bardzo różnorodnych tematów i zachęcamy do jej odwiedzenia. Więcej do przeczytania o Kasi i jej inicjatywie można znaleźć pod adresem:

O mnie

Do wywiadu wydelegowaliśmy naszego „głównego” autora, a co z tego wyszło możecie zobaczyć w zalinkowanym filmie. Tematy, które zostały poruszone, to oczywiście ceny mieszkań i „taniość” kredytu, stopy procentowe, prognozy na przyszłość, a w toku dyskusji rzecz zeszła na nieco bardziej odległe od tematyki mieszkaniowej tematy, jak Turcja, czy Donald Trump.

Jeśli ktoś ma akurat wolną godzinkę z górką, to zapraszamy do obejrzenia.

O demografii pisaliśmy już wielokrotnie – z reguły dane, które można znaleźć na ten temat, dotyczą całego kraju, ale jeden z naszych czytelników (wielkie dzięki dla Jaja Robie), podesłał w komentarzu link do bardzo ciekawej strony:

http://www.polskawliczbach.pl/najszybciej_wyludniajace_sie_miasta_w_polsce

Możemy tam znaleźć fajną, interaktywną mapę oraz listę polskich miast, uszeregowanych wg tempa wyludniania się. Samo narzędzie jest bardzo przyjemne w obsłudze, bo pozwala sprawnie wyszukiwać miasta oraz sortować je wg różnych kryteriów (zachęcamy, żeby trochę poklikać). Strona przedstawia różnicę pomiędzy liczebnością miast wg danych GUS z roku 2002 i 2017. Podsumowanie możemy znaleźć na wykresie, który pokazuje, jaki procent miast zmniejszył/zwiększył swoją liczebność i o ile:

Widać tu, że miasta, w których liczba mieszkańców w ciągu ostatnich 15 lat się zwiększyła, są w zdecydowanej mniejszości. W tym wszystkim należy mieć na uwadze, że jeszcze w 2002 roku demografia w Polsce wyglądała dosyć korzystnie, a z punktu widzenia rynku mieszkaniowego nawet bardzo korzystnie (wyż demograficzny okolic ’83 właśnie ruszał na studia):

W 2017 roku było już pod tym względem znacznie gorzej, bo najliczniejsze roczniki miały już około 35 lat, czyli zaczęły wypadać z kategorii wiekowej, która ma z reguły zdecydowanie największy udział, jeśli chodzi o zakupy mieszkaniowe (nie ma w tym niczego dziwnego, w końcu wiek 25-35 lat to w obecnych warunkach standard, jeśli chodzi o zakładanie rodziny):

Porównując dane z 2002 roku z tymi z 2017 warto zauważyć, że wielkość populacji w całym kraju nieznacznie wzrosła, jednak trend spadkowy zaczął się już w 2012 roku i cały czas jest (będzie) utrzymywany – aktualnie Polaków ubywa w tempie mniej więcej 50 tys. rocznie. Ponieważ nawet przy sumarycznie zwiększonej populacji znakomita większość miast zaliczyła ubytek liczby ludności, to sytuacja w kolejnych 15 latach będzie wyglądać znacznie gorzej niż w okresie 2002-2017.

Ciekawie wygląda zmiana liczebności w największych miastach – wielokrotnie już pisaliśmy, że pomimo tego, iż “słoiki” wciąż napływają do dużych miast (tak, jak napływały zawsze), liczba mieszkańców zmienia się co najwyżej minimalnie na plus, a w większości przypadków i tak spada:

Szacunki uwzględniają oczywiście tylko osoby zameldowane, więc większości nowo przybyłych słoików w nich nie ma. Tyle tylko, że liczba słoików powinna być względnie stała (w takim 2002 roku, kiedy zaczynaliśmy studia, z naszego rocznika do większych miast też w zasadzie wyjeżdżali wszyscy). Dodatkowo, statystyka uwzględnia sporo osób, które już dawno zamiast w Warszawie, czy Krakowie, mieszkają w Irlandii, czy innej Holandii, więc rzeczywista zmiana liczebności w miastach jest prawdopodobnie niższa niż wynika to z powyższego opracowania.

Często można się spotkać z wypowiedziami, że ceny mieszkań rzeczywiście spadną, ale w dużych miastach tak nie będzie, bo duże miasta przyciągają ciągle nowych ludzi (jak skutecznie przyciągają, widać w powyższej tabeli). Nawet mityczna Warszawa zdołała w 15 lat powiększyć liczbę mieszkańców ledwie o 4.5% (pamiętajmy, że udało się to osiągnąć w całkiem niezłych realiach demograficznych i z czasem będzie już tylko gorzej). Ponieważ wzrost liczby ludności w stolicy w ciągu 15 lat wyniósł 76 tys. osób, to trudno się spodziewać, żeby takie tempo mogło utrzymać popyt na mieszkania, jeśli w samej Warszawie buduje się już 15-20 tys. mieszkań rocznie. Przy standardowym zagęszczeniu liczby mieszkańców (2.9 osób/1 mieszkanie) wystarczyłoby budować przez 1.5 roku (a nie przez 15 lat), aby “zamieszkać” wszystkich tych, którzy się w Warszawie przez ostatnie 15 lat osiedlili (zameldowali). W przypadku zdecydowanej większości innych miast nie trzeba by właściwie w ogóle niczego budować, a przecież sporo się buduje wszędzie. Wniosek z tego jest taki, że sytuacja mieszkaniowa w Polsce (zwłaszcza w dużych miastach) poprawia się dość szybko – po pierwsze z powodu (najczęściej) malejącej liczby mieszkańców, a po drugie z racji mocnego tempa budowania nowych mieszkań.

Ciekawym wyjątkiem od reguły wyludniania są małe miejscowości wokół dużych aglomeracji – w ich przypadku wzrosty liczby mieszkańców (przynajmniej względne, bo bezwzględne i tak pozostają dość nieznaczne) są nawet kilkudziesięcioprocentowe, co ładnie widać w miejscowościach pod Warszawą – nie ma w tym oczywiście niczego dziwnego, bo w wielu krajach “zachodu” ludzie z dużych miast wyprowadzają się z czasem na przedmieścia.

W tabeli z dużymi miastami widać z kolei, że czołowe miasta o tradycyjnie niskich cenach (Łódź, Katowice) zawdzięczają takie ceny w dużej części bardzo słabej lokalnej demografii – warto to mieć na uwadze, jeśli rozpatrujemy przyszłą sytuację na rynku mieszkaniowym w kontekście pogarszającej się systematycznie demografii praktycznie w każdym mieście.
W skali całego kraju, zależnie od źródła, rzecz ma wyglądać mniej więcej tak:

Ten wykres pochodzi z ciekawego opracowania, które ma uwzględniać fakt, że GUS do mieszkańców Polski zalicza osoby, które już dawno wyjechały i nie zamierzają wracać, a jednocześnie stara się uwzględnić wpływ na populację Polski przyszłych imigrantów. Całość, z której wynika, że dzietność rzeczywista jest lepsza (wyższa) niż do tej pory podawał GUS, można znaleźć tu:

https://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultstronaopisowa/5909/34/1/ws_08_2018__03_marta_anacka_anna_janicka__prognoza_ludnosci_dla_polski_na_podstawie_ekonometrycznej_pro.pdf

I choć to wszystko jest sensowne i dzietność prawdopodobnie rzeczywiście jest wyższa niż podaje GUS (w kwestii liczby narodzonych dzieci GUS się raczej nie myli, za to uwzględnia po prostu do liczenia dzietności kobiety, których już dawno nie ma w Polsce), to uwzględnienie przyszłej imigracji jest dosyć ryzykowne. Wszak założenie jest mniej więcej takie – PKB/bogactwo naszego kraju będzie rosło na tyle szybciej niż tych regionów, z których mają pochodzić imigranci (Ukraina, Azja), że przyjedzie ich do Polski kilka milionów, nigdzie dalej nie pojadą, osiedlą się na stałe i zaczną mieć większą liczbę dzieci. Z tym są podstawowe dwa problemy – jeśli już ktoś do nas przyjedzie i pozwoli mu się pojechać dalej, to dlaczego miałby nie wyjechać chociażby do Niemiec, gdzie będzie zarabiał 3-4 razy więcej? A jeśli ci wszyscy imigranci zostaną, to mają osiągnąć udział w społeczeństwie powyżej 10% – jak działa przesadne “multi kulti” możemy już teraz obserwować podczas zabaw sylwestrowych w Kolonii ;) Jakby jednak nie było, wg tej skądinąd optymistycznej prognozy, liczba mieszkańców Polski będzie spadać szybciej(!) niż to przewidywał GUS do tej pory aż do okolic 2045 roku (co zaznaczono na wykresie). W perspektywie najbliższych 30 lat demografia wg tego opracowania ma więc szansę być jeszcze gorsza niż uważało się do tej pory.

Wszystkie rozważania demograficzna, zwłaszcza takie, które mają uwzględniać migracje pomiędzy państwami, są niestety obarczone bardzo dużą dozą niepewności. O ile w przypadku aktualnej populacji w danym kraju można dość dokładnie przewidzieć, co się będzie działo dalej (wiadomo mniej więcej, ile jest osób w jakim wieku, ile mają dzieci itd.), o tyle zakładanie, że ktoś tam wyjedzie, albo ktoś tam przyjedzie w ciągu następnych dziesięcioleci to pomysł dość karkołomny. Może do Polski nikt nie przyjedzie, bo wszyscy pojadą do Niemiec, a może przyjedzie cała Francja, kiedy muzułmanie rozpanoszą się tam za bardzo.

Podsumowując… bazowy scenariusz dla polskiej demografii jest bardzo niekorzystny. W perspektywie 30 lat nawet bardziej niekorzystny jest ten, który stara się dokładniej oszacować obecną i przyszłą liczbę mieszkańców Polski. Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego taki scenariusz oznacza rzecz bardzo prostą – dostępność mieszkań w Polsce będzie się znacząco poprawiać, a co za tym idzie, w długiej perspektywie ceny (względem zarobków) będą spadać. I, jak wielokrotnie powtarzaliśmy, za 30 lat mieszkania w Polsce będą za darmo w tym sensie, że statystycznego Kowalskiego zwyczajnie będzie na nie stać, bez potrzeby zaciągania 30-letniego kredytu, na kilkukrotność rocznych dochodów, przy zupełnie nieokreślonym oprocentowaniu. I żadna tam Warszawa nie będzie tu wyjątkiem.

Nie bacząc na potencjalne zagrożenia, Polacy coraz liczniejszą kupą rzucają się na kredyty pseudo hipoteczne (czyli konsumpcyjne, najczęściej na mieszkanie, zabezpieczone całym obecnym i przyszłym majątkiem kredytobiorcy). Oczywiście procent nadal zmienny, przy historycznie najniższym poziomie – tu się nic od kilku lat nie zmienia i wygląda na to, że przez kolejny rok (do wyborów) też tak zostanie. Najnowszy raport BIK, który można znaleźć tu pokazuje, że rynek kredytowy przeżywa już właściwie bum – liczbowo (a już na pewno wartościowo) mamy ogromne szanse przekroczyć poziomy z lat 2010-2011 i wcale nie tak wiele będzie brakowało do rekordów z roku 2008:

W tabeli zaznaczyliśmy na czerwono najciekawsze dane. Na koniec roku wyjdzie z tego w chu… znaczy dużo kredytów – powinno ich być około 230 tys., o wartości 55 mld złotych, co byłoby najwyższym wynikiem od 2008 roku. No chyba że upadnie jakiś Lehman – w 2008 roku też mało kto przypuszczał, że końcówka sezonu przyniesie nagłe załamanie (mimo tego i tak ówczesna liczba/wartość kredytów robiła wrażenie):

Późniejsze (chude) lata wyglądały tak:

Zauważmy, że niespodziewany(?) kryzys spowodował w 2009 roku zmniejszenie liczby/wartości udzielonych kredytów o 1/3 (a właściwie to o więcej, bo już końcówka 2008 była okresem kryzysowym). Później mieliśmy już zauważalne odbicie (obniżka stóp i fakt, że Polska, zadłużając się niemiłosiernie, nie ucierpiała specjalnie z powodu kryzysu, zrobiły swoje), a następnie kolejne hamowanie w 2012 roku (znowu kryzys, tym razem w wersji mini, połączony z niewielkim wzrostem stóp procentowych).

Najnowsza historia kredytowa wygląda już tak:

Przez kilka lat rynek kredytowy zachowywał się dosyć stabilnie i ta stabilizacja, jak na polskie warunki, była na dość niskich poziomach – dopiero rok 2017 przyniósł odmianę, a rok obecny to kontynuacja mocno wzrostowego trendu. W związku z tym wszystkim polska hossa mieszkaniowa w wersji 2.0 jest już w zasadzie pełna – do rekordowej sprzedaży deweloperów dołącza właśnie rekordowa (przynajmniej w ciągu ostatnich 10 lat) skala akcji kredytowej. Mamy też mniejsze lub większe wzrosty cen, więc wszystko pięknie zmierza do… kolejnego kryzysu?

A wszystko to oczywiście dzięki historycznie najniższym stopom procentowym (przynajmniej w PLN, bo w czasach franka po 2 zł oprocentowanie kredytów w CHF też było niskie), okraszonym efektem 500+ (zwanym cudem gospodarczym PiSu). Na poniższym wykresie zaznaczyliśmy klika ciekawych momentów, w których stopy procentowe lub sytuacja gospodarcza zauważalnie się zmieniała – w latach 2007-2008 przy wzroście stóp w Polsce, co mogłoby powstrzymać rozrost bańki, pałeczkę przejęły “tanie” kredyty we frankach, zdobywając nawet 3/4 rynku (jak to się skończyło wszyscy wiemy). Potem nadszedł kryzys, polskie stopy szybko zostały obniżone i w latach 2010-2011 kredyty w PLN znowu zaczęły być brane żwawiej. Odwrócenie trendu przyniósł dopiero rok 2012, w którym obawy o rozpad strefy euro nałożyły się ze wzrostem stóp procentowych – efekt w skali akcji kredytowej (w mniejszym stopniu także w cenach) był natychmiast widoczny. Po kolejnej (znaczącej) obniżce stóp procentowych akcja kredytowa zaczęła minimalnie przyspieszać, aczkolwiek były to zmiany mało znaczące (za to zwiększenie udziału deweloperów kosztem rynku wtórnego pozwoliło im coraz bardziej poprawiać wyniki sprzedażowe). Dopiero utrzymujące się złudzenie… znaczy poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce, wspierana rozdawnictwem na kredyt w postaci 500+, spowodowała, że akcja kredytowa znowu nabrała tempa. Generalnie, z tego wykresu widać jedną oczywistą rzecz – żeby akcja kredytowa mogła się rozhulać, potrzebne są 2 czynniki jednocześnie – niskie stopy oraz powszechne przekonanie o dobrej sytuacji gospodarczej. Jeśli występuje tylko 1 z tych elementów, to bumu mieszkaniowego nie ma.

Rzut oka na zmiany stóp procentowych w Polsce pokazuje, że tak naprawdę właściwie nikt nie widział do tej pory ich zauważalnego wzrostu  przez zauważalny okres czasu. Od czasów rozpowszechnienia się kredytów pseudo hipotecznych były w zasadzie tylko 2 okresy wzrostu stóp, które trwały około roku, czyli bardzo krótko – do tego było to już całkiem dawno. W ciągu ostatnich 6 lat stopy właściwie tylko spadały, więc ponad milion kredytobiorców nigdy nie spotkało się z czymś takim, jak wzrost raty (frankowcy się niestety spotkali i od razu powstał spory problem). Dodatkowo Polska nie doświadczyła w ciągu ostatnich 15 lat poważniejszego kryzysu, a techniczna recesja (czyli 2 kwartały spadku PKB pod rząd) zdarzyła się tylko raz, na przełomie lat 2012/2013, czego nie zauważył nawet ówczesny premier, Donald Tusk. Tym bardziej nie mógł tego zauważyć statystyczny Kowalski. Finalny efekt tego wszystkiego jest taki, że w społeczeństwie (przynajmniej w tej młodszej części) panuje ogólne przekonanie, że sytuacja gospodarcza może się w zasadzie tylko poprawiać (ewentualnie z okresami stabilizacji), że stopy procentowe mogą tylko spadać, a z tych dwóch czynników wynika, że ceny mieszkań mogą tylko rosnąć :)
Polska nie jest jakimś cudownym, wyjątkowym krajem – chwilowo jest może, jak to niedawno określił nasz premier “tygrysem”, ale tygrysy (przynajmniej te azjatyckie) niezbyt ciekawie skończyły i wiele osób będzie bardzo zdziwionych, kiedy się okaże, że jakiś kryzys, prędzej czy później, dotknie i nas.
Zważywszy na to, że notujemy deficyt budżetowy nawet w czasach prosperity, to przy pogorszeniu sytuacji gospodarczej może być nieco gorzej. Niby 26 mld dziury w budżecie w przyszłym roku to niedużo, ale trzeba pamiętać, że to 6% tego budżetu (warto zwrócić uwagę, że deficyt, w szczególności całego sektora finansów publicznych, czyli budżetu, samorządów i innych ZUSów/NFZów/KFD ma wynieść 1.8% PKB – nie jest on podawany względem dochodów/wydatków, tylko względem jakiegoś dziwnego agregatu, który z punktu widzenia możliwości spłaty długów ma praktycznie zerowe znaczenie, ale że jest 3 razy wyższy, to i deficyt przez to wychodzi 3 razy mniejszy i mniej denerwuje obywateli).

Warto prześledzić historię polskiego zadłużenia (niestety znowu w relacji do PKB – w relacji do dochodów budżetu państwa odpowiednie wartości procentowe byłyby mniej więcej 5(!)-krotnie wyższe):

Na wykresie widać, że w czasach prosperity przed bańką dot com’ów nasze zadłużenie (względem PKB, bo nominalnie oczywiście nie) spadało, za to po bańce szybko wzrosło. W czasie drugiego prosperity przed upadkiem Lehmana nie zdołało spaść, za to po upadku znowu szybko wzrosło (w obu przypadkach po około 10 p. p., co stanowiło wówczas mniej więcej połowę rocznych dochodów budżetu państwa). Kolejny wzrost zadłużenia to mini kryzys 2012, a późniejszy nagły spadek to oczywiście skok na OFE, czyli umorzenie obligacji, które swego czasu należały nawet podobno do obywateli (ale potem sąd najwyższy i trybunał konstytucyjny stwierdziły, że jest inaczej). Aktualnie, ze względu na ogólnoświatowe prosperity, mamy spadek zadłużenia – oczywiście znowu względem PKB, które sobie radośnie rośnie, bo przecież co roku budżet notuje poważne braki. Jeśli nadejdzie kryzys i (nie daj Boże) PKB spadnie, to nasze zadłużenie znowu wystrzeli mocno w górę, a problemem jest limit 60% zapisany w konstytucji – gdybyśmy do tego limitu doszli, to pewnie łatwiej byłoby zmienić konstytucję niż wygenerować budżet bez deficytu.

Nasi rządzący mają chyba tego świadomość, bo systematycznie (i od tyłu) podnoszą podatki, gdzie się da, nazywając to opłatą solidarnościową, ekologiczno/elektro-mobilną, uszczelnianiem systemu, czy wreszcie oszczędzaniem na emeryturę w postaci PPK (po co dodatkowe oszczędzanie, skoro mamy już ZUS, mamy też resztki OFE? Czyżby państwo wiedziało, że z tych 2 systemów nic nie będzie i już nie jest w stanie dalej tego ukrywać?).

Pozostaje pytanie, co to wszystko ma wspólnego z mieszkaniami… ano ma tyle wspólnego, że tak, jak pisaliśmy wyżej, większość ludzi przyzwyczaiła się do wzrostu gospodarczego i niskich stóp procentowych, co implikuje wysokie ceny mieszkań. Tymczasem jest szansa, że za jakiś czas nie będzie ani jednego, ani drugiego, ani trzeciego.

Fed znowu podniósł stopy procentowe i ma zamiar podnosić je dalej (gdzieś w okolice 3.5% w latach 2020-2021):

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Fed-podnosi-stopy-po-raz-osmy-Wazna-zmiana-w-komunikacie-7617113.html

W długiej perspektywie stopy mają pozostać w granicach 3%, co widać na fedokropkach:

Oczywiście chyba jeszcze nigdy nie było tak, że wszystko szło zgodnie z zapowiedziami, a stopy były stabilne przez dłuższy czas (pomijając ostatnie 10-lecie i zerowe stopy), więc pewnie i tym razem tak nie będzie. Niemniej jednak stanowisko FED pokazuje, co jest uznawane za stan mniej więcej normalny – w przypadku USA są to stopy na poziomie 3%. Czy w związku z tym możliwe jest, żeby stanem normalnym w Polsce było 1.5%? W końcu prawie zawsze stopy w Polsce były wyższe niż w USA:

Także nasi południowi sąsiedzi (u których puchnie bańka mieszkaniowa) już rok temu zaczęli normalizację i z “technicznego zera” są już na naszym poziomie:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Czechy-znow-podnosza-stopy-i-remisuja-juz-z-Polska-7616974.html

W wielu innych krajach także trwa już cykl podnoszenia stóp, w niektórych, tych bardziej zbankrutowanych, do całkiem abstrakcyjnych poziomów (60% w Argentynie, czy 24% w Turcji). Nasza RPP czeka do przyszłorocznych wyborów (serwując nam komunikaty jako żywo przypominające propagandę PRL), tymczasem agencja ratingowa S&P obstawia 2 podwyżki w Polsce w 2019 roku i 2 w 2020 (choć tym się specjalnie przejmować nie warto, bo jeszcze niedawno obstawiali 2 podwyżki jeszcze w tym roku). Generalnie, można odnieść wrażenie, że czasy ultra niskich stóp procentowych na jakiś czas odchodzą i dla wielu polskich kredytobiorców taki stan rzeczy będzie (o dziwo) sporym zaskoczeniem.

Jednak na razie muzyka gra, więc i zabawa trwa – akcja kredytowa mocno przyspiesza i coraz więcej osób zaciąga coraz wyższe kredyty (wszak poza liczbą kredytów szybko rośnie też ich średnia wartość). Jak pokazują dane KNF, w większości są to ludzie raczej biedni, co widać po relacji raty do dochodu (DTI), kwoty kredytu do wartości mieszkania (LTV) oraz po długości okresu kredytowania (najczęściej 25+ lat). A potem będzie jak z frankami, czy obligacjami GetBack’a… że to banki wciskały im na siłę “tanie” kredyty, które nie okazały się tanie, za to okazało się, że czasem niektórzy tracą pracę, chorują, albo nawet ceny mieszkań spadają.
Aktualnie główny nurt zachowuje się tak, jakby jutro zawsze miało być różowe. Może tak właśnie będzie… a może będzie jednak tak, jak zawsze, czyli któregoś poranka jutro się zwyczajnie spier… ;)

PS. Kto nie czyta komentarzy, niech zacznie – pod każdym wpisem powstaje bardzo merytoryczna dyskusja, która znacznie rozszerza opisywane treści i warto się z nią zapoznać.

Na końcu poprzedniego wpisu zachęcaliśmy do czytania komentarzy – zdecydowanie warto, bo ich poziom to nie żaden onet, tylko poważna, merytoryczna dyskusja. Czasami komentarze są tak obszerne, że mogą stanowić oddzielny artykuł i tak mamy właśnie w tym przypadku. Jeden z naszych stałych czytelników (Jaja Robię), popełnił dłuższą wypowiedź w odpowiedzi na komentarz innego z naszych stałych czytelników, którą to wypowiedź publikujemy poniżej.
Nim jednak przejdziemy do meritum, warto napisać kilka słów wstępu. Jak się tak spojrzy na ogólną sytuację na świecie (a co za tym idzie także i w Polsce), można odnieść wrażenie, że już to kiedyś widzieliśmy – nam to przypomina czas sprzed kryzysu 2007-2008. Jednak do tej pory nie zdołaliśmy uzyskać pewności, czy to wygląda bardziej jak rok 2006, kiedy wszystko się jeszcze rozkręcało (poza amerykańskim rynkiem nieruchomości, właśnie przeżywającym zawał, którego konsekwencje wszyscy znamy), czy to może bardziej rok 2007, kiedy pierwsze trupy zaczęły wypadać z szafy, ale wielu nadal widziało przed światem tylko świetlaną przyszłość, czy może to już jednak rok 2008, kiedy z szafy wypadł trup ciężkiego kalibru (Lehman).

Zakładając, że to FED prowokuje kryzysy (tak samo jak bumy gospodarcze), sterując stopą procentową, powinniśmy być raczej u początków tamtego okresu. Na poniższym wykresie widać, że koniec podwyżek stóp zbiegł się w czasie z rozbiciem amerykańskiego rynku nieruchomości, ale nie spowodował jeszcze kryzysu (i była to połowa roku 2006):

Mniej więcej rok później amerykańskie giełdy ustanawiają szczyty, po czym zaczyna się szybki zjazd w dół, ale dopiero kolejny rok (2008) przynosi spektakularne fajerwerki i zwykle ten moment jest uznawany (niesłusznie) za początek kryzysu. Na poniższym wykresie widać, że amerykańskie indeksy potrafiły rosnąć jeszcze całkiem długo po zacieśnieniu polityki monetarnej przez FED (i po pierwszych poważnych problemach rynku nieruchomości), a poważne kłopoty zaczęły się dopiero po większych spadkach:

Wniosek z tego jest taki, że, aby się w końcu wszystko wyłożyło, potrzeba czasu. Poza czasem, potrzeba oczywiście powodów (np. wysokie stopy, albo super droga ropa), ale cały rynek jest dosyć bezwładny i nie wywala się wtedy, kiedy ma ku temu powody, ale dodaje do tego pewne opóźnienie. W chwili obecnej powodów wywałki mamy sporo (mega zadłużenie na całym świecie przy rosnących stopach), ale, po pierwsze, FED jest dopiero w trakcie podnoszenia stóp, a, po drugie, na razie z szafy wypadają tylko małe trupy (Wenezuela, Argentyna, Turcja), a te większe (jak Włochy, Japonia, Grecja, Deutsche Bank, czy Tesla) nadal jeszcze czekają w kolejce. Na giełdach ciągle wszystko blisko szczytów, więc paniki nie widać (aczkolwiek zdarzają się pojedyncze poważne dni spadkowe, które sugerują, że sporo osób dostrzega nieuchronne i reaguje dosyć nerwowo). W naszej ocenie jesteśmy więc gdzieś pomiędzy rokiem 2006, a 2007 – na horyzoncie widać poważne problemy, ale muzyka nadal gra i wszystko się jakoś kręci. Pytanie tylko, czy z racji skali obecnego zadłużenia i istniejącej bańki prawie na wszystkim (niektórzy nazywają ją “matką wszystkich baniek”), sytuacja nie rozwinie się nieco bardziej dynamicznie niż w latach 2007-2008 (to, że rozwinie się bardziej dramatycznie, raczej nie podlega wątpliwości). Zobaczmy więc, co na ten temat sądzą nasi czytelnicy i jak oni widzą aktualną sytuację na tle historycznym.

Tomasz_Wielblad (z typową dla siebie krytyką naszej twórczości) pisze tak:

kolejna bajka na dobranoc napisana ;) więcej w tym pobożnych życzeń niż rzetelnych wniosków…
ostatnim razem gdy w Polsce stopy były niższe niż w USA nie było opisywanej tu tragedii… dlaczego mimo niższej stopy w Polsce dolar mocno słabł? nawet poniżej 2 zł? dlaczego dziś ma być inaczej? co różni te dwa okresy? i dlaczego pomijacie ten fakt w prognozowaniu???? nie pasuje do bajki??? o mieszkaniach za 30 lat za darmo????

Odpowiedź Jaja Robię:

Tomaszku, powiedz mi tak szczerze, skąd u Ciebie taka presja na rozliczanie się z wyników, za których analizę nic nie płacisz. Czy może jestem w błędzie i sypnąłeś dzięgami dla autorów blogu, bo jak nie, to co Ty się spodziewasz, że ktoś za free analizę Ci zrobi. To, czy oni z tego mają jakiś grosz, czy też piszą z czystej przyjemności pisania, czy tez czują jakąś misję w celu uświadomienia mas, to już tylko ich prywatna sprawa.

Ja mogę Ci analizę przeprowadzić, do wniosków doprowadzić i Ty możesz mnie z tego rozliczać, ale nie za darmo. Ty wyciągnij żmije z kieszeni i płać. Może być  w bitcoinach, żebyś się nie musiał fatygować koperty mnie dostarczać. A jak Ty płacić  nie chcesz, to ja mogę bajki o księciu na białym koniu na dobranoc opowiadać jak dla moich dzieci.

Jeśli Ty nie zauważyłeś, to tutaj jest wymiana poglądów, do których ja na ten przykład nie roszczę sobie monopolu na prawdę, nie za darmo bynajmniej. Jak wszyscy tutaj (tak podejrzewam) piszemy z darmo, podpierając się faktami. Możliwe jest, że ktoś wyciąga wnioski błędne, ale dopóki robi to w ramach wolontariatu, to ma do tego prawo. I należałoby dziękować zarówno autorowi jak i komentującym, że są one na coraz wyższym poziomie i coraz bardziej merytoryczne. A Ty  wdzięczność powinieneś okazać, że masz gdzie się uzewnętrzniać.

Jeśli ty masz inne zdanie, to Ty zacznij się podpierać danymi , linkami i darmową analizą, co jak i dlaczego. Ktoś będzie miał ochotę to z Tobą podyskutuje.

Co do dolara, to będzie darmowe – za następne zapłacisz, ale ponieważ nie samym „chlebem człowiek żyje”, odpowiesz dlaczego popełniłem błąd ja i autorzy bloga w sposób podobny do mojego.  To Cię uwiarygodni, że Tyś nie jest zrozpaczony „inwestor”.

W Polsce niższe stopy procentowe od jankeskich były tylko w okresie 2006-2008 według tego wykresu

Od 2008 czy tez końcówki 2007 ciężko wyczytać, a za darmo aż takiej głębokiej analizy nie chce mi się robić. Mam ciekawsze, rzeczy choćby artykuł dla wdzb, który obiecałem, a u mnie słowo droższe od pieniądza. Zresztą czymże jest mamona jeśli konkuruje z misją uświadamiania ludzi, żeby sobie zagrali na nosie bankierom mających ich za bydło. Najniższy kurs dolara spadł rzeczywiście, poniżej 2 zł ale tylko w niektórych kantorach na ulicy, cenna nie pokazała się w notowaniach

https://www.salon24.pl/u/marekwojciechowski/95670,dolar-spadl-ponizej-2-zl

Ale nie będziemy się kłócić o resztki z pańskiego stołu. Jest poniedziałek 21 lipca 2008 roku, cisza przed burzą oficjalny kurs dolara to 2,0173 zł

https://www.bankier.pl/waluty/kursy-walut/forex/USDPLN

Co wpłynęło na to, że  zielony jest tak tani? Napływ kapitału spekulacyjnego. Polska jest od 4 lat w UE, nasz kraj rozwija się w tempie naprawdę dobrym. Podobnie jak gdzie indziej, w wyniku napływu funduszy europejskich, spodziewana jest eksplozja inwestycji. Wszyscy, ale to wszyscy już wiedzą, jak to będzie wyglądało. Polska będzie jednym wielkim placem budowy z obcym kapitałem. Realizowane są wielki inwestycję.  Niżej podpisany w tamtym w czasie i świeżo po studiach dorabiał w budowlance (na stażu, po moim podobno niezłym kierunku studiów, dostałem 476,76 zł na m-cha więc wróciłem do bycia robolem, zarobionym), zanim postanowił udać się na kilkuletnią emigrację. To był szał. I już wtedy ja, młody chłopak, wiedziałem, że to się może źle skończyć. Ale któż słuchałby się małolata, co zamiast światłej kariery wybierał przerzucanie cegieł (przenośnia).  Brano wszystkich do pracy, materiały drożały, pensję skakały do góry (nie pamiętam już, czy tak gwałtownie jak teraz). Z czego to wynikało, no z kredytu:

https://www.money.pl/banki/wiadomosci/artykul/na;czym;zarabiac;beda;banki;po;wejsciu;polski;do;unii,43,0,36651.html

Do tego sami emigranci przysyłają  miliony dewiz:

https://www.tygodnikprzeglad.pl/zyjemy-emigrantow/

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Emigranci-z-Wysp-wysylaja-grube-miliardy-do-Polski-1744674.html

W ciągu tylko jednego roku 2007 Polacy przekazali 20,4 miliarda (tak miliarda) zł. Nic dziwnego, że złotówka była pożądana.

A potem jak zwykle wszystko się…potoczyło po staremu.

Mamy zatem poniedziałek, końcówkę ciepłego lipca 2008 roku. I najtańszą dewizę w ciągu ostatnich 20 lat.

USD:

https://www.money.pl/pieniadze/nbparch/srednie/waluta=787/format=chart/period=95/

EUR (marka niemiecka do momentu powstania wspólnej waluty):

https://www.money.pl/pieniadze/nbparch/srednie/waluta=787/format=chart/period=95/

CHF:

https://www.money.pl/pieniadze/nbparch/srednie/waluta=787/format=chart/period=95/

Wszyscy pieją z zachwytu, nawet Gazeta Wyborcza (cóż, nie przepadam za nimi, ale dla rzetelności mojego wpisu – nie ich gazety, wkleję linka):

http://wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/1,114873,5443385,Dolar_kosztuje_mniej_niz_dwa_zlote_.html

I nagle, ale to nagle, koniec… nie, nie polskiej zielonej wyspy, cytując naszego obecnie najbardziej eksponowanego i znanego emigranta, imiennika prezydenta USA. Bankrutuje Lehman Brothers, jeden z najstarszych działających banków świata. Czwarty największy w Stanach. Jeden z tych, o których się mówi „zbyt duży by upaść”. Ale pycha kroczy przed upadkiem. System finansowy się chwieje. Na całym globie. Kryzys sub-pirime w USA, bańka na rynku nieruchomości, brak płynności instytucji finansowych.

I co się wtedy dzieje. Pomimo podniesienia stóp procentowych, doskonałych perspektyw Polski na rozwój (fundusze UE, inwestycje pod Euro2012, dewizy spływające do kraju od emigrantów) kurs złotego się łamie. W ciągu kilku, dosłownie kilku, miesięcy USD poszybuje w górę o ponad  1,5 zł, euro  o tyle samo mniej więcej, słabiej zareaguje helwecka waluta – jedynie o 1,2 zł (zresztą ona sobie to odbije znacznie później).

Co to pokazuje, ano to, że mimo usilnych starań i pragnień (moich też, zapewniam) polska  złotówka to tzw. szmacianka. I to gdzie ucieka kapitał w razie W, pokazane jest wyraźnie w wykresach. Ale teraz to my jesteśmy safe heaven, gospodarka rozwinięta a nie wschodząca, to teraz może do nas będzie emigrował  kapitał jako do bezpiecznej przystani.

https://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/kraje-rozwijniete-polska-wsrod-krajow,208,0,2377168.html

Problem z tym, że nawet dojrzałych gospodarek nie chroni to przed utrata wartości waluty. Przykładem jest Australia:

https://www.businessinsider.com.au/aud-australia-dollar-boj-gdp-ecb-eur-2018-4

https://www.commbank.com.au/guidance/economy/what-makes-the-australian-dollar-move–201605.html

Kanada:

https://baskinwealth.com/blog/loonie-losing-altitude-four-reasons-why/

I strefa Euro:

https://www.poundsterlinglive.com/eurusd/8897-euro-to-dollar-rate-vulnerable-to-a-slide-over-coming-months-says-danske-bank

Jednak z  wykresów nie da się wyczytać, co było tego przyczyną. Są fetyszyści, co się w wykresach zaczytują i na ich podstawie próbują coś ugrać. To takie trochę dla mnie jak ze średniowiecznymi astrologami – wyczytajmy z gwiazd. To, że się czasami uda, nie znaczy, że działa.

Co mamy zatem teraz, stopy w USA są na wyższym poziomie niż w PL (poprzednio niecałe 2 lata 2006-2008), co się wydarzy w dalszej lub bliższej perspektywie, możemy wyczytać znowu z tego wykresu:

Dewizy dalej płyną do starego kraju, chociaż już w mniejszej ilości:

http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/1097056,transfery-finansowe-emigrantow.html

Zapewne nie jest to związane z otworzeniem się niemieckiego rynku pracy. Co ciekawe, tych transferów jest coraz mniej, bo coraz większa liczba osób pochodzenia polskiego decyduje się na zostanie na obczyźnie – wyraźnie zwiększyła się też liczba ludzi kupujących np. nieruchomości (co może, ale wcale nie musi oznaczać, że nie sposobią się do powrotu).

Z drugiej strony, bilansuje się balans wpływów i wypływów z PL. Obcokrajowcy prawie tyle samo wyprowadzają z kraju, co do niego wpływa. Co rzuca inne światło na sprawę ich ewentualnego zostania w naszej ojczyźnie. Być może jednak, jak w przypadku naszej rodzimej emigracji, jest to okres przejściowy. Nie wiem – pożyjemy, zobaczymy.

Mamy bum na rynku nieruchomości, brakuje rąk do pracy, rosną wynagrodzenia, rosną ceny materiałów… nie tylko budowlanych, ale też maszyn, cześć zamiennych, wzrasta liczba kredytów, a jednocześnie widocznie powiększają się problemy firm z płynnością finansową. Zupełnie jak wtedy, gdy moja skromna osoba, jak zwykle zresztą w okresie wolnym od nauki, dorabiała sobie na budowie. Wtedy też było łatwiej (być może to się zresztą nie zmieniło) bo mamona z pominięciem fiskusa, ZUS-u wędrowała do kiermany. To, czego  w księgach nie ma (a być powinno, wszak księga i władza ma monopol ma prawdę) to i w ekonomi niet. Zatem wynagrodzenia według statystyków w tamtym okresie szły dość opornie pod górę :)

Na świcie natomiast mamy podwyżki stóp procentowych nie tylko w USA, rozgrzana ekonomię, kilkuprocentowe wzrosty PKB, a poza tym problemy – tradycyjnie zresztą, banków umoczonych w różne aktywa, wzmożoną akcję kredytową, zadłużenie w kwotach bezwzględnych największe w historii (bo procentowo do PKB jak się robi sztuczki księgowe, co by ładnie wyglądało, to już nie). Niektóre kraje z powodu obsługi długu już się przewróciły, inne ledwie zipią.

Wróćmy jednak do macierzy. Czy Ty, Tomaszku myślisz, że ja źle życzę  ojczyźnie? Otóż nie. Ja chce dla niej jak najlepiej. Żebyśmy my byli potęgą, od morza do morza. Jak w czasach RON. Jeśli się uda, to bez użycia przemocy i tak, jak w okresie naszego „Złotego Wieku”, bez podboju a za dobrowolnym przyłączeniem się do nas (przynajmniej na początku i za zgoda większości reprezentantów owych krain). Jeśli się nie uda, cóż… może być drogą podboju, jeśli innej nie ma. A że nasza niezwyciężona armia samodzielnie ostatnio wygrała wojnę  z sowietem (i to jeszcze wtedy, gdy zwano ich bolszewikami) coś ze sto lat temu, to musimy się kimś podeprzeć. Chwilowo mamy wspólnotę interesów z jankesami. Jak długo to potrwa – nie wiadomo. Już wcześniej pisałem, że z dwojga złego wolę okupantów zachodnich niż bratnia pomoc ze wschodu (czy to azjatycką, czy też tą bliższą nam, słowiańską). Tamci przynajmniej pompują dolary i złoto (taka mała dygresja – NBP trzeci miesiąc z rzędu kupuje złoto, dostali pozwolenie?), a nie jak sowiet przez 50 lat Marksa i Engelsa.

Najbardziej to chciałbym, żebyśmy prowadzili politykę nie pro-unijną, pro-amerykańską, czy tez pro-rosyjską, ale swoja własną pro-polską. Żeby NASZ rząd myślał o nas, a nie o innych i swoich czterech literach. Do tego rozbija mnie przekonanie polityków od lewa do prawa, od rządzących po opozycję, że oni zawsze wiedzą, co jest najlepsze dla nas, a samych obywateli mają za bydło.

Wracając do tematu… sektor budowlany jest w Polsce odpowiedzialny za niewiele ponad 10 % PKB i za 1 pp wzrostu.  W kwotach bezwzględnych to jest 200 miliardów złotych. Ale jak to bywa w naczyniach połączonych, ma wpływ na inne gałęzi gospodarki. W niejednej krainie o lepszych perspektywach budowlanka była w stanie doprowadzić do poważnych problemów.

https://budownictwo.wnp.pl/polski-rynek-budowlany-bedzie-w-2018-r-warty-ponad-200-mld-zl,317508_1_0_0.html

http://wgospodarce.pl/informacje/54593-gazeta-bankowa-paradoks-budowlanki

Największy wpływ na wzrost PKB jak i na całą gospodarkę mają wydatki konsumenckie.

https://www.money.pl/gielda/wiadomosci/artykul/wzrost-pkb-bedzie-wyhamowywac-w-ii-polr-w,170,0,2414762.html

Gdyby przypadkiem coś poszło nie tak (wzrost stóp procentowych, jakiś krach, zbyt duże zadłużenie), to wydatki się zmniejszą. Tłumacząc na ludzki – obywatel będzie się szczypać z każdym groszem, nieważne czy z powodu tego, że coś mu zdrożeje, czy też tego,  z czegoś będzie musiał zrezygnować.

Cała nadzieja wtedy w jankesach, że nie zostawią sojusznika i nas wspomogą, a moje dywagację nic nie będą warte. Czego sobie i Tobie życzę. Problem w tym, że w tym świecie nie ma nic za free i, jeśli nasi obecni włodarze czegoś się nauczyli, to, cytując klasyka, nie powinni być „kompletnymi frajerami  robić zdradka za darmo”.

W takim wypadku ja, jak już wcześniej pisałem, jeśli mam ryzykować życiem, spokojem i dobrobytem, życzę sobie kamienicę we Lwowie i nie na kredyt, wziąłbym w Moskwie, ale złe wspomnienia tam my Polacy mamy, jakoś tak ten Kreml opuszczaliśmy szybko, zupełnie bez godności, jaka cechowała naszą wielce urodzoną, kwiat narodu, szlachtę. Wypisz wymaluj nasze elity polityczne, intelektualne i kulturowe.

Jaja Robię.

Jak widać, z tych samych danych można wyciągać skrajnie różne wnioski i często tak właśnie wygląda dyskusja w komentarzach – nikt nie wie, jak będzie, ale chyba wszyscy się zgadzają, że żyjemy w bardzo ciekawych czasach. Otwartym pozostaje pytanie, czy ta “ciekawość” czasów okaże się być pozytywna, czy wręcz przeciwnie. Wydaje się, że większość czytelników (przynajmniej tych komentujących), podziela nasze poglądy, co byłoby swego rodzaju ostrzeżeniem (wszak większość się zawsze myli), gdyby nie fakt, że tego bloga czytają tylko nieliczni. I to raczej ci, którzy się interesują czymś więcej niż kolejne (siłowe?) miłosne podboje Cristiano Ronaldo. Większość (zwana pieszczotliwie “ulicą”), bierze nadal “tanie” kredyty na mieszkania, które mogą tylko drożeć, żeby zrobić super interes na wynajmie i to nas tylko utwierdza w przekonaniu, że poglądy prezentowane na tym blogu może i są błędne, ale może znowu nie aż tak bardzo ;)

PS. Jeśli ktoś chciałby napisać wpis na bloga, a nie ma śmiałości, to… niech się ośmieli! :) Wielu komentujących ma bardzo ciekawe poglądy – warto, żeby zapoznała się z nimi szersza grupa odbiorców.

Dziś kolejny artykuł od Jaja Robię – tym razem na temat rynku mieszkaniowego/kredytowego w Australii. Mimo że rejon to dosyć od nas odległy, to podstawowe problemy jako żywo przypominają te z naszego, czy chociażby amerykańskiego, przed-kryzysowego podwórka (zaniżane stopy procentowe, silne wzrosty cen, bum budowlany, zaniżanie standardów kredytowych, przekonanie o wiecznych wzrostach itd.). Całość sprawia początkowo bardzo pozytywne wrażenie – ludzie się bogacą, gospodarka kwitnie (budowlanka napędza mnóstwo innych sektorów), wszyscy są zadowoleni, aż w końcu okazuje się, że iluzja cudu gospodarczego na kredyt zawsze na końcu okazuje się być iluzją. Ale nie przedłużamy i oddajemy “głos” Jaja Robię:

Na początku miałem zrobić tylko tłumaczenie świetnego tekstu Nicka Hubble pod jakże znamiennym tytułem: „Czy australijski system bankowy może wywołać następny krach finansowy?” 1 Jednak, pomimo tego, że artykuł jest kapitalny, to posługuje się on wyrażeniami specjalistycznymi, co mogłoby spowodować brak zrozumienia wśród niektórych czytelników. Szczerze powiedziawszy, niektóre  zwroty a w szczególności slang Aussi sprawiał trudność także i mi. Nie chodzi tylko o określone wyrażenia, bo sens wypowiedzi w najgorszym wypadku dałoby się  zrozumieć z kontekstu, ale raczej o całościowe zobrazowanie problemu jaki narósł wokół australijskiego rynku nieruchomości i nieodłącznie z nim związanego (jak zwykle zresztą) sektora bankowego.

Czy australijski system finansowy jest kamykiem który ruszy lawinę?

Ale wracając do meritum… Nick w swoim artykule postawił śmiałą tezę, że australijski system bankowy będzie podmuchem, który wywoła finansowy sztorm. Nie sposób mu nie wierzyć, skoro spędził ponad cztery lata w różnych częściach Australii, zbierając dane do swojej pracy doktorskiej. Wnioski są zaiste bardzo ciekawe, chociaż, chcąc być szczerym, powiem Wam, że raczej mnie nie zaskoczyły. Zresztą zaskoczyć nie powinny nikogo, kto choć trochę wie, jak się „bawią” finansiści.

Wiarygodności jego twierdzeniu dodaje fakt, iż  do podobnych wniosków zaczynają powoli dochodzić inni – Royal Commission (Komisja Królewska), Pacific Investment Management Co 2, czy Absolutely Strategy Research z siedzibą w Londynie. I za każdym razem wszystkich dziwi, jak to się stało, chociaż dziwić nie powinno. Czemu? Ponieważ sposób działania określonych instytucji  państwowych stojących rzekomo na straży prawa (w dodatku prawa stworzonego przez nich), czy też firm prywatnych, zwanych szumnie i na wyrost „instytucjami zaufania publicznego”, ma zawsze taki sam skutek. Nie sposób pominąć zwykłego, szarego człowieka, w którego przypadku chyba resztki instynktu samozachowawczego, objawiającego się zwykle w ograniczonym zaufaniu do kogokolwiek, w dziwny i nieodgadnięty dla mnie sposób, pomijają w/w podmioty.  Jak to się dzieje, że obdarzamy zaufaniem to, co błyszczy z wierzchu, choć gnije od środka? I gdyby nie resztki sumienia i wychowanie w wierze katolickiej, jakie by nie było, to człowiek pewnie sam zdarłby z szaraczków ostatnią koszulę i puścił boso na śnieg.

Dobrze, zostawmy rozterki moralne filozofom, a my, niczym kochanek do swojej oblubienicy, wróćmy do tematu. Od czego by tutaj zacząć… Może od tego, że jeden na pięciu dłużników nie jest w stanie obsłużyć swojego zadłużenia. Około 33% stanowią osoby, których wnioski mogły zostać sfałszowane. Z czego całkiem spora grupa zdecydowała się na kredyt typu “najpierw odsetki”(interes only loan 3). Polega on na tym, że przez pewien czas spłaca się tylko odsetki, a dopiero po określonym terminie dochodzi kwota główna kredytu (principal+interes loan). Bank Centralny Australii przewiduje, że w ciągu najbliższych czterech lat problemy ze spłata dotkną około 18% z grupy “najpierw odsetki”, co w liczbach bezwzględnych stanowi około 1,5 miliona klientów i  będzie zapewne miało bardzo negatywny wpływ na ceny. Ale nie ma co panikować, gdyż w ankiecie przeprowadzonej przez UBS 14 % z nich jest pewna, jak tylko człowiek może być pewny, że ceny nieruchomości pójdą w górę i zanim dotrą do krytycznego dla nich momentu, uda im się upchnąć chawirę, być może przy tym jeszcze zarabiając. Bo rozumiecie ludkowie… wiedzą oczywistą  jest to, że na NIERUCHOMOŚCI NIE MOŻNA STRACIĆ. Problem w tym, że niewidzialna ręka rynku (w tym wypadku całkowicie namacalna polityka zacieśniania polityki pieniężnej ABC, a co za tym idzie podwyższone standardy przyznawania kredytów) ma zdanie całkowicie odmienne. I mimo usilnych prób naganiania przez media, bankierów, brokerów kredytów hipotecznych i przeświadczenia, że co „własne” to „własne”, ceny spadają. Konsekwentnie, od 12 miesięcy. Czyli przekładając z bankowego na nasze – calutki okrągły roczek. Może to nie są jakieś oszałamiające  procentowo liczby (bo, gdy zobaczy się liczby odpowiadające rocznym zarobkom, to wrażenie jednak robią) – raptem 5,6 % w Sydney, niecałe 2 w Melbourne i 4% w Darwin, niemniej są faktem. Niezbitym 4 . A o tym, że problem jest poważny, świadczy raport sporządzony dla Pacific Instrument Management Co. I cóż w nim mamy, ano nieocenione źródło informacji, mówiącej na przykład, że podniesienie stopy procentowej o 200 punktów bazowych doprowadzi do wzrostu raty z 38% dochodu do 48% (w świecie anglosaskim, przyjętym też w Polsce, jest dziwny zwyczaj podawania zarobków rocznych przed podatkiem) co dla tych, którzy jeszcze się nie zadłużyli, spowoduje trudności w uzyskaniu kredytu, a dla szczęśliwców kredyt już posiadających problemy z jego spłatą. Sprawa stała się na tyle poważna, że wyżej wymieniony raport stwierdza wprost, iż tamtejsze banki mogą po raz pierwszy w historii spotkać się z obniżką ratingu 5. Z kolei Absolute Strategy Research (ASR) twierdzi wprost, że problem australijskich banków, pomimo tego, że może się wydać daleki, może mieć wpływ na globalną gospodarkę. Australijski Przegląd Finansowy przytacza argumentacje ASR:

„Mniej znanym faktem jest, że australijskie banki są pośród 11 największych spółek MSCI Asia Pacific Index, pomiędzy japońskimi gigantami przemysłowymi takimi jak Toyota, Sony i Softbank. I  pomimo tego, że cały australijski rynek stanowi zaledwie 18% całości indeksu, nie należy lekceważyć wpływu potencjalnych problemów sektora bankowego na szeroko rozumianą gospodarkę.”

Ewentualny kryzysy bankowy mógłby zatopić australijską giełdę i system emerytalny. Może się tak stać, gdyż cztery największe australijskie banki stanowią dzisiaj jedna czwartą indeksu giełdowego ASX200, osiągając ponad 30% w 2015 roku. Tym samym ustanowiły rekord i wyprzedziły inne indeksy, zanim ich systemy bankowe upadły.

Współzałożyciel firmy ASR, Ian Harnett, wyjaśnił, dlaczego sprawy ostatecznie obierają taki obrót:

„W świecie niskich stóp procentowych każdy szuka aktywów, które dają przyzwoity zwrot. Jednak istnieje ograniczona liczba aktywów, które może wytworzyć gospodarka krajowa. Kwestią czasu jest, kiedy nastąpi ich nasycenie i pogorszenie jakości.”

Banki australijskie szukają zysków poza granicami kraju, zwłaszcza w Europie. Ponieważ rynki wschodzące i Włosi już borykają się z problemami, kryzys bankowy w Australii może być kamykiem który ruszy lawinę.

Jak do tego doszło? Z serii u nas jest inaczej i dlaczego nie uczymy się na błędach ?

Problemy banków problemami banków, zapewne, jak zwykle zresztą, uspołeczni się straty (np. poprzez nowy, tylko na określony czas, tymczasowy niczym w Polsce, most-podatek) a zyski sprywatyzuje. A społeczeństwu się wmówi, że to dla ich dobra. Nihil novi. Nic nowego zresztą, jeśli chodzi o to, w jaki sposób doszło do tego zamieszania. Tradycyjnie chciwość, korupcja, zaślepienie, ślepota organów państwowych.

Ale zacznijmy od początku. Zbierając materiał do swojej pracy doktorskiej, Nick Hublle natknął się na skandaliczne, kryminalne wręcz praktyki, dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych dla ludzi, którzy najzwyczajniej w świecie nie spełniali i tak dosyć już luźnych standardów kredytowych.  Osobom ubiegającym się o kredyt mieszkaniowy pomagano w wypełnianiu wniosku w taki sposób, by  formalności nie budziły zastrzeżeń. Niektórzy posuwali się do zwykłego fałszerstwa. Dosyć ciekawy pod tym kątem jest raport Komisji Królewskiej. Możemy w nim wyczytać, że brokerzy podawali fałszywy numer telefonu na wypadek, gdyby bank chciał jednak sprawdzić informacje zawarte w formularzu 6, zmieniali dane tak, aby wyglądały korzystniej (dochody, wydatki). Niezliczona liczba sztuczek, które w korzystny sposób miały pokazać zdolności kredytowe wnioskodawcy 7. Jeden z brokerów, podczas przesłuchania przez Komisję Królewską, powiedział, że nie pamięta, ile razy wprowadził w błąd regulatora finansowego (odpowiednik naszej KNF). Zresztą w Polsce takie sztuczki też są znane 8910. Same banki też nie były święte. Według Nicka Hubble banki zatrudniały do weryfikacji dokumentów osoby, które nawet nie znały języka angielskiego. Zatwierdzały robocze wersje wniosków, nawet ich nie sprawdzając. Posuwały się nawet do przekupstwa brokerów. Komisja Królewska w raporcie stwierdziła, że jeden z banków chciał stworzyć słupa (straw-men, czyli strach na wróble, w slangu słup – osoba podstawiona) na wypadek, gdyby regulator finansowy chciał drążyć temat.

Niby nic nowego, ale gdy spojrzymy na liczby, to zaczyna nam się jeżyć włos na głowie. Australijczycy spóźniają się ze spłatą 1,7 biliona (trilon po angielsku) dolarów w kredytach hipotecznych. Około 33% z nich, jak już wcześniej wspominałem, to „sfałszowane kredyty”, co daje łączna kwotę około 500 miliardów dolarów australijskich kredytów udzielonych z wykorzystaniem zwyczajnego oszustwa 11. Tak, tak, pół biliona.

Australijski sub-prime

Najbardziej interesującą część w australijskim bałaganie sub-primów jest to, jak wszyscy są zdziwieni i zadają sobie pytanie, jak do tego mogło dojść.

Zanim przejdziemy dalej należy wyjaśnić pewne różnice pomiędzy amerykańskim a australijskim kryzysem sub-prime. Generalnie to powtórka z amerykańskiego podwórka, z dwiema zasadniczymi różnicami. W Australii to kredytodawcy, a nie zaciągający dług, kłamali w sprawie kredytów. To instytucje udzielające kredytów fałszowały dane (np. dotyczące dochodów, wydatków), żeby wnioskodawca spełnił określone standardy.

Po drugie, tylko Australia posiada prawo, które mówi, że jeśli jesteś w stanie udowodnić instytucji udzielającej kredytu, że manipulowała przy wniosku, to możesz zatrzymać dom, a dług zostaje anulowany. Darmowy dom dla osoby, która padła ofiara takiej manipulacji – strata dla banku, bądź też  instytucji, która zabezpieczała ten kredyt hipoteczny.

Jak to się stało, że pożyczano ludziom, których na to nie było stać? Z naszego punktu widzenia jest to zupełnie bez sensu. Zwykle odpowiedzi są  niekompletne. Tak, banki licząc na zyski, pożyczali pieniądze ludziom, którzy mogli mieć problemy ze spłatą.  Ale dlaczego zatem podejmowały takie ryzyko?

Według Nicka sedno problemu nie zostało zawarte w żadnej analizie, do której miał dostęp. Należy według niego wyjaśnić różnicę pomiędzy ryzykiem niewypłacalności (default risk) a zabezpieczaniem (collateral risk) tego zobowiązania.

Kiedy ceny nieruchomości rosną, wydaje się, że kupowanie domu, na który ludzi nie stać, ma sens. W najgorszym przypadku można go  sprzedać. Mamy tutaj do czynienia z sytuacją win-win. Wygrywa dłużnik, ponieważ pozbywa się długu i bank, ponieważ ryzyko strat jest bardzo małe (przy wzroście cen wręcz pomijalne).

Zatem witamy w świecie, gdzie ryzyko bankructwa, ewentualnie wynikających z tego strat, nie jest brane pod uwagę. Zwłaszcza, gdy pożyczkodawcy są w stanie udzielić wysoko oprocentowanych kredytów pomostowych, mających zapewnić płynność finansową w spłacie kredytu, gdy ceny mieszkań rosną. Brailey twierdzi wręcz, że banki używają nawet swoich własnych funduszy, żeby wyglądało na to, że sekurytyzowane kredyty hipoteczne (securitised mortagages) sprzedane dla inwestorów, były spłacane.

Ale wracając do sedna – gdy ceny nieruchomości rosną, ryzyko strat jest niewielkie, ponieważ rosnąca wartość domu pokrywa ryzyko banku. Ale gdy cenny nieruchomości przestają rosnąć, bądź zaczynają spadać, wtedy zaczyna się pojawiać problem. Jeżeli bankierzy nie mogą się podeprzeć wzrostami, wtedy niczym koszmar wracają wszystkie złe decyzje. Jednocześnie wzrasta ryzyko niewypłacalności dłużników. A  wtedy wszyscy zaczynają sobie  zadawać  pytanie o sens udzielania takich pożyczek.

W ciągu ostatnich kilku miesięcy ceny nieruchomości w Australii zaczęły spadać, wróciło ryzyko niewypłacalności dłużników, a co gorsze, pojawiły się braki perspektyw odzyskania kapitału i na horyzoncie ukazała się możliwość poniesienia poważnych strat. Banki zdały sobie sprawę, że siedzą na tykającej bombie. Mając w księgach miliardy dolarów w kredytach udzielonych ludziom, którzy już na obecną chwilę nie są w stanie ich spłacać, bankierzy zaczęli panikować.

Zacznijmy od tego, że problemy pojawiły się nie w momencie spadków, ale wtedy gdy cenny uległy stagnacji, zatrzymały się. Dzieje się tak dlatego, że dłużnicy przestali spłacać nie tylko odsetki, ale i kwotę główną kredytu. Jakby tego było mało, według Brailey, istnieje też znaczna liczba ludzi, którzy nie maja zielonego pojęcia, jakiego rodzaju kredyt posiadają. Nie widzą też, czy spłacają tylko odsetki, czy tez całość. Nikt im nie powiedział, że rata wzrośnie w momencie, gdy przejdą od spłaty tylko odsetek do spłacania kwoty głównej plus odsetki. Nie zawracali sobie tym głowy. Idea była taka, że zanim do tego dojdzie, sprzedadzą swoją nieruchomość.

W ramach działania doraźnego, chociaż nieco spóźnionego i niewiele zmieniającego, Komisja Królewska wymusiła na bankierach zaostrzenie warunków przyznawania kredytów (co jest zupełnie absurdalne, gdyż banki i tak ich nie sprawdzają). Zadłużanie trwa, jednak bez presji ze strony nowych osób, których na te domy nie stać, rynek nieruchomości zamiera.

Czy to nas dotyczy?

 Ciężko  jednoznacznie odpowiedzieć na powyższe pytanie. Z jednej strony australijskie banki w swoich aktywach posiadają ekspozycję na rynki europejskie, z drugiej mogą, ale wcale nie muszą, być przysłowiowym kamyczkiem, który ruszy lawinę.

Ja skupiłabym się na skutkach jakie prawdopodobnie poniesie zwykły obywatel po drugiej stronie globu, a te mogą być naprawdę poważne, ponieważ banki australijskie, aby stworzyć złudzenie bezpieczeństwa i płynności finansowej, zamiast inwestować oszczędności klientów w bezpieczne aktywa, dające przyzwoity zwrot, trzymały gotówkę na swoich kontach w celu zabezpieczenia kredytów mieszkaniowych i wykazania się obowiązkową rezerwą cząstkową oraz zabezpieczeniem w razie ewentualnych perturbacji. Niby nic, zwykła procedura na granicy prawa, ale gdy dopowiemy, że dotyczyło to funduszy emerytalnych, zarządzających nieraz oszczędnościami całego życia ludzi, to całkowicie zmienia postać rzeczy. Warto przy tym nadmienić, że w związku z tym, iż okres oszczędzania na emerytury jest długi, nawet mała zmiana w odsetkach prowadzi do dużych strat na  osobę na przestrzeni lat 12 13

Do tego, jeśli rząd się ugnie, zapewne dojdzie do bail-outu w postaci większych bądź nowych podatków, zahamowania wzrostu gospodarczego i zapewne wielu innych negatywnych skutków. Najbardziej zadziwiające jest nie to, że do tego doszło (bo przyczyny były niemal identyczne jak w innych krajach), ani nawet to, że podobne będą też skutki. Najbardziej dziwi to, iż tak niewielka liczba osób to dostrzegła, a jeszcze mniejsza ich słuchała. I że od pierwszych ostrzeżeń minęło przeszło 6 lat, zanim do szerszego grona dotarło, co się naprawdę dzieje. Można było uniknąć wszystkich tych problemów, ale wtedy nie zarobiliby bankierzy i brokerzy na kredytach, deweloperzy na mieszkaniach, politycy na bumie i pozornym dobrobycie itd. Grupa interesów była zbyt duża, żeby przejmować się ostrzeżeniami garstki oszołomów.

Co się zaś tyczy ludzi, którzy maja wszelkie podstawy do tego, żeby ostrzegać innych, gdy widzą nieprawidłowości, to powinni zdać sobie sprawę, że czasami musi upłynąć trochę czasu zanim ich przypuszczenia się ziszczą. Po prostu nie doceniają ludzkiej głupoty i chciwości. Jest taka genialna scena w “Big short” (cały film jest zresztą genialny), w której Mark Baum razem ze swoimi ludźmi z funduszu przychodzi do Venneta, zarzucając mu niewywiązywanie się z umowy. Koniec końców, Baum mówi, że to nie jest głupota a oszustwo, co ten puentuje słowami – ”pokaż mi różnice pomiędzy głupotą a oszustwem (nielegalnym działaniem) a każe aresztować brata mojej żony”. (Tell me the difference between stupid and illegal, and I’ll have my wife’s brother arrested).

https://youtu.be/SQTbbUASPLQ?t=141

Nie traktujmy ludzi ze szklanego ekranu ani żadnej maści ekspertów jako wyroczni. Oni też popełniają błędy a ich niekompetencja jest czasami zatrważająca.

Na koniec ku przestrodze:

„Dlatego w podobieństwach do nich mówię, bo, patrząc, nie widzą, i słuchając, nie słyszą ani nie rozumieją. I spełnia się na nich proroctwo Izajasza, które powiada: Będziecie stale słuchać, a nie będziecie rozumieli; będziecie ustawicznie patrzeć, a nie ujrzycie, Albowiem otępiało serce tego ludu, uszy ich dotknęła głuchota, oczy swe przymrużyli, żeby oczami nie widzieli ani uszami nie słyszeli, i sercem nie rozumieli, i nie nawrócili się, a Ja żebym ich nie uleczył.”14

[1] https://news.goldcore.com/us/gold-blog/australias-banking-system-may-be-the-bloody-big-butterfly-which-triggers-next-financial-storm/

[2] https://www.bloombergquint.com/business/pimco-warns-australia-s-property-slump-threatens-banks-economy#gs.QvObPFk

[3] https://en.wikipedia.org/wiki/Interest-only_loan

[4] https://www.businessinsider.com.au/australia-property-market-house-price-downturn-sydney-melbourne-home-loan-2018-9

[5] https://www.bloombergquint.com/business/pimco-warns-australia-s-property-slump-threatens-banks-economy#gs.QvObPFk

[6] https://www.afr.com/business/banking-and-finance/how-australias-biggest-home-loan-scammer-duped-the-banks-20171009-gyxcet

[7] https://www.theguardian.com/money/2009/nov/15/fraud-borrowing-banks-payslips

[8] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Jak-podniesc-zdolnosc-kredytowa-7496449.html

[9] https://www.domowy.pl/porady/raport-money.pl-5-sposobow-jak-ominac-rekomendacje-s-czyli-kredyt-na-mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego.html

[10] https://www.morizon.pl/blog/jak-zwiekszyc-zdolnosc-kredytowa-poznaj-13-mniej-oczywistych-technik/

[11] http://www.abc.net.au/news/2018-03-13/banking-royal-commission-to-put-liar-loans-in-the-spotlight/9538316

[12] https://www.reuters.com/article/us-australia-banks-inquiry-lawsuit/australian-inquiry-brings-threat-of-lawsuits-against-pension-funds-idUSKCN1LR0AA

[13] https://www.oversixty.com.au/finance/retirement-income/could-you-be-owed-3000-five-million-aussies-set-to-sue-big-banks

[14] Mat. 13:10,13-15

Tyle Jaja Robię w temacie Australii – choć na razie nie słychać jeszcze u nas zbyt głośno o oszustwach przy udzielaniu kredytów, to ten aspekt w rzeczywistości istnieje. Czasem w formie bezpośredniej (sami kiedyś rozmawialiśmy z “doradcą” kredytowym, który stwierdził, że wczoraj jeden z jego klientów nie miał zdolności kredytowej, a dziś już ma, bo ów doradca mu ją “zrobił”), częściej w formie bardziej pośredniej (“nie stać pana na kredyt w złotówkach, ale stać pana na kredyt we frankach”). W sytuacji rosnących cen (zwłaszcza przed 2008 rokiem) mieliśmy wiele kredytów z LTV powyżej 100% – dopóki ceny rosły, takie pomysły nie stanowiły problemu. Problem pojawił się dopiero, kiedy ceny zaczęły spadać, a naprawdę poważny problem objawił się wtedy, kiedy frank zaczął mocno drożeć (pechowo to się akurat zbiegło w czasie ;) Aktualnie mamy trochę powtórkę z rozrywki… około 200 tys. osób rocznie zaciąga kredyty przy historycznie niskich stopach procentowych, na 25-30 lat, najczęściej z LTV80% i wyższym.  Jest to niby lepiej niż kiedyś, ale ten stan trwa już prawie od 10 lat (poprzedni bum kredytowy to było realnie lat 4), przez co liczba osób, które mają szansę zostać z tego powodu poturbowanych, jest znacznie wyższa. Do tego wciąż nierozwiązany został (i raczej nie zostanie rozwiązany) problem kredytobiorców frankowych – kiedy RPP będzie zmuszona podnieść stopy procentowe (albo kiedy zrobi to bank centralny Szwajcarii), zobaczymy spore fajerwerki na rynku mieszkaniowym/kredytowym.
Znowu “wszyscy” będą zaskoczeni – banki tym, że ludzie spłacali kredyty przy dobrej koniunkturze i niskich stopach, a przy gorszej koniunkturze i wyższych stopach przestali. Nadzorca (KNF) tym, że przecież wprowadził ograniczenia na LTV, czy DTI i nic to nie dało (wszak co z tego, że są jakieś ograniczenia, skoro ludzie nadal zaciągają kredyty nawet na połowę swoich dochodów?), a klienci tym, że rata to jednak może wzrosnąć (tak, jak frank może podrożeć), a mieszkanie może stanieć. Tymczasem dla każdego, kto interesuje się trochę historią rynków mieszkaniowych w innych krajach, żadnego zaskoczenia nie będzie. Niewielka jednak będzie z tego pociecha, kiedy z jego (podatnika) pieniędzy, przyjdzie ratować zbankrutowane banki.

Po długim okresie kolejnych rekordów sprzedażowych u deweloperów mamy już drugi kwartał, w którym doszło do silnego odwrócenia tego trendu – tym razem spadek sprzedaży (licząc kwartał do tego samego kwartału roku poprzedniego) wyniósł około 20%. Dwa ostatnie, zauważalnie słabsze, kwartały tego roku przyćmiły efekt bardzo dobrej sprzedaży z początku roku, spowodowanej ostatnią falą kamikaze, którzy 10% dopłaty od podatników w ramach Mdm potraktowali niczym chwycenie Pana Boga za nogi. Okres od początku roku do końca września przyniósł prawie 10-procentowy spadek sprzedaży względem tego samego okresu roku poprzedniego. Szczegóły dla poszczególnych deweloperów można zobaczyć w poniższej tabeli:

Podsumowanie dla największych miast tradycyjnie można znaleźć w tym w raporcie Reasa (warto zwrócić uwagę, że znowu coś się tu do końca nie sumuje i wzrost oferty na koniec kwartału jest wyższy niż różnica w liczbie mieszkań wprowadzonych i sprzedanych, z czego jest wniosek, że część uprzednio “sprzedanych” mieszkań wróciła do oferty):

Widać tu, że mamy kolejny okres, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższa liczbę mieszkań sprzedanych, w związku z czym wielkość oferty znowu zaczęła rosnąć w kierunku historycznych maksimów. Wygląda na to, że nie jest to chwilowa zadyszka deweloperów, tylko jakaś dłuższa tendencja. Przy tej okazji warto jeszcze wspomnieć, że pewien wpływ na spadek sprzedaży kwartał do kwartału miał fakt, iż w zeszłym roku nasz wspaniałomyślny rząd uruchomił “zaoszczędzoną” wcześniej pulę pieniędzy w ramach Mdm, która pozwoliła wybranym szczęśliwcom na zaciągnięcie kolejnych ~2 tys. kredytów. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę to, że miasta raportowane przez Reasa odpowiadają za mniej więcej 2/3 sprzedaży deweloperów, a deweloperzy odpowiadają za nieco ponad połowę transakcji w ramach Mdm, wpływ Mdm na wynik sprzedażowy mógł wynieść jedynie ~5%, czyli nawet i bez tego spadek sprzedaży byłby około 15%.
Warto zwrócić uwagę na dwie ciekawostki z tego raportu, które mogą tłumaczyć, skąd u deweloperów takie silne hamowanie. Po pierwsze, bardzo mocno spadła w ciągu roku oferta dotycząca gotowych mieszkań (o ponad 30%), a jednocześnie o 10% wzrosła średnia cena w ofercie. Płyną z tego dwa podstawowe wnioski – Polacy nie stracili jeszcze zupełnie głowy i starają się kupować w miarę możliwości gotowe mieszkania aniżeli obietnice ich wybudowania (choć z tym jest dosyć ciężko), a jednocześnie wygląda na to, że wzrost cen ofertowych okazał się jednak nieco zbyt duży.

Na kolejnym wykresie pokazana jest prognoza sprzedaży i liczby wprowadzonych mieszkań w całym obecnym roku:

Niby nic specjalnie ciekawego – ot takie tam optymistyczne przekonanie, że w skali całego roku sprzedaż będzie jednak wyższa niż liczba mieszkań wprowadzonych do oferty, a całość będzie te kilkanaście procent niższa niż w zeszłym rekordowym roku i minimalnie niższa niż w bardzo dobrym roku 2016. Problem polega na tym, że coś tu się lekko nie zgadza, bo wyniki budownictwa mieszkaniowego wg GUS pokazują kolejne rekordy:

Mamy rekordową liczbę pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów (i nie są to jakieś tam “słabe” rekordy, bo wzrosty u deweloperów wynoszą około 20%, co widać, gdy się porówna je z tym samym okresem poprzedniego roku):

Tymczasem, mimo spadającej sprzedaży, oferta deweloperów rośnie dość wolno – gdzie w takim razie chowają się te mieszkania, o których pisze GUS? Pewną wskazówkę daje jeden z deweloperów w tym artykule:

https://nieruchomosci.wprost.pl/budownictwo/10158122/echo-investment-w-2018-r-sprzedalo-718-mieszkan-do-konca-roku-planuje-1100.html

Możemy tam przeczytać tak:

Przystosowaliśmy strategię sprzedaży do aktualnych warunków rynkowych: wysokiego popytu, szybkiej wyprzedaży oferty oraz rosnących cen. Zgodnie z nowym podejściem, w momencie zakończenia projektu około 20 proc. lokali powinno znajdować się jeszcze w ofercie. Nasze doświadczenie pokazuje, że marża na gotowych mieszkaniach jest wyższa (…)

To bardzo ciekawa strategia polegająca na tym, że kisimy (znaczy deweloper kisi) mieszkania, nie wprowadzając ich do oferty na etapie dziury w ziemi, tylko czeka z tym aż do zakończenia budowy, żeby otrzymać wyższą cenę. Skoro ceny rosną, a mieszkania gotowe, jak widzieliśmy wcześniej, mają znacznie większe wzięcie niż obietnice ich wybudowania, to czemu tak nie robić? Można się domyślać, że cytowana firma nie jest jedyną, która wpadła na ten genialny pomysł i taka praktyka ma miejsce znacznie częściej, co dobrze wyjaśnia rozbieżności pomiędzy rekordową liczbą nowo budowanych mieszkań i wydawanych pozwoleń a słabnącą sprzedażą i w miarę stabilną ofertą. Pytanie tylko, czy ta strategia nie jest zbyt ryzykowna, bo, jeśli nagle doszłoby do gwałtowniejszego załamania popytu (kryzys?), to deweloperzy mają szansę zostać z dużą liczbą niesprzedanych (i to gotowych) mieszkań, kiedy mało kto będzie je chciał kupować. Z punktu widzenia rozsądnego klienta byłby to układ bardzo korzystny, bo w czasach kryzysu zdecydowanie warto kupować mieszkania gotowe, a nie mgliste obietnice deweloperów – wszak w czasach kryzysu ryzyko, że deweloper pójdzie sobie z torbami (naszych pieniędzy) jest o niebo wyższe niż w czasach prosperity takiego, jak teraz. Tak, czy inaczej, wysyp nowych mieszkań powinien się za czas jakiś pojawić – jeśli aktualne spadki sprzedaży wynikają w jakiejś większej części z ogólnego “pogorszenia się” oferty deweloperów (mniej gotowych mieszkań, wyższe ceny), to nie będzie to stanowiło specjalnego problemu. Jeśli jednak sprzedaż spada, bo kupujących po prostu ubywa, to problem pojawić się może (oferta wzrośnie, a kupujących nie przybędzie). Patrząc na silne wzrosty liczby udzielanych kredytów, w niezmienionych warunkach ekonomicznych, większe szanse realizacji miałby ten pierwszy, korzystny dla deweloperów, scenariusz – jeśli jednak deweloperzy zbyt długo będą zwlekać z wprowadzeniem mieszkań do oferty, to może się okazać, że stopy procentowe w końcu (za rok?) wzrosną i kupujących (pożyczających) ubędzie już na poważnie.

Aktualnie widać, że deweloperzy w ogóle są w bardzo dobrym położeniu – w zasadzie nie słychać o poważnych problemach u większych graczy, co by tam deweloperzy nie zbudowali właściwie wszystko się sprzedaje. Nie ma czegoś takiego jak kompletnie nietrafiona inwestycja – rynek łyka wszystko, co branża mu podsunie (nawet, jak przeciekają garaże i dzieją się inne, podobne “drobiazgi”). Tymczasem w typowym biznesie sytuacja, w której wszyscy producenci jednocześnie odnoszą sukces, jest wyjątkowo rzadka i trzeba mieć świadomość, że ona nie potrwa wiecznie (w poprzednim kryzysie przerabialiśmy przypadki takie, jak lofty u Scheiblera w Łodzi, gdzie po zakończeniu budowy 2/3 mieszkań było nadal niesprzedanych).

Dlaczego więc deweloperzy płaczą?

Mimo ogólnie bardzo dobrego położenia oraz bardzo dobrych marż, które możemy zobaczyć na poniższej grafice:

nad deweloperami wisi widmo poważnego problemu – potencjalny koniec darmowego kredytu. UOKiK chciałby (wydaje się, że bardzo słusznie) zlikwidować otwarte rachunki powiernicze (w wersji bez gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej):

https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=13927

Uzasadniając to tak:

Uważamy, że te 30 mld zł, które przepływa przez ręce deweloperów, nie jest do końca bezpieczne. Według nas rachunek powierniczy nie zabezpiecza interesów klienta – tłumaczył Andrzej Nużyński, zastępca dyrektora departamentu analiz rynku w Urzędzie.

Jest to coś, czego z oczywistych względów deweloperzy bardzo nie chcą. Aktualnie jest tak, że 3/4 finansowania deweloperów to pieniądze pochodzące od klientów, którzy wpłacają je w miarę postępów budowy (w ponad 90% przypadków na rachunek powierniczy otwarty, bez żadnego dodatkowego zabezpieczenia) – pozostała część to mniej więcej po równo kredyty bankowe + obligacje oraz kapitał własny deweloperów. Widać więc, że likwidacja otwartych rachunków w aktualnej formie zmusiłaby deweloperów do korzystania z dużo bezpieczniejszych dla klienta rozwiązań takich jak rachunek powierniczy zamknięty (gdzie deweloper otrzymuje pieniądze dopiero w momencie przekazania lokalu klientowi), czy rachunek otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową (gdzie ryzyko wtopy bierze na siebie bank/ubezpieczyciel, a nie klient). W praktyce oznaczałoby to po prostu zwiększone koszty po stronie deweloperów (o koszty gwarancji lub o koszty finansowania na okres budowy), które trudno byłoby przerzucić na klienta (co widać już teraz, kiedy sprzedaż spada po 10-procentowych wzrostach cen ofertowych). Koszty takie szacowane są na kilka procent ceny końcowej, więc (patrząc na marże deweloperów) nie jest to jakaś wartość zabójcza, ale z drugiej strony… kto chciałby rezygnować ze swojej marży/zysku?

Deweloperzy płaczą, że takie rozwiązanie zmniejszy liczbę budowanych przez nich mieszkań o 2/3(!) oraz podniesie ceny. Z obydwoma tymi wnioskami jednocześnie bardzo trudno się jednak zgodzić – jeśli rzeczywiście liczba budowanych mieszkań spadłaby o 2/3, to rozwiązałyby się w zasadzie z miejsca dwa inne problemy, nad którymi deweloperzy płaczą już od jakiegoś czasu – wysokie ceny ziemi oraz wysokie koszty materiałów i brak pracowników. Przy tak znacznym spadku popytu, ceny ziemi szybko zaliczyłyby poważną korektę, tak samo jak i koszty budowy, co powinno z nawiązką zrekompensować deweloperom wzrost kosztów związanych z bezpiecznymi rachunkami powierniczymi. Osobną kwestią pozostaje pytanie, jak rynek zareagowałby na takie zmniejszenie oferty – czy ceny by wtedy wzrosły, czy może udział deweloperów przejąłby po prostu rynek wtórny. W ogóle takie rozważania na w miarę wolnym rynku są obarczone ryzykiem popełnienia dużego błędu, bo wszystko jest przecież płynne – jeżeli rosną ceny/zyski, deweloperzy budują więcej, sami powodując ograniczenie tego wzrostu… jeżeli spadają ceny/zyski, deweloperzy budują mniej, ograniczając spadki. Podobnie jest z kosztami – wzrost/spadek kosztów wywołuje reakcję rynku i sytuacja się szybko stabilizuje na nowym poziomie.

Z drugiej strony ciężko oczekiwać, że taki drobny element jak typ rachunku powierniczego miałby mieć aż tak niekorzystny wpływ na działalność deweloperów – jeśli deweloperów przestaną finansować klienci, to (za odpowiednią opłatą) zacznie ich finansować kto inny. Oczywiście koszty deweloperom wzrosną i to jest clue problemu.
Należy tu jednak mieć na uwadze, że pomysły UOKiKu nie są takie znowu wyssane z palca – już pierwsza wersja ustawy deweloperskiej z 2012 roku miała dobrze chronić klientów, ale wprowadzono nieszczęsną możliwość korzystania z otwartych rachunków powierniczych (bez dodatkowego zabezpieczenia), co sprawiło, że interes klienta w zasadzie nadal nie jest chroniony. UOKiK twierdzi, że banki nie kontrolują postępów budowy, przekazując pieniądze deweloperom (trudno się temu dziwić, skoro to dla nich koszt, tymczasem klientem z punktu widzenia banku jest właśnie deweloper, a nie Kowalski kupujący mieszkanie, więc to temu pierwszemu trzeba robić dobrze, a nie drugiemu). Aktualna sytuacja jest bardzo niebezpieczna z punktu widzenia klienta, bo deweloper (nawet ten uczciwy, a co dopiero ten mniej uczciwy) ma wiele możliwości na wyciągnięcie pieniędzy z rachunku otwartego i niedokończenie budowy. Co prawda po upadku dewelopera budowę niby można prowadzić dalej, ale najczęściej oznacza to spore komplikacje prawne, mocne przeciągnięcie w czasie oraz dodatkowe koszty (a jak wszyscy wiemy, mieszkania i tak są wystarczająco drogie ;)

Tak długo, jak długo klienci będą w praktyce kupowali coś, co nie istnieje, będzie spore ryzyko, że część z nich straci pieniądze – o ile w czasach obecnych, gdzie rynek się kręci i deweloperzy raczej nie bankrutują, nie objawiło się to w praktyce, o tyle przy pierwszym kryzysie zobaczymy spektakularne upadki deweloperów i Kowalskich, którzy stracili swoje pieniądze. Być może UOKiK też o tym wie i chce zawczasu coś na to poradzić, spotykając się oczywiście z silną krytyką tych, którzy mieliby za to ostatecznie zapłacić. Jego pomysły to na razie projekt – patrząc na historię poprzedniej ustawy deweloperskiej, mamy silne obawy, że te najbardziej “wywrotowe” kwestie zostaną ostatecznie wrzucone do kosza.

Gdzie się podziewa ten kredyt?

Ponieważ w tym roku skala akcji kredytowej osiągnie być może rekordowy poziom w ciągu ostatnich 10 lat, a deweloperom spada sprzedaż, to powstaje naturalne pytanie… co się dzieje z tymi kredytami? Niestety na razie nie da się odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie, bo są 2 podstawowe możliwości – albo znacząco ubyło zakupów gotówkowych i sprzedaż jest przez to mniejsza mimo wzrostu liczby mieszkań kupowanych na kredyt, albo znaczna część popytu/kredytu przeniosła się na rynek wtórny (z tym też jest pewien kłopot, bo wzrost cen ofertowych, który miał między innymi odpowiadać za spadek sprzedaży deweloperów, na rynku wtórnym jest nawet większy niż na pierwotnym). Dopóki GUS nie opublikuje danych o liczbie transakcji mieszkaniowych w tym roku, nie dowiemy się, czy wysoki jak na ostatnie lata odsetek zakupów bez kredytu (rzędu 35%) się zmniejszył, czy też nie.

Co będzie dalej?

Na to pytanie też oczywiście nie znamy odpowiedzi :) Ale warto spojrzeć trochę wstecz i zobaczyć, co się działo przy okazji ostatniego kryzysu, w latach 2007-2008. Mieliśmy tam ówczesne rekordy sprzedaży (które udało się pobić dopiero w ostatnich 3 latach obecnego bumu). Ostatnim rekordowym kwartałem dla deweloperów był pierwszy kwartał 2007 roku (czyli w czasach jeszcze niekryzysowych). Potem było szybkie hamowanie sprzedaży, połączone z bardzo mocnym wzrostem wielkości oferty, co w momencie, kiedy kryzys rozkręcił się na poważnie (upadek Lehmana), spowodowało poważne problemy na rynku (nie przetrwało ich ostatecznie kilku większych deweloperów, z Gantem na czele). Mieliśmy wtedy w zasadzie pierwsze historyczne spadki cen w Polsce, zatrzymane przez RnS i dość szybkie podniesienie się polskiej gospodarki z dołka (okupione co prawda dwukrotnym wzrostem zadłużenia państwa).

Czy tym razem ma szansę być podobnie? Hmm… kryzys na rynku nieruchomości prawie zawsze wygląda tak samo – w okresie wzrostu cen (często wywołanym “taniością” kredytu), buduje się coraz więcej (coraz większa część gospodarki “zajmuje się” budowaniem), bo jest to zwyczajnie bardzo opłacalne i kapitał przenosi się na ten rynek. Wzrost cen końcowych wywołuje wzrost kosztów – po pierwsze dlatego, że zwiększa się zapotrzebowanie na pracowników/materiały/ziemię, a po drugie dlatego, że każdy w tym łańcuszku chce zgarnąć jak najwięcej dla siebie (wszak pamiętajmy, że wysokie koszty wynikają z wysokich cen końcowych mieszkań, a nie odwrotnie, jak próbują nam to wmawiać deweloperzy) – w czasach wysokich cen mieszkań firmy, które je budują, akceptują po prostu coraz wyższe koszty, bo nadal im się wszystko opłaca. Na koniec przychodzi “niespodzianka” w postaci ograniczenia popytu – stopniowa, np. wywołana podnoszeniem stóp procentowych lub gwałtowna, wywołana ogólnym kryzysem gospodarczym. Deweloperzy zostają z dużą pulą mieszkań, których nie ma kto kupić i dochodzi do korekty, a jej skala zależy od tego, jak bardzo przeszarżowano wcześniej. Ponieważ aktualnie bijemy rekordy, jeśli chodzi o liczbę budowanych mieszkań, a przestajemy bić rekordy, jeśli chodzi o sprzedaż, to można mieć obawy, że punkt, w którym dochodzi do mitycznego “rozwarcia nożyc”, jakoś tam się powoli zbliża.
Generalnie branża deweloperska historycznie wyceniana jest na giełdzie raczej kiepsko (zwłaszcza względem swoich przedkryzysowych rekordów) – lepiej niż w latach 2013-2016, ale też znacznie gorzej niż w czasie mini bumu z lat 2010-2011:

Rynek zdaje się podzielać nasze obawy, że deweloperów czeka kilka podstawowych zagrożeń – rosnące ceny wykonawstwa na razie nie wyglądają, żeby miały się zatrzymać, ceny działek, choć jakby przestały rosnąć, to są historycznie bardzo wysokie, wzrost cen ofertowych mieszkań przełożył się dość szybko na spadek sprzedaży, a do tego ten UOKiK, który chciałby wprowadzić odrobinę normalności na rynek… Czy to wszystko spowoduje, że z rynku sprzedawcy znowu przejdziemy do rynku kupującego? Naszym zdaniem na razie tak jeszcze nie będzie, bo brakuje podstawowego czynnika, czyli silnego ograniczenia popytu – dopóki stopy procentowe nie zostaną podniesione lub nie zbankrutuje nagle jakiś nowy Lehman, poważnego załamania na rynku nie będzie. Ale, jak widzieliśmy w tym wpisie, pierwsze rysy na sielankowym obrazie polskiego rynku mieszkaniowego (przynajmniej z punktu widzenia deweloperów) już się pojawiają.

Dziś zamiast wpisu będzie kolejne wideo – tym razem to rozmowa, na którą zaprosił nas Czarek, prowadzący na YouTube’ie kanał “CRYPTO POLAND”. Sam kanał zdecydowanie warto śledzić – są tam różne ciekawe filmy na różne ciekawe tematy. W przeciwieństwie do tego bloga, gdzie pastwimy się głównie nad cenami mieszkań, które nie chcą spadać, Czarek porusza bardzo szeroki zakres tematyczny (kryptowaluty, kryzys, mechanizmy świata finansów oraz te nieco bardziej oderwane, jak studia dzienne vs zaoczne, czy chociażby wpływ Instagrama na dziewczyny ;) Link do kanału jest taki:

https://www.youtube.com/channel/UCNJhvs1-yagsP9QixA6Nm5

Wywiad został podzielony na kilka części i dziś można obejrzeć część pierwszą o kryzysie, stopach procentowych i innych głupotach. Jeśli ktoś nie ma akurat ciekawszych zajęć przez najbliższe pół godziny, to zapraszamy do obejrzenia:

Ponieważ wkrótce doczekamy się z Rudą kolejnego, trzeciego już potomka, to prowadzenie bloga w aktualnej formie stanie się w zasadzie niemożliwe (już teraz, przy dwójce małych szkrabów, jest ono co najmniej kłopotliwe). Jesteśmy zdania, że trzeba coś robić dobrze, albo wcale – w przypadku bloga “dobrze” znaczy regularnie (na wartość merytoryczną wielkiego wpływu nie mamy). Kiedy pojawia się co najmniej 1 artykuł tygodniowo, całość sprawia wrażenie żyjącej – trwa dynamiczna dyskusja w komentarzach, czytelnicy regularnie wpadają, tworzy się swego rodzaju platforma wymiany poglądów i całość wygląda sensownie. Pisanie od przypadku do przypadku powoduje, że blog traci dynamikę, traci stałych czytelników/komentujących… ogólnie bardzo dużo traci, dlatego takiego rozwiązania nie bierzemy pod uwagę.
Napisanie typowego artykułu to najczęściej od 4 do 6 godzin (z przygotowaniem merytorycznym) – dla normalnego człowieka taka ilość czasu w tygodniu to nic wielkiego, ale każdy, kto ma małe dzieci, rozumie, że to jednak dużo, wszak z dziećmi czasu zawsze jest za mało. W związku z tym wszystkim zostają nam 2 wyjścia:

1. Zakończenie/zawieszenie bloga.

To jest opcja najprostsza – sama strona pozostanie aktywna pewnie przez jakiś dłuższy czas, ale nowe wpisy nie będą się pojawiać wcale lub będą się pojawiać bardzo rzadko, w przypadku zajścia jakichś wyjątkowych okoliczności (typu spadek cen mieszkań o 30%, albo ich wzrost o tyle samo ;) Po 6 latach pisania takie “rozstanie” może być lekko smutne, ale skoro nie ma wyjścia, to… nie ma wyjścia. Blog jest dosyć niszowy, aczkolwiek jak na swoją tematykę i poglądy, które stoją raczej w opozycji do poglądów większości ludzi w tym kraju, odwiedza go w tej chwili całkiem sporo osób, a podstawowe statystyki wyglądają tak:

• dziennie na stronę wchodzi od 400 do 800 osób (w zależności od tego, czy to dzień “wpisowy”, czy zwyczajny)
• miesięcznie odwiedza nas ponad 17 tysięcy tzw. unikalnych użytkowników, którzy “generują” nieco ponad 54 tysiące odsłon stron
• mniej więcej 1/3 użytkowników można nazwać stałymi czytelnikami bloga
• mamy 442 zarejestrowanych użytkowników (rejestracja pozwala dodawać komentarze)
• aktualnie na blogu są 132 wpisy i prawie 6.600 komentarzy
• najstarszy wpis ma już ponad 6 lat

Jak na projekt prowadzony zupełnie hobbystycznie wydaje się, że to całkiem nieźle – tym smutniejsze będzie pożegnanie… dlatego też potencjalnie jest jeszcze druga możliwość (która, jak się jednak wydaje, będzie trudna do zrealizowania).

2. Płatny dostęp.

Komercjalizacja naszej “twórczości” nigdy nie była celem tego miejsca – zawsze pisaliśmy dla siebie, często w “geście protestu” wobec ogólnego betonu, który panuje w tematyce mieszkaniowej (wszak “sky is the limit” jest wiecznie żywe). Ponieważ teraz nie mamy już czasu na tak obciążające hobby, to jedyną możliwością kontynuacji bloga jest “odkupienie” kawałka czasu, który przeznaczamy na pracę (czyli zamiana kilku godzin programowania Androida, czy innego C#, na kilka godzin pisania o mieszkaniach). Z oczywistych względów naszej działalności nie zasponsoruje żaden deweloper, bank, pośrednik kredytowy, czy nawet portal ogłoszeniowy. Nie wprowadzimy też modelu biznesowego znanego z co bardziej popularnych blogów, polegającego na udostępnianiu treści za darmo, a przy okazji sprzedawaniu czytelnikom zupełnie innych rzeczy – do tego potrzebna jest duża popularność, a my nie piszemy o modzie, sporcie, gotowaniu, czy innych ważnych rzeczach, tylko o mieszkaniowych głupotach, przez co ten blog nigdy popularny nie będzie (poza tym… co moglibyśmy sprzedawać czytelnikom, skoro najczęściej raczej zniechęcamy do kupna? ;)
Pozostaje więc możliwość, że naszą działalność “sponsorowaliby” sami czytelnicy. W związku z tym proponujemy ankietę z prostym pytaniem: Czy chciał(a)byś nadal czytać bloga, gdyby dostęp do niego był płatny? Jest to raczej “oferta” dla stałych bywalców bloga, bo tych, którzy wpadają od przypadku do przypadku, ikona z ceną pewnie z miejsca skutecznie by odstraszyła.

Żeby była jasność, za co miałoby się płacić… Dostęp do artykułów wymagałby założenia konta (takiego, jakie można zakładać teraz) i opłacenia abonamentu, np. miesięcznego (tak, jak to jest w internetowych wydaniach różnych gazet), byłaby też możliwość wykupienia dostępu do pojedynczych wpisów. W modelu płatnym prowadzilibyśmy bloga regularnie, co oznaczałoby minimum jeden wpis w tygodniu (do tego pewnie ze 2 darmowe wpisy w miesiącu, żeby ci, którzy nie wiedzą, o czym tu się pisze, mogli się dowiedzieć bez konieczności płacenia za cokolwiek). Gdyby udało się odkupić więcej czasu, wpisów byłoby więcej (wszak z naszych obserwacji wynika, że życie podrzuca najczęściej ze 2-3 tematy tygodniowo, o których można by napisać). Fajnie byłoby też odświeżyć szatę graficzną bloga (na co teraz nie mamy czasu) oraz częściej udzielać się w komentarzach (na co też nie mamy czasu). Pomysłów jest oczywiście więcej – w szczególności nagrywanie filmików podsumowujących wydarzenia z tygodnia na rynku mieszkaniowym (ktoś jeszcze pamięta podobny, bardzo fajny program, prowadzony lata temu przez Michała Macierzyńskiego?).
Na wszystko to oczywiście potrzebny jest czas – jeśli byliby chętni płacić za ten czas, to my chętnie działalibyśmy dalej. Jeśli chętnych nie będzie (wszak w dobie internetu, gdzie znakomita większość treści dostępna jest za darmo, a biznes robi się “nie wprost”, płatne treści są bardzo mało popularne), to będziemy musieli zawiesić klawiaturę na kołku.

Także… głosujcie w ankiecie (tak samo ważne są głosy za, jak i głosy przeciw), bo przyszłość tego miejsca jest całkowicie w Waszych rękach!

Jak wspominaliśmy poprzednio, nie mamy już czasu na prowadzenie bloga w sposób hobbystyczny – jedynym potencjalnym “ratunkiem” byłoby przejście na dostęp płatny tak, abyśmy na pisanie bloga mogli przeznaczyć kilka godzin, które aktualnie przeznaczamy na pracę. W związku z tym odbyła się ankieta, której wyniki prezentują się następująco:

O ile jesteśmy pozytywnie zaskoczeni, jeśli chodzi o procentowy udział odpowiedzi na “tak” (jest ich 1/3), o tyle bezwzględna liczba potencjalnych chętnych jest zbyt mała, żeby przekształcić bloga w formułę płatną (zakładając nawet, że wszyscy, którzy odpowiedzieli “tak” w ankiecie, rzeczywiście wykupiliby dostęp, gdyby przyszło co do czego).

W związku z tym blog zostanie zawieszony – nowe wpisy nie będą się pojawiać (chyba że wydarzy się coś wybitnie spektakularnego, a przy okazji będzie trochę czasu, żeby to opisać). Strona przez dłuższy czas pozostanie aktywna (w końcu jest tam trochę treści “ponadczasowych”), ale bez nowych artykułów szybko uzyska status archiwalnej, na której nic ciekawego się nie dzieje.

Dziękujemy wszystkim, którzy nas czytali – 6 lat pisania to kawał czasu i wiele się tu nauczyliśmy (systematyzując własną wiedzę w trakcie pisania oraz czytając Wasze komentarze). Jeśli kiedyś wygramy w Lotto (w które nie gramy, bo nie lubimy gier, w których z definicji się przegrywa ;) albo ceny mieszkań spadną o 2/3 i kupimy ze 2 na wynajem, a potem zostaniemy rentierami (hahaha), to wrócimy do pisania (chociaż w tym drugim przypadku chyba niespecjalnie byłoby o czym).

Wszystkim czytelnikom życzymy powodzenia w rozstrzyganiu mieszkaniowych rozterek. Zasada jest prosta – można podjąć decyzję lepszą, albo gorszą, ale ważne jest, żeby ją podejmować świadomie, a nie robić czegoś tylko dlatego, że robią to wszyscy. Bo wszyscy, prędzej czy później, zawsze się mylą.

Czarek wrzucił na swój kanał (CRYPTO POLAND) kolejną część naszej rozmowy – jeśli ktoś ma wolnych 20 minut, to zapraszamy:

Drugi wywiad, który zdecydowanie warto obejrzeć, to rozmowa z Traderem21 na temat rynku nieruchomości – w 20 minutach zawarte jest właściwie wszystko to, o czym pisaliśmy na tym blogu przez 6 lat. Miło posłuchać, że ktoś (przez nas) bardzo ceniony, ma dokładnie takie samo spojrzenie jak my ;)

PS. Nie jest to oczywiście nasz powrót do pisania ;)